Der angegebene Preis ist nicht der Endpreis. In Spanien zahlt ein Käufer üblicherweise zwischen 8 % und 13 % des Kaufpreises zusätzlich für Steuern und Transaktionsgebühren. Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 € entspricht dies zusätzlichen 16.000 € bis 26.000 € zur Anzahlung. Diese große Spanne hat einen bestimmten Grund: Der Grundsteuersatz hängt von der jeweiligen autonomen Gemeinschaft ab, in der sich die Immobilie befindet, und kann daher von Region zu Region erheblich variieren.
- Wie hoch ist die Steuer, die Sie beim Kauf zahlen?
- Die Bewertung erfolgt gemeinschaftsweise.
- Die Steuerbemessungsgrundlage ist nicht der gezahlte Preis.
- Neu oder alt, zwei verschiedene Systeme
- Zusätzliche Gebühren, die über die zusätzlich zu den Steuern gezahlten Gebühren hinausgehen
- Was ändert sich im Ausland?
- Was Sie danach jedes Jahr bezahlen
Wie hoch sind die Steuern beim Kauf eines Hauses in Spanien?
Bei bestehenden Immobilien zahlt der Käufer eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 4 % bis 13 % des Kaufpreises, abhängig von der jeweiligen autonomen Gemeinschaft. Bei Neubauten fallen 10 % Mehrwertsteuer zuzüglich einer Grunderwerbsteuer von 0,5 % bis 1,5 % an. Die beiden Systeme schließen sich gegenseitig aus: Es wird entweder das eine oder das andere gezahlt, niemals beide.
Die Grunderwerbsteuer heißt ITP, kurz für Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Steuer auf Vermögensübertragungen). Es handelt sich um eine staatliche Steuer, deren Verwaltung und Steuersatz an die autonomen Gemeinschaften übertragen wurden. Der Steuersatz richtet sich daher nach dem Standort der Immobilie, nicht nach Ihrem Wohnsitz. Ein Käufer aus Deutschland, Madrid oder der Schweiz zahlt für eine Wohnung in Valencia denselben Steuersatz.
Der Käufer trägt die Kapitalertragsteuer. Der Verkäufer ist für die kommunale Kapitalertragsteuer und die Steuer auf seinen eigenen Kapitalgewinn verantwortlich. Die Zahlung erfolgt mittels Formular 600 an das Finanzamt der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, innerhalb von dreißig Werktagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags. Nach Ablauf dieser Frist wird ein Zuschlag erhoben, zuzüglich Verzugszinsen.
Der kommunale Übertragungssteuersatz im Jahr 2026
Hier sind die allgemeinen Steuersätze für den Kauf eines bestehenden Hauses. Einige Gemeinden wenden ein gestaffeltes System an, ähnlich der Einkommensteuer: Der höhere Steuersatz gilt nur für den Teil des Preises, der den jeweiligen Schwellenwert übersteigt.
Autonome Gemeinschaft | Allgemeiner Tarif 2026 | Hauptermäßigungen |
|---|---|---|
Baskenland | 4% | 2,5 % der kinderreichen Familien in der Biskaya |
Madrid | 6% | 4 % große Familien |
Navarra | 6% | 5 % der Familien mit Kindern |
Ceuta und Melilla | 6% | nicht zutreffend |
Kanarische Inseln | 6,5 % | 5 % Hauptwohnsitz, 1 % unter 40 Jahren |
Andalusien | 7% | 6 % bis zu 150.000 €, 3,5 % für Personen unter 35 Jahren |
La Rioja | 7% | 4 % unter 40 Jahren, 3 % in ländlichen Gebieten |
Aragon | 8 % bis 10 % | 50 bis 60 % Steuerermäßigung für große Familien |
Asturien | 8 % bis 10 % | 4 bis 6 % junge Menschen, 3 % betreutes Wohnen |
Galicien | 8% | 7 % Hauptwohnsitz, 4 % ländliche Rehabilitation |
Murcia | 8% | 3 % unter 40 Jahren, 4 % betreutes Wohnen |
Kastilien und León | 8 %, 10 % über 250.000 € | 4 % unter 36 Jahren, 0,01 % in ländlichen Gebieten |
Extremadura | 8 % bis 11 % | 7 % Hauptwohnsitz, 4 % betreutes Wohnen |
Balearen | 8 % bis 13 % | 0 % Rabatt beim ersten Hauskauf für Personen unter 30 Jahren |
Kantabrien | 9% | 7 % Hauptwohnsitz, 4 % junge Menschen |
Kastilien-La Mancha | 9% | 6 % Erstwohnsitz, 5 % junge Leute |
Valencianische Gemeinschaft | 9 %, 11 % über 1 Million Euro | 6 % unter 35 Jahren, 3 % kinderreiche Familien |
Katalonien | 10 % bis 13 % | 5 % unter 35 Jahren, 20 % Großaktionäre |
Zwei aktuelle Entwicklungen verändern die Spielregeln. Katalonien führte am 27. Juni 2025 mit dem Gesetzesdekret 5/2025 eine progressive Steuerstaffelung ein: 10 % bis zu 600.000 €, 11 % zwischen 600.000 € und 900.000 €, 12 % zwischen 900.000 € und 1.500.000 € und 13 % darüber hinaus. Dasselbe Gesetz legte einen Steuersatz von 20 % für Eigentümer von mehr als zehn Immobilien fest. Die Region Valencia ging am 1. Juni 2026 den umgekehrten Weg: Der allgemeine Steuersatz wurde von 10 % auf 9 % und die Grunderwerbsteuer von 1,5 % auf 1,4 % gesenkt.
