Wie viel Geld muss man sparen, um eine Immobilie in Spanien zu kaufen?

Die weit verbreitete Regel ist aufgrund einer Auslassung fehlerhaft. Sie besagt, dass eine Anzahlung von 20 % zuzüglich 10 % Gebühren erforderlich ist, insgesamt also 30 % des Preises. Dies trifft in etwa auf einen in Spanien steuerpflichtigen Käufer mit maximaler Finanzierung zu. Für alle anderen sieht die Summe jedoch deutlich anders aus, und der Unterschied beträgt Zehntausende von Euro. Bei einer Immobilie im Wert von 250.000 € müsste ein Einwohner Spaniens 74.525 € anzahlen, während ein Nichtansässiger aus Europa 112.025 € zahlen müsste.

Wie viel Geld müssen Sie tatsächlich angespart haben?

Je nach Ihrem steuerlichen Wohnsitz und der gewählten Finanzierung beträgt die Anzahlung zwischen 30 % und 45 % des Kaufpreises. Dieser Betrag deckt die von der Bank nicht finanzierte Anzahlung, die Grunderwerbsteuer sowie Notar-, Eintragungs-, Verwaltungs- und Gutachterkosten ab.

Die Verwirrung entsteht dadurch, dass Anzahlung und Gebühren zwei separate Posten sind, die beide nicht finanziert werden. Die Anzahlung ist der Teil des Kaufpreises, den die Bank nicht als Darlehen gewährt. Die Gebühren werden zum Kaufpreis hinzugerechnet und müssen vollständig aus eigener Tasche bezahlt werden. Nur durch Addition beider Beträge lässt sich der Betrag ermitteln, der am Tag der Vertragsunterzeichnung verfügbar sein muss.

Zwei Zahlen verdeutlichen die Marktsituation. Im Mai 2026 erreichte der durchschnittliche Kreditbetrag in Spanien 174.866 €, ein Anstieg von 9,7 % gegenüber dem Vorjahr. Im selben Monat sank die Anzahl der neu abgeschlossenen Kredite um 0,1 % – der erste Rückgang nach 22 Monaten mit stetig steigenden Krediten. Banken vergeben höhere Kredite pro Transaktion an weniger Personen. Der Engpass hat sich von der Kreditvergabe hin zu den vorhandenen Ersparnissen verlagert.

Das Geld, das die Bank niemals verleiht

Seit der Krise von 2008 finanziert keine spanische Bank mehr den Kaufpreis zuzüglich Gebühren. Die Finanzierung basiert auf dem Wert der Immobilie, niemals auf den Transaktionskosten. Daher bleiben vier Punkte stets in Ihrer Verantwortung.

Die letzte Zeile verdient besondere Beachtung. Seit dem Gesetz 5/2019 über Hypothekenkredite übernimmt die Bank die mit der Hypothek selbst verbundenen Kosten. Überprüfen Sie diese Aufschlüsselung in der vom Hypothekenmakler angeforderten Kapitalaufstellung, bevor Sie diese unterschreiben. Dieser Fehler kommt immer noch häufig vor.

Die Grundsteuer ist der am stärksten schwankende Kostenfaktor, da sie von der autonomen Gemeinschaft abhängt, in der sich die Immobilie befindet, und nicht von Ihrem Wohnsitz. Sie variiert je nach Steuerklasse und älteren Immobilien zwischen 4 % im Baskenland und 13 % in Katalonien. Bei Neubauten setzt sie sich aus 10 % Mehrwertsteuer und einer Grunderwerbsteuer von 0,5 % bis 1,5 % zusammen.

Drei Profile, drei Beträge

Die gleiche Immobilie im Wert von 250.000 Euro befindet sich in einer Gemeinde mit einem Steuersatz von 9 %. Die Gebühren betragen 750 Euro für den Notar, 475 Euro für das Grundbuchamt, 400 Euro für die Hausverwaltung und 400 Euro für das Wertgutachten.

Zwischen dem in Europa ansässigen und dem nicht in Europa ansässigen Käufer liegen 37.500 Euro – für dieselbe Immobilie, zum selben Preis und am selben Tag. Der einzige Unterschied liegt im gewährten Finanzierungszinssatz.

Der Kauf ohne Kredit kostet nicht den vollen Kaufpreis der Immobilie. Er kostet den Preis zuzüglich 9,7 %, und dieser Anteil wird niemals finanziert.

