Immobilie in Spanien verkaufen: Was nach Steuern vom Verkaufspreis bleibt

Der Preis im Inserat ist nicht das, was beim Verkäufer ankommt. Zwei getrennte Steuern belasten denselben Verkauf. Die eine erhebt die Gemeinde, die andere der Staat, und sie werden nicht miteinander verrechnet. Eine Wohnung wurde für 200.000 Euro gekauft und wird zehn Jahre später für 280.000 Euro verkauft. In diesem Fall betragen die beiden Steuern zusammen 11.785 Euro. Nach Abzug der Verkaufskosten erhält der Verkäufer 259.265 Euro, also 20.735 Euro weniger als den Preis in der Urkunde.

Was kostet der Verkauf einer Wohnung in Spanien?

Bei einem gewöhnlichen Verkauf mit Gewinn sind es zwischen 6 % und 10 % des Verkaufspreises, Steuern und Kosten zusammengerechnet. Der Steueranteil hängt vom erzielten Gewinn und von der Haltedauer ab. Der Kostenanteil hängt vor allem von der Maklerprovision ab.

Der häufigste Irrtum: Viele glauben, es gebe nur eine Steuer. Es sind zwei. Sie fallen in die Zuständigkeit verschiedener Verwaltungen, folgen eigenen Regeln und werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig.

Die beiden Steuern sind voneinander unabhängig. Die kommunale Wertzuwachssteuer wird nicht von der staatlichen Steuer abgezogen. Sie zählt aber zu den Verkaufskosten und mindert so den steuerpflichtigen Gewinn. Das ist die einzige Verbindung zwischen beiden.

Die kommunale Wertzuwachssteuer und ihre zwei Methoden

Bis 2021 wurde diese Steuer nach einer festen Formel berechnet. Sie ergab auch dann eine Steuerschuld, wenn der Verkäufer Verlust gemacht hatte. Das spanische Verfassungsgericht erklärte dieses System im Oktober 2021 für nichtig. Das Gesetzesdekret 26/2021 ersetzte es durch zwei Berechnungsmethoden.

Der Steuerpflichtige wählt die günstigere. Ergibt die reale Methode die niedrigere Bemessungsgrundlage, gilt sie, allerdings nur auf Antrag bei der Gemeinde und mit Nachweis durch die Urkunden. Gibt es keinen tatsächlichen Wertzuwachs, fällt keine Steuer an. Voraussetzung ist der Nachweis mit der Kauf- und der Verkaufsurkunde.

• Die objektive Methode geht vom Katasterwert des Grundstücks aus, nicht vom Katasterwert der gesamten Immobilie. Darauf wird ein Koeffizient angewendet, der von der Haltedauer in Jahren abhängt. Anschließend wendet die Gemeinde ihren Steuersatz an, höchstens 30 %.
• Die reale Methode geht vom tatsächlichen Gewinn aus, also der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis. Davon zählt nur der Anteil, der im gesamten Katasterwert auf das Grundstück entfällt.

Ein konkretes Beispiel zeigt den Unterschied. Eine Wohnung wird für 200.000 Euro gekauft und nach zehn Jahren für 280.000 Euro verkauft. Der gesamte Katasterwert für Grundstück und Gebäude beträgt 100.000 Euro. Davon entfallen 40.000 Euro auf das Grundstück, also 40 %. Der Steuersatz der Gemeinde liegt bei 29 %.

Der Verkäufer wählt die objektive Methode und zahlt 1.392 Euro statt 9.280 Euro. Das sind 7.888 Euro Unterschied bei derselben Immobilie und demselben Verkauf. Beide Methoden durchzurechnen ist keine Kür. Nur so wissen Sie, was Sie tatsächlich schulden.

Beim selben Verkauf liegen die beiden Berechnungsmethoden 7.888 Euro auseinander. Wer nur eine davon berechnet, zahlt nach dem Zufallsprinzip.