Die Steuerbemessungsgrundlage ist nicht der Preis, den Sie zahlen.
Das ist der Punkt, der die meisten Käufer überrascht. Seit Gesetz 11/2021 wird die Steuer nicht mehr auf Basis des im Kaufvertrag angegebenen Preises berechnet, sondern auf Basis des höheren von zwei Beträgen: diesem Preis oder dem Referenzwert, den die Generaldirektion für Kataster jährlich für jede Immobilie veröffentlicht.
Ein Beispiel verdeutlicht den Sachverhalt. Sie verhandeln den Kaufpreis einer Wohnung für 150.000 €. Ihr Katasterwert beträgt 170.000 €. In einer Gemeinde mit einem Steuersatz von 10 % zahlen Sie nicht 15.000 €, sondern 17.000 € Steuern. Geschicktes Verhandeln reduziert die Steuerlast also nicht.
Den Referenzwert können Sie kostenlos auf der Website des Grundbuchamts mithilfe eines digitalen Zertifikats oder Cl@ve einsehen. Tun Sie dies vor Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags, nicht danach. Liegt der Referenzwert über dem ausgehandelten Preis, erhöht sich Ihre Grundsteuer zwangsläufig, es sei denn, Sie fechten den Wert mit einem Gutachten eines Sachverständigen an.
Neu oder alt: zwei unterschiedliche Steuersysteme
Situation | Anwendbare Steuer | Rate |
|---|---|---|
Altes Anwesen von einer Privatperson verkauft | ITP | 4 % bis 13 % je nach Gemeinde |
Neue Wohnungen werden vom Bauträger verkauft | Mehrwertsteuer zuzüglich Stempelsteuer | 10 % plus 0,5 % bis 1,5 % |
Geschütztes Wohnen unter Sonderregelung | Ermäßigte Mehrwertsteuer | 4% |
Kauf auf den Kanarischen Inseln | IGIC statt Mehrwertsteuer | spezifisches Inselregime |
Bei Neubauten wird die Grunderwerbsteuer stets zur Mehrwertsteuer hinzugerechnet und bleibt vom Käufer zu tragen. Dieser Unterschied wird in vielen Vergleichen übersehen: Die Gesamtsteuerbelastung für ein neues Haus liegt bei etwa 11 % und damit über der von Madrid, aber unter der von Katalonien.
Zusätzliche Gebühren, die über die zusätzlich zu den Steuern gezahlten Gebühren hinausgehen
Diese Beträge sind zwar geringer als die Grundsteuer, werden aber kumulativ berechnet. Die Notargebühren richten sich nach der offiziellen Gebührenordnung gemäß Königlichem Dekret 1426/1989: Die Grundgebühr ist gering, die Gesamtkosten belaufen sich jedoch inklusive Kopien, Vorauszahlungen und Mehrwertsteuer auf 600 bis 900 Euro. Die Eintragung ins Grundbuch kostet zwischen 300 und 650 Euro. Das Grundbuchamt (gestoría), das die Steuerzahlungen abwickelt und die Urkunde hinterlegt, berechnet zwischen 300 und 500 Euro. Die Immobilienbewertung, die nur bei Kreditaufnahme obligatorisch ist, kostet rund 400 Euro.
Seit dem Gesetz 5/2019 über Hypothekendarlehen übernimmt die Bank die mit der Hypothek verbundenen Kosten: Notargebühren, Gebühren für die Eintragung der Bürgschaft und Grunderwerbsteuer. Bitte überprüfen Sie diesen Posten in der von Ihrem Hypothekenverwalter angeforderten Kapitalabrechnung.
Die gleiche Wohnung kostet in Katalonien 8.000 Euro mehr als in Madrid, bei gleichem Verkaufspreis.
Was ändert sich, wenn man im Ausland einkauft?
Zwei Probleme tauchen immer wieder bei ausländischen Käufern auf. Das erste ist ein hartnäckiges Gerücht. Das zweite ist eine reale Verpflichtung, die viele zu spät erkennen.
