Vendere casa in Spagna: quanto prelevano davvero le imposte sul prezzo

Il prezzo dell'annuncio non è quello che incassa il venditore. Due imposte distinte colpiscono la stessa operazione, una riscossa dal comune e l'altra dallo Stato, e si sommano: l'una non sostituisce l'altra. Su un'abitazione acquistata a 200.000 euro e rivenduta a 280.000 euro dieci anni dopo, insieme prelevano 11.785 euro. Aggiungendo le spese di vendita, il venditore incassa 259.265 euro, cioè 20.735 euro in meno del prezzo indicato nell'atto.

Quanto costa vendere un'abitazione in Spagna?

Tra il 6% e il 10% del prezzo di vendita, imposte e spese comprese, per una normale compravendita con plusvalenza. La parte fiscale dipende dal guadagno e dagli anni di possesso. La parte di spese dipende soprattutto dalla provvigione dell'agenzia.

L'equivoco più comune è pensare che l'imposta sia una sola. Sono due. Fanno capo ad amministrazioni diverse, seguono regole diverse e si pagano in momenti diversi.

Le due imposte sono indipendenti. La plusvalía comunale non si scala dall'imposta statale, ma conta come spesa di vendita e quindi riduce il guadagno imponibile. È l'unico legame tra le due.

La plusvalía comunale e i suoi due metodi

Fino al 2021 questa imposta, formalmente imposta sull'incremento di valore dei terreni di natura urbana, si calcolava con una formula fissa. Il risultato era un importo da pagare anche quando il venditore ci aveva rimesso. Il Tribunale costituzionale ha dichiarato illegittimo il sistema nell'ottobre 2021 e il decreto-legge 26/2021 lo ha sostituito con due metodi di calcolo.

Il contribuente sceglie il più favorevole dei due. Se il metodo reale dà una base più bassa, si applica quello, ma bisogna chiederlo al comune e dimostrarlo con gli atti. Se non c'è alcun incremento reale, l'imposta non è dovuta, a patto di dimostrarlo con i due atti di compravendita.

• Il metodo oggettivo parte dal valore catastale del terreno, non dell'intero immobile, e gli applica un coefficiente che dipende dagli anni di possesso. Il comune applica poi la propria aliquota, con un tetto del 30%.
• Il metodo reale parte dal guadagno effettivo, cioè la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, e ne considera solo la quota che corrisponde al terreno nel valore catastale totale.

Un caso concreto mostra la differenza. Abitazione acquistata a 200.000 euro e rivenduta a 280.000 euro dopo dieci anni. Valore catastale totale di 100.000 euro, di cui 40.000 per il terreno, pari al 40%. Aliquota comunale del 29%.

Il venditore sceglie il metodo oggettivo e paga 1.392 euro invece di 9.280. Sono 7.888 euro di differenza sullo stesso immobile, nella stessa vendita, nello stesso giorno. Calcolare entrambi i metodi non è facoltativo: è l'unico modo per sapere quanto si deve.

Sulla stessa vendita, la differenza tra i due metodi di calcolo arriva a 7.888 euro. Calcolarne uno solo significa pagare alla cieca.

I coefficienti che il Congresso ha respinto due volte

Nel metodo oggettivo tutto dipende dal coefficiente. E sul coefficiente si è aperta una vicenda legislativa che pochi venditori conoscono.

I coefficienti vanno aggiornati ogni anno con una norma di rango legislativo. In assenza di una legge di bilancio dello Stato approvata, il governo è intervenuto con decreto-legge. Per due volte di seguito il Congresso non lo ha convalidato.

Il secondo episodio merita attenzione. Il decreto-legge 16/2025, pubblicato il 24 dicembre 2025, alzava i coefficienti con effetto dal 1° gennaio 2026, con aumenti fino al 40% per i periodi di possesso inferiori a quindici anni. Il Congresso non lo ha convalidato e la delibera di abrogazione è stata pubblicata il 28 gennaio 2026. Quei coefficienti sono quindi rimasti applicabili solo dal 1° al 27 gennaio 2026. Chi ha venduto in quel periodo e si è visto applicare dal comune i nuovi coefficienti può chiedere a un gestor se è possibile una rettifica: nessun rimborso automatico è previsto.

La tabella in vigore resta quella dell'articolo 24 del decreto-legge 8/2023. La sua forma sorprende: il coefficiente non cresce con gli anni di possesso, ma disegna una valle.

