Wie viel Eigenkapital Sie für einen Immobilienkauf in Spanien brauchen

Die Faustregel, die überall kursiert, lässt Entscheidendes weg. Es heißt, man brauche 20 % Eigenanteil plus 10 % Nebenkosten, also 30 % des Kaufpreises. Das stimmt ungefähr für jemanden, der in Spanien steuerlich ansässig ist und die maximale Finanzierung erhält. Für alle anderen sieht die Rechnung deutlich anders aus. Der Unterschied beträgt schnell Zehntausende Euro. Bei einer Immobilie für 250.000 € braucht ein Resident 74.525 €, ein Nichtresident aus der EU 112.025 €.

Wie viel müssen Sie tatsächlich angespart haben?

Zwischen 30 % und 45 % des Kaufpreises, je nach steuerlichem Wohnsitz und gewährter Finanzierung. Diese Summe deckt den Eigenanteil am Kaufpreis, den die Bank nicht finanziert, die Erwerbsteuer sowie die Kosten für Notar, Grundbuch, Gestoría und Wertgutachten.

Die Verwirrung entsteht, weil Eigenanteil und Nebenkosten zwei verschiedene Dinge sind. Keines von beiden wird finanziert. Der Eigenanteil ist der Teil des Kaufpreises, den die Bank nicht leiht. Die Nebenkosten kommen zum Kaufpreis hinzu und gehen vollständig zu Ihren Lasten. Erst die Summe aus beidem ergibt den Betrag, der am Tag der Unterzeichnung verfügbar sein muss.

Zwei Zahlen zur Einordnung des Markts. Laut Statistikamt INE lag das durchschnittliche Hypothekendarlehen in Spanien im Mai 2026 bei 174.866 €, 9,7 % mehr als ein Jahr zuvor. Im selben Monat sank die Zahl der unterzeichneten Darlehen um 0,1 %. Es war der erste Rückgang nach 22 Monaten Wachstum in Folge. Die Banken leihen also mehr pro Kauf, aber an weniger Menschen. Der Engpass hat sich vom Kredit auf das vorher angesparte Kapital verlagert.

Das Geld, das die Bank nicht finanziert

Spanische Banken finanzieren in aller Regel den Wert der Immobilie, nicht die Kosten des Kaufs. Ausnahmen gibt es: Mit der staatlichen ICO-Bürgschaft für junge Käufer sind Finanzierungen bis zu 100 % des Kaufpreises möglich. Die Nebenkosten bleiben aber auch dann meist bei Ihnen. Vier Posten tragen Sie daher praktisch immer selbst.

Die letzte Zeile verdient Aufmerksamkeit. Seit dem Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge trägt die Bank die Kosten, die mit der Hypothek selbst verbunden sind. Prüfen Sie diese Aufteilung im vorvertraglichen Informationsblatt der Bank (FEIN) und in der Kostenvorschuss-Aufstellung (provisión de fondos), die Ihnen vor der Unterzeichnung zugeht. Fehler kommen hier weiterhin häufig vor.

Die Erwerbsteuer ist der Posten mit den größten Unterschieden. Sie hängt von der Autonomen Gemeinschaft ab, in der die Immobilie liegt, nicht von Ihrem Wohnsitz. Bei Bestandsimmobilien fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an. Die allgemeinen Sätze reichen von 4 % im Baskenland bis 13 % in Katalonien. Die 13 % gelten dort allerdings nur für den Teil des Kaufpreises über 1,5 Mio. €. Bis 1 Mio. € liegt der katalanische Satz bei 10 %. Bei Neubauten zahlen Sie stattdessen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und eine Stempelsteuer (AJD) von 0,5 % bis 1,5 %. Auf den Kanarischen Inseln ersetzt die IGIC von 7 % die Mehrwertsteuer.

Drei Profile, drei Beträge

Dieselbe Immobilie für 250.000 € in einer Autonomen Gemeinschaft mit 9 % Grunderwerbsteuer. Angesetzt werden 750 € für den Notar, 475 € für das Grundbuch, 400 € für die Gestoría und 400 € für das Wertgutachten. Resident ist hier, wer in Spanien steuerlich ansässig ist. Die Finanzierungsquote hängt vom steuerlichen Wohnsitz ab, nicht von der Staatsangehörigkeit.

Zwischen Resident und Nichtresident aus der EU liegen 37.500 €. Es ist dieselbe Immobilie, zum selben Preis, am selben Tag. Der einzige Unterschied ist die Finanzierungsquote: 80 % gegenüber 65 % des Kaufpreises.

Wer ohne Kredit kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Er zahlt den Preis plus 9,7 %, und dieser Anteil wird nie finanziert.

Wie viel Grunderwerbsteuer (ITP) fällt genau an? Das hängt von der Region ab: Sie steht in unserer Tabelle der Grunderwerbsteuer 2026 für alle 17 Regionen, mit der amtlichen Quelle jedes Satzes. Um alles für Ihren Preis zu addieren, nutzen Sie den Rechner für Kaufnebenkosten.

