Am 19. Mai 2026 erklärte die Dritte Kammer des Obersten Gerichtshofs das nationale Kurzzeitvermietungsregister für ungültig. Dem Staat fehlte die Befugnis, ein Register zu führen, das sich mit den Registern der autonomen Gemeinschaften überschnitt. Die nationale Registrierungsnummer, die seit dem 1. Juli 2025 für die Veröffentlichung eines Angebots auf Airbnb oder Booking.com erforderlich war, wird nicht mehr benötigt. Fast alle Online-Verzeichnisse behaupten jedoch weiterhin das Gegenteil.
Was ist heute Pflicht?
Es sind vier Genehmigungsstufen erforderlich: die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Eintragung im Register der autonomen Gemeinde, die Einhaltung der kommunalen Bauvorschriften und die Anzeige der regionalen Kennnummer auf den Plattformen. Die nationale Ebene wurde abgeschafft. Eine Genehmigung einer Stufe kann nicht durch eine Genehmigung einer anderen ersetzt werden.
Das nationale Register, Chronologie einer Stornierung
Mit dem Königlichen Dekret 1312/2024, veröffentlicht im Amtsblatt am 24. Dezember 2024, wurde ein einheitliches Register eingerichtet und die Registerkammer mit der Vergabe einer obligatorischen Nummer beauftragt. Siebzehn Monate später sind nur noch die technischen Aspekte zu klären.
Das Urteil 620/2026 erging auf eine Beschwerde der Generalitat Valenciana. Drei weitere Urteile des Obersten Gerichtshofs, die zwischen dem 27. Mai und dem 4. Juni 2026 ergangen sind, bestätigen diese Auffassung. Der Staatsrat hatte bereits vor Verabschiedung des Dekrets vor diesem Zuständigkeitsrisiko gewarnt.
Abgeschafft wurden das einheitliche Registrierungsverfahren und die Pflicht zur Eintragung ins Grundbuch zur Erlangung einer Grundstücksnummer. Bleibt bestehen: das einheitliche digitale Portal und die den Plattformen auferlegten Datenübertragungspflichten. Die praktische Konsequenz lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Die Kontrolle kehrt zu den autonomen Gemeinschaften zurück, wo sie bereits lag.
Die Abschaffung der nationalen Registrierungsnummer beseitigt keine regionalen Verpflichtungen. Unabhängige Register bestanden bereits vor dem Dekret und gelten weiterhin. Eine Immobilie ohne regionale Registrierung bleibt nach wie vor illegal.
Die Miteigentumsvereinbarung, das eigentliche Schloss
Dies ist die folgenreichste Änderung, die inmitten der anhaltenden Kontroverse um das Grundbuch weitgehend unbemerkt blieb. Das Organgesetz 1/2025 reformierte das Recht des horizontalen Eigentums. Seit dem 3. April 2025 gilt jedoch eine umgekehrte Logik.
Situation | Vor dem 3. April 2025 | Seit dem 3. April 2025 |
|---|---|---|
Prinzip | Zulässig, sofern nicht ausdrücklich verboten | Verboten außer mit ausdrücklicher Genehmigung |
Mehrheit erforderlich | Drei Fünftel für ein Verbot | Drei Fünftel zur Genehmigung |
Ansatz | Keine mit den Nachbarn | Der Generalversammlung wurde ein Antrag vorgelegt. |
Gemeinsame Ausgaben | Normalanteil | Möglicher Aufschlag von bis zu 20 % |
Die Mehrheit ist zweifach erforderlich. Sie erfordert die Zustimmung von drei Fünfteln der Miteigentümer, und diese Miteigentümer müssen wiederum drei Fünftel der Eigentumsanteile halten. Eine Minderheit großer Einheiten reicht nicht aus, ebenso wenig wie eine Mehrheit kleiner Einheiten.
Inhaber, die ihren Betrieb bereits vor dem 3. April 2025 regelmäßig und gemäß den Tourismusvorschriften ihrer Region geführt haben, sind nicht betroffen. Sie behalten ihre Rechte gemäß den Bestimmungen dieser Vorschriften.
Ab April 2025 sind touristische Vermietungen in gemeinschaftlich genutzten Immobilien grundsätzlich verboten. Es liegt nicht mehr in der Verantwortung der Nachbarn, Einspruch zu erheben, sondern in Ihrer, deren Zustimmung einzuholen.
Ein oft missverstandener Punkt bedarf der Klarstellung: Eine behördliche Genehmigung begründet kein Recht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Oberste Gerichtshof bekräftigte dies 2026: Eine kommunale oder regionale Genehmigung hebt ein in der Hausordnung festgelegtes Verbot nicht auf. Selbst mit allen offiziellen Dokumenten kann man gegenüber seinen Nachbarn rechtswidrig handeln.
Was die autonome Gemeinschaft fordert
Jede autonome Gemeinschaft hat ihre eigenen Tourismusbestimmungen, und die Unterschiede sind beträchtlich. Eine nationale Zusammenfassung kann die Überprüfung vor Ort nicht ersetzen. Hier sind die Punkte, die Sie unabhängig von der Region in dieser Reihenfolge prüfen sollten.