Questa curva ha una conseguenza pratica diretta. A parità di valore catastale, rivendere dopo sette anni costa di più in plusvalía che rivendere dopo tredici: il coefficiente è di 0,20 contro 0,09. E arrivare a vent'anni di possesso moltiplica il coefficiente per oltre quattro rispetto al minimo. Quando la data della vendita è negoziabile, conviene tenerne conto.

La plusvalenza nell'imposta sul reddito

La seconda imposta colpisce il guadagno reale dell'operazione, la cosiddetta ganancia patrimonial. Si calcola sottraendo il valore di acquisto dal valore di trasmissione. Rientra nella base imponibile del risparmio dell'IRPF, tassata con aliquote progressive proprie.

Il valore di acquisto comprende il prezzo pagato, le imposte versate all'acquisto, le spese di notaio e di registro e i lavori di miglioria documentati da fattura. Il valore di trasmissione è il prezzo di vendita al netto della provvigione d'agenzia, della plusvalía comunale e delle spese di vendita. Senza fattura, nessuna deduzione.

Lo scaglione più alto della base del risparmio è passato dal 28% al 30% dal 1° gennaio 2025, con la legge 7/2024. Sotto i 300.000 euro di guadagno non è cambiato nulla. Le aliquote si applicano per scaglioni, come per l'imposta sul reddito ordinaria: un guadagno di 60.000 euro non è tassato interamente al 23%.

Riprendiamo la stessa abitazione. Prezzo di acquisto 200.000 euro, spese di acquisto 20.000 euro: valore di acquisto di 220.000 euro. Prezzo di vendita 280.000 euro, da cui si tolgono 8.400 euro di provvigione d'agenzia, 1.392 euro di plusvalía comunale e 150 euro di certificato energetico. I 400 euro per la cancellazione dell'ipoteca sono legati al mutuo, non alla vendita: restano a carico del venditore, ma non si deducono.

Su 280.000 euro di prezzo, il venditore incassa 259.265 euro. Le due imposte pesano 11.785 euro, il 4,2% del prezzo. Le spese non fiscali aggiungono 8.950 euro. In totale se ne va il 7,4% del prezzo di vendita.

I tre casi di esenzione dall'imposta statale

Tre situazioni danno diritto a un'esenzione dall'imposta statale sulla plusvalenza. Riguardano tutte l'abitazione principale, mai una seconda casa né un immobile dato in affitto.

Due precisazioni contano. L'esenzione per reinvestimento si calcola sul valore di trasmissione, non sul guadagno: reinvestire metà del ricavato della vendita esenta metà del guadagno. E per gli over 65 che vendono un immobile diverso dall'abitazione principale l'esenzione non è automatica: serve destinare il ricavato a una rendita vitalizia assicurata, entro un tetto di 240.000 euro.

Per la plusvalía comunale non esiste un'esenzione per gli over 65. La legge esenta la dazione in pagamento dell'abitazione principale, mentre le agevolazioni facoltative dei comuni riguardano soprattutto le successioni. Per queste va verificata l'ordinanza fiscale del comune.

Il venditore non residente

Chi non ha la residenza fiscale in Spagna non dichiara nell'IRPF, ma nell'imposta sul reddito dei non residenti (IRNR). Cambiano tre regole.

• L'aliquota è fissa, il 19% sul guadagno, senza scaglioni. Vale allo stesso modo per i residenti nell'Unione europea e per gli altri, contrariamente a quanto riportano molte guide.
• L'acquirente trattiene il 3% del prezzo pattuito e lo versa al fisco entro il mese successivo al rogito. La ritenuta è un acconto, non un'imposta aggiuntiva.
• Il venditore ha poi tre mesi per presentare la dichiarazione e conguagliare, quindi circa quattro mesi dalla vendita. Se la ritenuta supera l'imposta dovuta, chiede il rimborso della differenza.

L'esenzione per reinvestimento resta accessibile ai non residenti stabiliti nell'Unione europea, in Islanda, in Norvegia o nel Liechtenstein, a condizione di acquistare un'abitazione principale in quest'area. Vendere in perdita non esonera dalla dichiarazione: è proprio la dichiarazione che permette di recuperare la ritenuta del 3%.

Come lo legge InvestPilot

Il costo di uscita non si scopre il giorno della vendita. Conviene conoscerlo già all'acquisto, perché indica quanto resterà davvero al momento di rivendere e in quale momento la rivendita pesa meno in imposte.

L'InvestScore include le spese e le imposte di uscita nella scheda di ogni immobile del catalogo, con l'aliquota del comune interessato. Si vede il ricavato netto di una rivendita, non la semplice differenza tra due prezzi.