Immobilienverkauf in Spanien: Welche Steuern ziehen tatsächlich vom Preis ab?

Der im Inserat angegebene Preis entspricht nicht dem Erlös für den Verkäufer. Für dieselbe Transaktion fallen zwei separate Steuern an, eine von der Gemeinde und die andere vom Staat. Diese Steuern sind nicht steuerlich absetzbar. Bei einer Immobilie, die für 200.000 € gekauft und zehn Jahre später für 280.000 € weiterverkauft wurde, belaufen sich diese Steuern insgesamt auf 11.700 €. Nach Hinzurechnung der Verkaufskosten erhält der Verkäufer 259.350 €, also 20.650 € weniger als der im Kaufvertrag angegebene Preis.

Wie viel kostet der Verkauf einer Immobilie in Spanien?

Bei einer Standardtransaktion mit Kapitalgewinn beträgt die Gebühr zwischen 6 % und 10 % des Verkaufspreises, inklusive Steuern und Gebühren. Der Steueranteil hängt vom erzielten Gewinn und der Haltedauer ab, während der Gebührenanteil hauptsächlich von der Maklerprovision abhängt.

Der häufigste Irrtum ist die Annahme, es gäbe nur eine Steuer. Tatsächlich gibt es zwei, sie fallen in den Zuständigkeitsbereich verschiedener Verwaltungen, unterliegen unterschiedlichen Regeln und werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten entrichtet.

Die beiden Steuern sind unabhängig. Die kommunale Kapitalertragsteuer ist nicht von der nationalen Steuer abzugsfähig, gilt aber als Verkaufsaufwand und mindert somit den steuerpflichtigen Gewinn. Dies ist die einzige Verbindung zwischen den beiden Steuern.

Kommunale Wertschöpfung und ihre zwei Methoden

Bis 2021 wurde diese Steuer nach einer festen Formel berechnet, die selbst dann zu einer Zahlung führte, wenn der Verkäufer Verluste erlitten hatte. Das Verfassungsgericht erklärte dieses System im Oktober 2021 für ungültig, und das Gesetzesdekret 26/2021 ersetzte es durch zwei Berechnungsmethoden.

Der Steuerzahler wählt die günstigere der beiden Optionen. Die Gemeinde ist verpflichtet, diejenige mit der niedrigeren Bemessungsgrundlage anzuwenden. Liegt keine tatsächliche Erhöhung vor, wird keine Steuer fällig, sofern dies anhand beider Dokumente nachgewiesen werden kann.

• Die objektive Bewertungsmethode geht vom Katasterwert des Grundstücks aus, nicht vom Wert des gesamten Grundstücks, und wendet einen Koeffizienten an, der von der Besitzdauer abhängt. Die Gemeinde wendet dann ihren Steuersatz an, der auf 30 % begrenzt ist.
• Die eigentliche Methode geht vom effektiven Gewinn aus, der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis, und behält nur den Anteil bei, der dem Grundstück am gesamten Katasterwert entspricht.

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Diskrepanz: Eine Immobilie wurde für 200.000 € erworben und zehn Jahre später für 280.000 € weiterverkauft. Der Gesamtgrundstückswert beträgt 100.000 €, wovon 40.000 € auf das Grundstück entfallen (40 %). Der Gemeindesteuersatz liegt bei 29 %.

Der Verkäufer entschied sich für die objektive Methode und zahlte 1.392 € statt 9.280 €. Das entspricht einer Differenz von 7.888 € für dieselbe Immobilie, denselben Verkauf und denselben Tag. Die Berechnung beider Methoden ist nicht optional; nur so lässt sich der tatsächliche Kaufpreis ermitteln.

Bei demselben Verkauf beträgt die Differenz zwischen den beiden Berechnungsmethoden 7.888 Euro. Nur eine der beiden Methoden anzuwenden, ist gleichbedeutend mit willkürlicher Zahlung.

Die Waage, die der Kongress zweimal umgestoßen hat

Der im objektiven Verfahren angewandte Koeffizient ist von entscheidender Bedeutung und Gegenstand einer langen Gesetzesgeschichte, von der nur wenige Verkäufer wissen.

Diese Koeffizienten müssen jährlich gemäß einem rechtsverbindlichen Standard aktualisiert werden. Aufgrund fehlender staatlicher Mittel handelte die Regierung per Dekret, und der Kongress verweigerte zweimal die Ratifizierung des Gesetzes.

Der zweite Vorfall verdient Beachtung. Das am 24. Dezember 2025 veröffentlichte Gesetzesdekret 16/2025 erhöhte die Steuersätze zum 1. Januar 2026 um bis zu 40 % für Haltedauern von weniger als fünfzehn Jahren. Der Kongress verweigerte die Ratifizierung, und die Aufhebungsvereinbarung wurde am 28. Januar 2026 veröffentlicht. Die neuen Steuersätze galten daher nur vom 1. bis 27. Januar 2026. Wer in diesem Zeitraum Vermögenswerte zu den neuen Steuersätzen verkaufte und liquidierte, zahlte zu viel und kann eine Rückerstattung beantragen.

Es gilt weiterhin die Skala gemäß Artikel 24 des Gesetzesdekrets 8/2023. Ihre Form ist überraschend: Sie steigt nicht mit der Dauer der Inhaftierung an, sondern bildet ein Tal.

Diese Kurve hat eine direkte praktische Konsequenz. Ein Wiederverkauf nach sieben Jahren erzielt einen höheren Preis als nach dreizehn Jahren, vorausgesetzt, der Katasterwert ist gleich. Eine Verlängerung der Besitzdauer auf zwanzig Jahre vervierfacht den Koeffizienten im Vergleich zum niedrigsten Wert. Ist der Verkaufstermin verhandelbar, lohnt sich eine Überlegung.