Was die Bank vor der Berechnung des Betrags prüft

Einfach nur Geld sparen reicht nicht aus. Die Bank prüft zunächst, ob die monatliche Rate zu Ihrem Einkommen passt, und dieses Kriterium führt zu mehr Ablehnungen als die Anzahlung.

Die Regel bleibt unverändert: Die monatlichen Gesamtkreditraten dürfen 30 bis 35 % des Nettoeinkommens des Haushalts nicht übersteigen. Diese Berechnung umfasst alle bestehenden Kredite, auch solche im Ausland.

In unserem Beispiel ergibt ein Darlehen von 200.000 € über 25 Jahre zum durchschnittlichen Zinssatz vom Mai 2026 (2,98 %) eine monatliche Rate von 946 €. Um die 35%-Grenze einzuhalten, ist ein monatliches Nettoeinkommen von ca. 2.700 € erforderlich. Bei einer 30%-Grenze wären es 3.150 €.

Wenn das Fachwissen unter dem Preis liegt

Dies ist der Vorfall, der selbst die ausgefeiltesten Geschäfte scheitern lässt, und fast niemand rechnet damit. Die Bank finanziert nicht einen Prozentsatz des ausgehandelten Preises, sondern einen Prozentsatz des Verkehrswerts und verwendet dabei stets den niedrigeren der beiden Werte.

Nehmen wir das Beispiel noch einmal. Der vereinbarte Preis beträgt 250.000 €, die Finanzierung 80 %, die geplante Anzahlung 50.000 €. Das Wertgutachten kostet 235.000 €. Die Bank gewährt nun einen Kredit von 188.000 € statt 200.000 €. Innerhalb weniger Wochen müssen zusätzlich 12.000 € aufgebracht werden, ohne dass sich der Verkaufspreis ändert.

Es gibt drei Sicherheitsvorkehrungen. Lassen Sie nach Möglichkeit vor Unterzeichnung des Einlagenvertrags ein Gutachten von einem Sachverständigen einholen. Vereinbaren Sie eine Ausstiegsklausel, die an die Finanzierungszusage gekoppelt ist und Ihre Einlage zurückerstattet, falls der Kredit scheitert. Und halten Sie ein finanzielles Polster bereit, anstatt Ihr Budget bis zum letzten Cent auszureizen.

Was Sie nach der Unterzeichnung behalten sollten

Mit dem exakt berechneten Betrag beim Notar zu erscheinen, ist ein methodischer Fehler. Die Kosten hören nicht mit der Schlüsselübergabe auf, und die ersten treffen schnell ein.

• Die kommunale Grundsteuer wird oft anteilig zwischen Verkäufer und Käufer für das laufende Jahr aufgeteilt.
• Die Wohngeldzahlungen sind ab dem folgenden Quartal fällig.
• Eine Hausratversicherung ist bei Vertragsunterzeichnung durch die Bank obligatorisch.
• Wasser-, Strom- und Internetanschlüsse sowie Eigentümerwechsel.
• Sofortige Arbeits-, Einrichtungs- und Umzugsarbeiten.
• Für Nichtansässige ist die jährliche Erklärung der zugerechneten Einkünfte erforderlich, auch wenn die Immobilie leer steht.

Eine angemessene Reserve beträgt drei bis fünf Prozent des Kaufpreises oder sechs monatliche Kreditraten. In unserem Beispiel ergibt sich somit ein Zielbetrag zwischen 5.700 € und 12.500 €, der nach Vertragsunterzeichnung zurückbehalten werden sollte. Dies ist keine Ausgabe, sondern dient dazu, einen überstürzten Verkauf im ersten Jahr zu vermeiden.

Wie InvestPilot es interpretiert

Das Budget für einen Kauf wird nicht anhand des Angebotspreises, sondern anhand Ihrer tatsächlichen Ersparnisse berechnet. Die eigentliche Frage ist nicht, welche Immobilie Ihnen gefällt, sondern welcher maximale Preis Ihre finanzielle Situation zulässt, nachdem Grundsteuer und Gebühren berücksichtigt wurden.

Der Finanzleistungsbericht von InvestPilot verwendet Ihre Einnahmen, Ausgaben und Ihren steuerlichen Wohnsitz, um das Budget zu berechnen, an das sich spanische Banken halten werden – inklusive Gemeindesteuern und Gebühren. Es handelt sich um die Berechnungsgrundlage eines Kreditausschusses, die vor dem ersten Besuch festgelegt wird.