- Die Existenz eines regionalen Registers von touristischen Unterkünften und die darin vergebene Nummer.
- Die Vorgehensweise: Eigenverantwortung in den meisten Regionen, vorherige Genehmigung in einigen.
- Die technischen Anforderungen an die Unterkunft, Mindestfläche pro Bewohner, Belüftung, Klimaanlage, Ausstattung, Feuerlöscher.
- Die Bescheinigung über die Bewohnbarkeit und ihre Gültigkeit.
- Kommunale Beschränkungen, Stadtplanungsprogramme, Quoten pro Bezirk, Moratorien für neue Lizenzen.
- Die Verpflichtung, den Sicherheitsbehörden Reisedaten zur Verfügung zu stellen.
Die touristisch stärksten Gemeinden haben ihre Vorschriften verschärft, unabhängig von ihrer Region. Eine Quote für bereits gesättigte Viertel, ein kommunaler Baustopp oder ein Verbot von Wohngebäuden verhindern das Projekt, selbst wenn die Region es erlauben würde.
Was bleibt auf europäischer Ebene?
Die europäische Verordnung 2024/1028 vom 11. April 2024 bleibt uneingeschränkt in Kraft. Sie wurde durch die spanische Entscheidung, die die Verteilung interner Befugnisse und nicht das EU-Recht betraf, nicht berührt.
Diese Verordnung verpflichtet Plattformen, die Wohnungsregistrierungsnummer zu erfassen, sie durch Umfragen zu verifizieren und Aktivitätsdaten, Wohnungsadressen und Angebotsadressen an die Behörden zu übermitteln. Das zentrale digitale Portal, das als technische Schnittstelle zwischen den Plattformen und der Verwaltung diente, hat die Aufhebung der Verordnung überstanden.
Mit anderen Worten: Die vollständige Transparenz der Aktivitäten bleibt bestehen. Die in der Anzeige angegebene Nummer ist nun die regionale statt der nationalen, aber die Verwaltung kann weiterhin einsehen, wer wo und für wie viele Nächte mietet.
Die Reihenfolge der Überprüfungen vor dem Kauf
Die Reihenfolge ist genauso wichtig wie der Inhalt. Viele Projekte scheitern, weil die wichtigste Überprüfung zuletzt durchgeführt wurde.
Befehl | Überprüfung | Oder |
|---|---|---|
1 | Satzung der Eigentümergemeinschaft und Protokolle der Eigentümerversammlungen | Mit dem Treuhänder, vor dem Einlagenvertrag |
2 | Quoten und Moratorien im Bezirk | Stadtplanungsamt |
3 | Bedingungen des regionalen Registers | Touristenportal der autonomen Gemeinschaft |
4 | Technische Konformität des Wohngebäudes | Vereinbaren Sie einen Termin mit einem Fachmann |
5 | Besteuerung der Tätigkeit | Steuerberatung vor der Vermietung der Immobilie |
Punkt 1 steht an erster Stelle, da er am schnellsten zu überprüfen und am schwierigsten zu korrigieren ist. Ein Gebäude, dessen Satzung die touristische Nutzung verbietet, kann unabhängig von der Qualität der Verwaltungsunterlagen nicht geöffnet werden.
Wie InvestPilot es interpretiert
Eine Immobilie kann sich hervorragend für Langzeitvermietungen eignen, für Kurzzeitvermietungen jedoch ungeeignet sein, ohne dass dies in der Anzeige vermerkt ist. Die Einhaltung der Vorschriften ist ein entscheidender Faktor für die Rentabilität und keine bloße Formalität.
Strategie | Betroffen | Betoneinschlag |
|---|---|---|
Hauptwohnsitz | NEIN | Es ergeben sich keine Auswirkungen, es sei denn, Sie planen, die Immobilie während Ihrer Abwesenheit zu vermieten. |
Zweitwohnsitz | Teilweise | Die Vermietung einer Immobilie für einige Wochen im Jahr unterliegt den gleichen Regeln wie eine ganzjährige Nutzung. |
Langzeitmiete | NEIN | Ein anderes System, das dem Gesetz über städtische Mietverhältnisse unterliegt. |
Kurzzeitmiete | Ja | Alle vier Schlösser müssen eingehalten werden. Fehlt auch nur eines, ist das Projekt unbrauchbar. |
Renovierung und Wiederverkauf | Teilweise | Ein für die touristische Nutzung geschlossenes Gebäude verringert die Zahl der Käufer beim Weiterverkauf. |
InvestScore vergibt keine Kurzzeitvermietungsbewertung für Objekte in Gebieten mit geschlossenen Geschäften. Die Einschränkung wird Ihnen vor der Besichtigung angezeigt, nicht erst nach Vertragsabschluss.
Dieser Artikel beschreibt den Rechtsstand vom 7. August 2026 und stellt keine Rechtsberatung dar. Regionale und kommunale Regelungen ändern sich schnell. Lassen Sie sich vor jeder Transaktion von einem Experten in der jeweiligen autonomen Gemeinschaft beraten.