Kapitalgewinne, die der Einkommensteuer unterliegen

Die zweite Steuer wird auf den tatsächlichen Gewinn aus der Transaktion erhoben. Sie wird berechnet, indem der Anschaffungswert vom Übertragungswert abgezogen wird, und fließt in die Sparbemessungsgrundlage ein, die nach einer eigenen progressiven Steuertabelle besteuert wird.

Der Anschaffungswert umfasst den Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Eintragungsgebühren sowie alle durch Rechnungen belegten Wertverbesserungen. Der Übertragungswert entspricht dem Verkaufspreis abzüglich der Maklerprovision, der kommunalen Kapitalertragsteuer und der Verkaufskosten. Ohne Rechnungen ist kein Abzug zulässig.

Der Spitzensteuersatz stieg zum 1. Januar 2025 durch Gesetz 7/2024 von 28 % auf 30 %. Für Gewinne unter 300.000 € änderte sich nichts. Die Steuer wird gestaffelt angewendet, wie bei der regulären Einkommensteuer: Ein Gewinn von 60.000 € wird nicht mit dem vollen Steuersatz von 23 % besteuert.

Nehmen wir dieselbe Immobilie als Beispiel. Der Kaufpreis beträgt 200.000 €, die Anschaffungskosten 20.000 €, was einen Gesamtanschaffungswert von 220.000 € ergibt. Der Verkaufspreis beträgt 280.000 €, von dem 8.400 € Maklergebühren, 1.392 € kommunale Kapitalertragsteuer, 400 € für die Hypothekenablösung und 150 € für den Energieausweis abgezogen werden müssen.

Vom Listenpreis von 280.000 € erhält der Verkäufer 259.350 €. Die beiden Steuern belaufen sich auf 11.700 € bzw. 4,2 % des Preises. Hinzu kommen weitere Gebühren in Höhe von 8.950 €. Der Gesamtbetrag der Abzüge beträgt 7,4 % des Verkaufspreises.

Die drei Fälle, in denen Sie nichts bezahlen

Drei Situationen bieten eine vollständige Befreiung von der nationalen Kapitalertragsteuer. Sie alle betreffen den Hauptwohnsitz, niemals einen Zweitwohnsitz oder eine Mietimmobilie.

Zwei Punkte sind wichtig zu beachten. Die Steuerbefreiung für Wiederanlage wird auf Basis des Verkaufserlöses berechnet, nicht auf Basis des Kapitalgewinns: Die Wiederanlage der Hälfte des Verkaufserlöses führt zu einer Steuerbefreiung der Hälfte des Gewinns. Und für Personen über 65, die eine Immobilie verkaufen, die nicht ihr Hauptwohnsitz ist, gilt die Steuerbefreiung nicht automatisch, es sei denn, der Erlös wird in eine garantierte Leibrente bis zu einer Höchstgrenze von 240.000 € umgewandelt.

Bezüglich der kommunalen Kapitalertragsteuer hängt die Befreiung für Personen über 65 Jahre von den jeweiligen Steuerbestimmungen der einzelnen Gemeinden ab. Einige gewähren sie, andere nicht. Dies sollte man sich beim Rathaus und nicht in einem nationalen Leitfaden erkundigen.

Der nichtansässige Verkäufer

Ein Verkäufer, der nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, muss sein Einkommen nicht nach dem regulären Einkommensteuersystem, sondern nach dem System für Nichtansässige versteuern. Dabei ändern sich drei Regeln.

• Der Steuersatz beträgt pauschal 19 % auf den Gewinn, ohne progressive Staffelung. Er gilt gleichermaßen für Einwohner der Europäischen Union und andere, entgegen der Angaben vieler Ratgeber.
• Der Käufer behält 3 % des vereinbarten Preises ein und führt diese innerhalb eines Monats nach Vertragsunterzeichnung an die Steuerbehörden ab. Diese Einbehaltung stellt eine Anzahlung und keine zusätzliche Steuer dar.
• Der Verkäufer hat dann drei Monate Zeit, seine Steuererklärung einzureichen und den Sachverhalt zu korrigieren; dies entspricht etwa vier Monaten ab dem Verkaufsdatum. Übersteigt die einbehaltene Steuer die geschuldete Steuer, beantragt er die Rückerstattung des überschüssigen Betrags.

Die Steuerbefreiung für Reinvestitionen gilt weiterhin für Nichtansässige mit Wohnsitz in der Europäischen Union, Island, Norwegen oder Liechtenstein, sofern sie dort einen Hauptwohnsitz erwerben. Ein Verkauf mit Verlust befreit Sie nicht von der Steuererklärungspflicht: Die Steuererklärung ermöglicht Ihnen die Rückerstattung der einbehaltenen 3%igen Quellensteuer.

Wie InvestPilot es interpretiert

Die Ausstiegskosten werden nicht am Verkaufstag ermittelt. Sie werden zum Zeitpunkt des Kaufs berechnet, da sie den Preis bestimmen, ab dem ein Weiterverkauf rentabel wird, und den Zeitraum, in dem er am profitabelsten ist.

InvestScore berücksichtigt bei der Renditeberechnung jeder Immobilie im Katalog Ausstiegsgebühren und Steuern unter Anwendung des jeweils geltenden kommunalen Steuersatzes. Sie sehen den Nettoerlös aus einem Weiterverkauf, nicht die Differenz zwischen zwei Angebotspreisen.