Eine 100%ige Steuer ist kein Gesetz
Am 13. Januar 2025 kündigte die spanische Regierung ein Paket von zwölf Wohnungsbaumaßnahmen an. Eine dieser Maßnahmen sah eine zusätzliche staatliche Steuer von bis zu 100 % des Immobilienwerts für Käufer mit Wohnsitz außerhalb der Europäischen Union vor. Der Gesetzentwurf wurde am 22. Mai 2025 dem Parlament vorgelegt. Bis Ende März 2026, mehr als zehn Monate später, war er noch immer nicht im Parlament debattiert worden. Es war keine Fassung verabschiedet worden, und das Wohnungsbaupaket vom Januar 2026 enthielt diese Maßnahme nicht.
Der Text würde, falls er in seiner jetzigen Form angenommen wird, nur für Personen mit Wohnsitz außerhalb der Europäischen Union gelten. Deutsche, niederländische, französische, italienische und polnische Staatsangehörige wären ausgenommen. Er fände auch keine Anwendung auf Neubauprojekte von Bauträgern, da diese der Mehrwertsteuer unterliegen, die auf europäischer Ebene harmonisiert ist.
Die 3%ige Quellensteuer wird fällig, wenn der Verkäufer nicht in den USA ansässig ist.
Diese Regel gilt auch für Sie als Käufer. Wenn der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, müssen Sie 3 % des vereinbarten Preises einbehalten und diese innerhalb eines Monats nach Vertragsunterzeichnung mit dem Formular 211 an die spanischen Steuerbehörden abführen. Dies ist keine zusätzliche Kostenbelastung: Der Betrag wird vom Kaufpreis abgezogen, den der Verkäufer anschließend in seiner Steuererklärung zurückerhält.
Wenn Sie diese 3 % nicht einbehalten, haftet die Immobilie selbst für die Steuerschuld, auch wenn der Verkäufer das Land verlassen hat. Verlangen Sie vom Verkäufer immer eine Steueransässigkeitsbescheinigung. Ohne dieses Dokument müssen Sie die Steuer einbehalten und deklarieren.
Was Sie danach jedes Jahr bezahlen
Die kommunale Grundsteuer, die Wohngeldzahlungen und die Gebäudeversicherung fallen für alle Immobilieneigentümer an. Nichtansässige müssen eine zusätzliche, weitgehend unbekannte Verpflichtung tragen.
Ein Nichtansässiger, der in Spanien eine Immobilie besitzt, muss jährlich ein fiktives Einkommen angeben, selbst wenn die Immobilie leer steht und keine Einnahmen generiert. Dieses Einkommen beträgt 1,1 % des Katasterwerts, sofern dieser in den letzten zehn Jahren angepasst wurde, andernfalls 2 %. Es wird mit 19 % für Einwohner der Europäischen Union, Islands, Norwegens und Liechtensteins und mit 24 % für alle anderen, einschließlich des Vereinigten Königreichs, der Vereinigten Staaten und der Schweiz, besteuert. Die Angabe erfolgt mit dem Formular 210.
Ein konkretes Beispiel: Ein kürzlich korrigierter Katasterwert von 120.000 € führt zu einem fiktiven Einkommen von 1.320 €. Für einen Immobilieneigentümer mit Wohnsitz außerhalb der Europäischen Union beträgt die jährliche Steuer 316,80 €. Der Betrag mag gering erscheinen, doch die Nichtangabe zieht eine Strafe nach sich, und das Grundbuchamt übermittelt seine Daten an die Finanzbehörden.
Wie InvestPilot es interpretiert
Die Anschaffungskosten sind nicht nur ein administrativer Posten. Sie beeinflussen die Höhe des benötigten Kapitals, den Kaufpreis der Immobilie und die zu erwartende Rendite. Im Folgenden erfahren Sie, wie sie sich auf die verschiedenen Kaufstrategien auswirken.
Strategie | Betroffen | Betoneinschlag |
|---|---|---|
Hauptwohnsitz | Ja | Ermäßigte Tarife für Personen unter 35 Jahren und große Familien werden vor Vertragsabschluss geprüft, nicht erst bei der Abwicklung. |
Zweitwohnsitz | Ja | Es gilt kein ermäßigter Steuersatz, und das fiktive Einkommen wird jedes Jahr zurückgezahlt, auch wenn die Immobilie leer steht. |
Langzeitmiete | Ja | Die Kosten sind im Einkaufspreis enthalten und mindern den Nettogewinn im ersten Jahr. |
Kurzzeitmiete | Teilweise | Der gleiche Effekt tritt beim Selbstkostenpreis ein, zu dem die für die Vermietungstätigkeit spezifischen Verpflichtungen hinzukommen. |
Renovierung und Wiederverkauf | Ja | Die beim Kauf gezahlte Steuer wird zu den Kosten der Arbeit hinzugerechnet, und die Marge wird nach Abzug der Wiederverkaufssteuer berechnet. |
InvestPilot berücksichtigt diese Kosten bei der Berechnung der finanziellen Leistungsfähigkeit von Anfang an anhand des ortsüblichen Zinssatzes. Dies entspricht der Differenz zwischen einem theoretischen Budget und den Gebühren von Bank und Notar.