Quanti risparmi servono per comprare casa in Spagna

La regola che circola ovunque è sbagliata per omissione. Si sente dire che servono il 20% di anticipo più il 10% di spese, quindi il 30% del prezzo. È più o meno corretto per un residente fiscale in Spagna finanziato al massimo. Per tutti gli altri la cifra è molto diversa. La differenza si conta in decine di migliaia di euro. Su un immobile da 250.000 euro, un residente deve disporre in tutto di 74.525 euro, un non residente UE di 112.025 euro.

Quanto bisogna avere davvero da parte?

Tra il 30% e il 45% del prezzo dell'immobile, a seconda della residenza fiscale e del finanziamento ottenuto. Questa somma copre l'anticipo che la banca non finanzia, l'imposta di acquisto e le spese di notaio, registro immobiliare, gestoría e perizia.

La confusione nasce dal fatto che anticipo e spese sono due cose distinte. Nessuna delle due, di norma, viene finanziata. L'anticipo è la parte del prezzo che la banca non presta. Le spese si aggiungono al prezzo e si pagano interamente di tasca propria. Solo sommandole si ottiene l'importo che deve essere disponibile il giorno della firma.

Due dati inquadrano il mercato. A maggio 2026 il mutuo medio concesso in Spagna è di 174.866 euro, in aumento del 9,7% su base annua. Nello stesso mese il numero di mutui firmati cala dello 0,1%: è il primo calo dopo ventidue mesi consecutivi di crescita. Le banche prestano di più per singola operazione, ma a meno persone. Il vincolo si è spostato dal credito ai risparmi accumulati prima dell'acquisto.

I soldi che la banca non presta

Dalla crisi del 2008, in genere le banche spagnole non finanziano il prezzo più le spese. Esistono casi particolari, come i mutui fino al 100% del prezzo con garanzia ICO per i giovani o quelli sugli immobili di proprietà delle banche, ma anche in questi casi le spese restano quasi sempre a carico dell'acquirente. Ma la regola resta: il finanziamento si calcola sul valore dell'immobile, non sul costo complessivo dell'operazione. Quattro voci restano quindi a carico dell'acquirente.

L'ultima riga merita attenzione. Dal Real Decreto-ley 17/2018 l'imposta di bollo (AJD) sul mutuo è a carico della banca, e dalla Ley 5/2019 sul credito immobiliare lo sono anche notaio, registro e gestoría dell'ipoteca. La perizia resta invece a carico dell'acquirente. Verifichi questa ripartizione nel fondo spese (provisión de fondos) che la gestoría chiede prima della firma. L'errore è ancora frequente.

L'imposta è la voce più variabile. Dipende dalla comunità autonoma in cui si trova l'immobile, non dal luogo di residenza dell'acquirente. Nell'usato si paga l'imposta sui trasferimenti patrimoniali (ITP): va dal 4% dei Paesi Baschi fino al 13% della Catalogna, che si applica solo alla parte di prezzo oltre 1,5 milioni di euro. Nel nuovo si pagano l'IVA al 10% e un'imposta di bollo (AJD) dallo 0,5% all'1,5%. Alle Canarie l'IVA è sostituita dall'IGIC al 7%.

Tre profili, tre importi

Prendiamo lo stesso immobile da 250.000 euro, in una comunità autonoma che applica un ITP del 9%. Le spese considerate sono 750 euro di notaio, 475 euro di registro immobiliare, 400 euro di gestoría e 400 euro di perizia.

Tra il residente e il non residente UE ci sono 37.500 euro di differenza. Stesso immobile, stesso prezzo, stesso giorno. L'unica variabile è la percentuale di finanziamento concessa.

Comprare senza mutuo non costa il prezzo dell'immobile. Costa il prezzo più il 9,7% di imposte e spese, che si pagano di tasca propria.

Quanto ITP si paga esattamente? Dipende dalla comunità: si trova nella nostra tabella dell'ITP 2026 per le 17 comunità, con la fonte ufficiale di ogni aliquota. Per sommare tutto con il proprio prezzo, c'è il simulatore delle spese di acquisto.

Cosa guarda la banca prima dell'importo

Avere i risparmi non basta. La banca verifica prima di tutto che la rata sia sostenibile rispetto al reddito. È questo criterio, più dell'anticipo, a far respingere il maggior numero di pratiche.

La regola è stabile: la somma delle rate dei finanziamenti non deve superare il 30-35% del reddito netto del nucleo familiare. Il calcolo include i prestiti in corso, anche quelli contratti all'estero.

Nel nostro esempio, un mutuo di 200.000 euro a venticinque anni al tasso medio rilevato a maggio 2026, cioè il 2,98%, comporta una rata di 946 euro. Con un tetto del 35% serve un reddito netto di circa 2.700 euro al mese. Con un tetto del 30% ne servono 3.150.

Quando la perizia è inferiore al prezzo

È l'imprevisto che fa saltare più pratiche già avanzate, e quasi nessuno lo mette in conto. La banca non finanzia una percentuale del prezzo negoziato. Finanzia una percentuale del valore più basso tra prezzo e perizia.

Riprendiamo l'esempio. Prezzo concordato 250.000 euro, finanziamento all'80%, anticipo previsto 50.000 euro. La perizia valuta l'immobile 235.000 euro. La banca non presta più 200.000 euro, ma 188.000. Bisogna trovare 12.000 euro in più, in poche settimane, senza che il prezzo di vendita sia cambiato.

Esistono tre tutele. Chiedere la perizia prima di firmare il contratto di caparra (contrato de arras), quando è possibile. Negoziare una clausola legata all'ottenimento del mutuo, che restituisca la caparra se il finanziamento non va in porto. E mantenere un margine nei risparmi, invece di calibrare il budget fino all'ultimo euro.

Cosa tenere da parte dopo la firma

Presentarsi dal notaio con l'importo esatto calcolato è un errore di metodo. Le spese non finiscono con la consegna delle chiavi, e le prime arrivano presto.

• L'IBI, l'imposta comunale sugli immobili, spesso ripartita pro rata tra venditore e acquirente per l'anno in corso.
• Le spese condominiali, richieste già dal trimestre successivo.
• L'assicurazione sulla casa, richiesta dalla banca fin dalla firma quando c'è un mutuo.
• Gli allacci di acqua, luce e internet, e i cambi di intestazione delle utenze.
• I lavori immediati, l'arredamento e il trasloco.
• Per un non residente, la dichiarazione annuale del reddito imputato (modello 210), anche se l'immobile resta vuoto.

Per la riserva ci sono due riferimenti ragionevoli: sei rate del mutuo, cioè circa 5.700 euro, oppure il 3-5% del prezzo, cioè tra 7.500 e 12.500 euro. Nel nostro esempio, si tratta quindi di conservare tra 5.700 e 12.500 euro dopo la firma. Non è una spesa: è ciò che evita di dover rivendere d'urgenza nel primo anno.

La lettura di InvestPilot

Il budget di un acquisto non si calcola partendo dal prezzo dell'annuncio, ma dai risparmi di cui si dispone davvero. La domanda giusta non è quale casa piace. È quale prezzo massimo consente la propria situazione, una volta incluse l'imposta della comunità autonoma e le spese.

Il report di Capacità Finanziaria di InvestPilot parte dai Suoi redditi, dalle Sue spese fisse e dalla Sua residenza fiscale. Calcola il budget che le banche spagnole prenderanno come riferimento, imposta della comunità autonoma e spese incluse. È lo stesso calcolo che fa il comitato rischi di una banca, ma fatto prima della prima visita.