Die Koeffiziententabelle, die der Kongress zweimal gekippt hat

Der Koeffizient der objektiven Methode entscheidet über das Ergebnis. Um ihn gibt es ein gesetzgeberisches Hin und Her, das nur wenige Verkäufer kennen.

Die Koeffizienten müssen jedes Jahr durch eine Norm mit Gesetzesrang aktualisiert werden. Da kein verabschiedeter Staatshaushalt vorlag, griff die Regierung zum Gesetzesdekret. Zweimal in Folge verweigerte der Kongress die nötige Bestätigung (convalidación).

Die zweite Episode verdient Aufmerksamkeit. Das Gesetzesdekret 16/2025 wurde am 24. Dezember 2025 veröffentlicht. Es hob die Koeffizienten mit Wirkung zum 1. Januar 2026 an, bei Haltedauern unter fünfzehn Jahren um bis zu 40 %. Der Kongress verweigerte die Bestätigung, der Aufhebungsbeschluss wurde am 28. Januar 2026 veröffentlicht. Die neuen Koeffizienten galten also nur vom 1. bis 27. Januar 2026. Wer in diesem Zeitraum verkauft hat und bei wem die Gemeinde die neuen Koeffizienten angewendet hat, kann bei einem Gestor nachfragen, ob eine Berichtigung möglich ist.

Maßgeblich bleibt die Tabelle aus Artikel 24 des Gesetzesdekrets 8/2023. Ihr Verlauf überrascht: Der Koeffizient steigt nicht stetig mit der Haltedauer, sondern bildet ein Tal.

Diese Kurve hat eine direkte praktische Folge. Bei gleichem Katasterwert fällt die Gemeindesteuer nach sieben Jahren Haltedauer höher aus als nach dreizehn Jahren, denn der Koeffizient beträgt 0,20 statt 0,09. Ab zwanzig Jahren ist der Koeffizient mehr als viermal so hoch wie am Tiefpunkt. Wenn der Verkaufstermin verhandelbar ist, lohnt sich ein Blick darauf.

Der Veräußerungsgewinn in der Einkommensteuer

Die zweite Steuer erfasst den tatsächlichen Gewinn aus dem Verkauf. Er ergibt sich aus dem Veräußerungswert abzüglich des Anschaffungswerts. Der Gewinn fließt in die Bemessungsgrundlage für Sparerträge (base del ahorro), für die ein eigener progressiver Tarif gilt.

Zum Anschaffungswert gehören der gezahlte Kaufpreis, die Steuern beim Kauf, Notar- und Grundbuchkosten sowie Modernisierungsarbeiten, die per Rechnung belegt sind. Der Veräußerungswert ist der Verkaufspreis abzüglich Maklerprovision, kommunaler Wertzuwachssteuer und sonstiger Verkaufskosten. Ohne Rechnung gibt es keinen Abzug.

Der Spitzensatz stieg zum 1. Januar 2025 durch das Gesetz 7/2024 von 28 % auf 30 %. Für Gewinne bis 300.000 Euro hat sich nichts geändert. Der Tarif gilt stufenweise, wie bei der regulären Einkommensteuer. Ein Gewinn von 60.000 Euro wird also nicht vollständig mit 23 % besteuert.

Nehmen wir dieselbe Wohnung. Kaufpreis 200.000 Euro, Erwerbsnebenkosten 20.000 Euro, also ein Anschaffungswert von 220.000 Euro. Der Verkaufspreis beträgt 280.000 Euro. Davon gehen ab: 8.400 Euro Maklerprovision, 1.392 Euro kommunale Wertzuwachssteuer und 150 Euro für den Energieausweis. Die 400 Euro für die Löschung der Hypothek hängen mit dem Darlehen zusammen, nicht mit dem Verkauf: Der Verkäufer trägt sie, kann sie aber nicht abziehen.