Was die Bank vor dem Darlehensbetrag prüft

Das nötige Geld anzusparen reicht nicht. Die Bank prüft zuerst, ob die Monatsrate zu Ihrem Einkommen passt. An diesem Kriterium scheitern mehr Anträge als am Eigenkapital.

Die Regel ist stabil: Alle Kreditraten zusammen sollten 30 % bis 35 % des Nettoeinkommens des Haushalts nicht überschreiten. Laufende Kredite zählen mit, auch solche im Ausland.

In unserem Beispiel ergibt ein Darlehen über 200.000 € mit 25 Jahren Laufzeit zum Durchschnittszins vom Mai 2026 laut INE, also 2,98 %, eine Monatsrate von 946 €. Bei einer Obergrenze von 35 % brauchen Sie rund 2.700 € netto im Monat. Bei 30 % sind es 3.150 €.

Wenn das Wertgutachten unter dem Kaufpreis liegt

Daran scheitern die meisten Finanzierungen, die schon weit fortgeschritten sind. Kaum jemand rechnet damit. Die Bank finanziert einen Prozentsatz des niedrigeren Werts: entweder des ausgehandelten Kaufpreises oder des Schätzwerts aus dem Wertgutachten (tasación).

Zurück zum Beispiel. Vereinbarter Kaufpreis 250.000 €, Finanzierung zu 80 %, geplanter Eigenanteil 50.000 €. Das Wertgutachten ergibt einen Schätzwert von 235.000 €. Die Bank leiht dann nicht mehr 200.000 €, sondern 188.000 €. Sie müssen innerhalb weniger Wochen 12.000 € zusätzlich aufbringen, obwohl sich der Kaufpreis nicht verändert hat.

Drei Vorkehrungen helfen. Lassen Sie das Wertgutachten nach Möglichkeit erstellen, bevor Sie den Arras-Vertrag (contrato de arras) unterschreiben. Vereinbaren Sie eine Rücktrittsklausel für den Fall, dass die Finanzierung nicht zustande kommt: Dann erhalten Sie Ihre Arras-Anzahlung zurück. Und planen Sie einen Puffer in Ihrem Ersparten ein, statt das Budget bis auf den letzten Euro auszureizen.

Was Sie nach der Unterzeichnung zurückbehalten sollten

Mit genau dem berechneten Betrag zum Notar zu gehen, ist ein methodischer Fehler. Die Ausgaben enden nicht mit der Schlüsselübergabe. Die ersten kommen schnell.

• Die kommunale Grundsteuer (IBI), die für das laufende Jahr oft anteilig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird.
• Das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft, fällig ab dem folgenden Quartal.
• Die Gebäudeversicherung gegen Brand- und Elementarschäden, die bei einer Hypothek gesetzlich vorgeschrieben ist und ab der Unterzeichnung bestehen muss. Eine Lebensversicherung als Sicherheit darf die Bank zwar verlangen, muss dann aber gleichwertige Policen anderer Versicherer akzeptieren. Eigene Versicherungsprodukte bietet sie meist im Paket mit einem Zinsnachlass an, ihr Abschluss ist aber keine Pflicht.
• Die Anschlüsse für Wasser, Strom und Internet sowie die Ummeldung der Verträge.
• Sofort nötige Arbeiten, Möbel und der Umzug.
• Für Nichtresidenten die jährliche Erklärung des fiktiven Mieteinkommens, auch wenn die Immobilie leer steht.

Eine angemessene Reserve liegt bei 3 % bis 5 % des Kaufpreises oder sechs Monatsraten. In unserem Beispiel sind das zwischen 5.700 € und 12.500 €, die Ihnen nach der Unterzeichnung bleiben sollten. Das ist keine Ausgabe. Diese Reserve bewahrt Sie davor, im ersten Jahr unter Zeitdruck verkaufen zu müssen.

Wie InvestPilot das einordnet

Das Budget für einen Kauf ergibt sich nicht aus dem angezeigten Preis. Es ergibt sich aus dem Ersparten, über das Sie tatsächlich verfügen. Die richtige Frage lautet nicht, welche Immobilie Ihnen gefällt. Sie lautet, welchen Höchstpreis Ihre Situation zulässt, wenn die Erwerbsteuer der Autonomen Gemeinschaft und die Nebenkosten eingerechnet sind.

Der Bericht zur Finanzierungskapazität von InvestPilot geht von Ihrem Einkommen, Ihren laufenden Belastungen und Ihrem steuerlichen Wohnsitz aus. Er berechnet das Budget, das spanische Banken mittragen, inklusive Erwerbsteuer der Autonomen Gemeinschaft und Nebenkosten. Es ist die Rechnung eines Kreditausschusses, aufgestellt vor der ersten Besichtigung.