Berechnen Sie die tatsächliche Rentabilität einer Wohnung in Spanien: Brutto-, Netto- und Cash-on-Cash-Rendite

Fotocasa beziffert den Quadratmeterpreis für bestehende Wohnungen im zweiten Quartal 2026 auf 3.133 €. Gesvalt hingegen nennt für dasselbe Quartal 2.041 €. Das entspricht einer Differenz von 1.192 € im gleichen Zeitraum und im selben Land. Beide Publikationen sind seriös und keine liegt falsch. Sie messen lediglich unterschiedliche Dinge, und eine Verwechslung der beiden Werte führt zu Fehlentscheidungen.

Sechs Quellen, sechs Zahlen, ein einziges Viertel

Die in Spanien veröffentlichten Immobilienpreise lassen sich in drei Kategorien einteilen: Angebotspreise, Schätzwerte und tatsächlich im Grundbuch eingetragene Preise. Jede Kategorie weist ein unterschiedliches Maß an Preisschwankungen auf, und die Unterschiede zwischen ihnen sind strukturell bedingt und nicht zufällig.

Die drei Datenfamilien

Es genügt zu wissen, was jedes einzelne Produkt enthält, um nicht getäuscht zu werden.

• Die Angebotspreise stammen von Online-Portalen. Sie spiegeln die Preisvorstellungen der Verkäufer wider, nicht die tatsächlich erzielten Preise. Da sie in Echtzeit verfügbar sind und nur aktuell zum Verkauf stehende Immobilien umfassen, bleiben die teuersten Objekte länger inseriert und haben einen größeren Einfluss auf den Durchschnittspreis.
• Die Schätzwerte stammen von Bewertungsunternehmen. Sie dienen Banken zur Berechnung von Finanzierungen. Sie umfassen das gesamte Portfolio, einschließlich der nicht zum Verkauf stehenden Immobilien, was den niedrigeren Wert erklärt.
• Die vereinbarten Preise stammen aus notariellen Urkunden und Registern. Dies sind die einzigen Daten, die tatsächliche Transaktionen beschreiben, allerdings treffen sie mit einer Verzögerung von zwei bis vier Monaten ein, da die Registrierung der Urkunden in Anspruch nimmt.

Welche Quelle für welche Frage?

Der INE-Index bedarf einer Erläuterung. Er veröffentlicht keinen Preis pro Quadratmeter, sondern lediglich die Preisveränderung. Seine Methodik kompensiert die Tatsache, dass die verkauften Immobilien von Quartal zu Quartal schwanken, und macht ihn somit zum zuverlässigsten Maßstab für die Trendanalyse. Im ersten Quartal 2026 verzeichnete er einen jährlichen Anstieg von 12,9 %, davon 13,5 % bei Bestandsimmobilien und 9,1 % bei Neubauten.

Die drei Preise für die gleiche Unterkunft

Eine einzelne Wohnung verkörpert gleichzeitig drei verschiedene Werte, und jeder Wert dient einem bestimmten Zweck.

Diese drei Werte können für ein und dieselbe Immobilie erheblich voneinander abweichen. Eine erfolgreiche Verhandlung senkt den ersten Wert, ohne den dritten zu beeinflussen. Genau deshalb sinken die Steuern nicht, wenn man gut verhandelt.

Eine Wohnung hat gleichzeitig drei Preise: den ausgehandelten Preis, den von der Bank einbehaltenen Preis und den Preis, auf den Sie Steuern zahlen.

Der Preis sagt ohne Volumen nichts aus.

Im zweiten Quartal 2026 verzeichneten die Register 167.934 Transaktionen, ein Rückgang von 5,7 % gegenüber dem Vorquartal und 2,3 % im Vergleich zum Vorjahr. Dies ist der niedrigste Wert der letzten sieben Quartale. Die Preise steigen jedoch weiter.

Diese Kombination lässt sich präzise interpretieren. Steigende Preise bei gleichzeitig sinkenden Absatzmengen deuten nicht auf eine überhitzte Nachfrage hin, sondern auf ein unzureichendes Angebot: Es wechseln weniger Güter den Besitzer, und die verkauften erzielen höhere Preise. Ein mengenbedingter Preisanstieg und ein durch Knappheit bedingter Preisanstieg haben unterschiedliche Konsequenzen für den Käufer, insbesondere hinsichtlich der Liquidität beim Wiederverkauf.

Ein zweites Signal findet sich in derselben Publikation. Ausländische Käufer machten 15,98 % der Transaktionen aus – ein Rekordwert in der gesamten historischen Reihe –, während der Weltmarkt rückläufig war. Die internationale Nachfrage steigt, die Inlandsnachfrage schwächt sich hingegen ab.

Die Kluft zwischen den Städten ist größer als die Kluft zwischen den Quellen.

Nationale Durchschnittswerte verschleiern erhebliche Unterschiede. Im zweiten Quartal 2026 wird das Verhältnis von eins zu vier zwischen den teuersten und günstigsten Hauptstädten mehr als eins zu vier betragen.

Kein nationaler Durchschnittswert beschreibt einen Markt im Allgemeinen. Er beschreibt vielmehr die Gesamtheit von etwa hundert lokalen Märkten, von denen einige um 15 % wachsen, während andere stagnieren. Für einen konkreten Kauf sind ausschließlich die Daten des jeweiligen Viertels relevant, nicht die des Landes.

Wie InvestPilot es interpretiert

Die entscheidende Frage ist nie der Durchschnittspreis in einer Stadt. Es geht vielmehr darum, ob die jeweilige Immobilie in der jeweiligen Straße im Verhältnis zu vergleichbaren Transaktionen richtig positioniert ist.

InvestScore vergleicht jede Immobilie im Katalog mit Transaktionen in der jeweiligen Gegend, nicht mit einem nationalen Durchschnitt. So sehen Sie, wie der Angebotspreis im Verhältnis zu den tatsächlich in der Umgebung verkauften Objekten steht.