Von 280.000 Euro Verkaufspreis bleiben dem Verkäufer 259.265 Euro. Die beiden Steuern machen 11.785 Euro aus, das sind 4,2 % des Preises. Hinzu kommen 8.950 Euro an sonstigen Kosten. Insgesamt gehen 7,4 % des Verkaufspreises ab.

Die drei Fälle ohne Einkommensteuer auf den Gewinn

In drei Situationen entfällt die staatliche Steuer auf den Veräußerungsgewinn vollständig. Alle drei betreffen grundsätzlich den Hauptwohnsitz. Für Zweitwohnungen und vermietete Immobilien gibt es nur die weiter unten beschriebene Ausnahme über eine Leibrente für Verkäufer ab 65.

Zwei Punkte sind wichtig. Die Befreiung bei Reinvestition bemisst sich am Veräußerungserlös, nicht am Gewinn: Wer die Hälfte des Erlöses reinvestiert, stellt die Hälfte des Gewinns steuerfrei. Außerdem gilt: Wer über 65 ist und eine Immobilie verkauft, die nicht der Hauptwohnsitz ist, wird nicht automatisch befreit. Die Befreiung greift dann nur, wenn der Erlös in eine abgesicherte Leibrente umgewandelt wird, bis zu einer Obergrenze von 240.000 Euro.

Bei der kommunalen Wertzuwachssteuer gibt es keine Befreiung wegen des Alters. Das spanische Gesetz über die Gemeindefinanzen (TRLRHL) sieht sie nicht vor, und Gemeinden dürfen keine eigenen Befreiungen schaffen. Kraft Gesetzes befreit ist zum Beispiel die Hingabe der Hauptwohnung an Zahlungs statt. Daneben können Gemeinden freiwillige Ermäßigungen (bonificaciones) gewähren, etwa bei Erbschaften an Kinder oder Ehepartner. Ob und in welcher Höhe, steht in der Steuersatzung der jeweiligen Gemeinde und nicht in einem landesweiten Ratgeber.

Verkäufer ohne Wohnsitz in Spanien

Wer in Spanien nicht steuerlich ansässig ist, erklärt den Gewinn nicht in der regulären Einkommensteuer. Zuständig ist die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Dabei ändern sich drei Regeln.

• Der Steuersatz beträgt pauschal 19 % auf den Gewinn, ohne progressiven Tarif. Er gilt für Personen mit Wohnsitz in der EU genauso wie für alle anderen, auch wenn viele Ratgeber etwas anderes behaupten.
• Der Käufer behält 3 % des vereinbarten Preises ein und führt den Betrag innerhalb eines Monats nach der Unterzeichnung an das Finanzamt ab. Dieser Einbehalt ist eine Vorauszahlung, keine zusätzliche Steuer.
• Danach hat der Verkäufer drei Monate Zeit, seine Erklärung einzureichen und die Steuer abzurechnen, also rund vier Monate ab dem Verkauf. Übersteigt der Einbehalt die geschuldete Steuer, beantragt er die Erstattung des Überschusses.

Die Befreiung bei Reinvestition steht auch Nichtansässigen offen, die in der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein leben. Voraussetzung ist, dass sie in diesem Raum eine neue Hauptwohnung erwerben. Auch wer mit Verlust verkauft, muss eine Erklärung abgeben: Nur so lässt sich der Einbehalt von 3 % zurückholen.

Wie InvestPilot das einordnet

Die Kosten eines Verkaufs zeigen sich nicht erst am Verkaufstag. Sie lassen sich schon beim Kauf abschätzen. Davon hängt ab, ab welchem Preis ein späterer Verkauf alle Kosten deckt und nach welcher Haltedauer die Abgaben am niedrigsten sind.

Der InvestScore berücksichtigt für jede Immobilie im Katalog die Kosten und Steuern eines späteren Verkaufs, mit dem geltenden Steuersatz der Gemeinde. Sie sehen den Nettoerlös eines Weiterverkaufs, nicht nur die Differenz zwischen zwei Angebotspreisen.