Di quanti soldi hai bisogno per acquistare un immobile in Spagna?

La regola ampiamente diffusa è errata per omissione. Afferma che è richiesto un acconto del 20% più il 10% di spese, per un totale del 30% del prezzo. Questa cifra è approssimativamente corretta per un residente fiscale spagnolo con il massimo finanziamento disponibile. Per tutti gli altri, la cifra è molto diversa e la differenza ammonta a decine di migliaia di euro. Per un immobile del valore di 250.000 euro, un residente verserebbe un acconto di 74.525 euro, mentre un cittadino europeo non residente ne verserebbe 112.025.

Di quanti soldi hai realmente bisogno di risparmiare?

Tra il 30% e il 45% del prezzo dell'immobile, a seconda della residenza fiscale e del finanziamento ottenuto. Tale importo copre l'acconto non finanziato dalla banca, l'imposta di acquisto e le spese notarili, di registrazione, di gestione e di valutazione.

La confusione nasce dal fatto che l'acconto e le spese sono due cose separate e nessuna delle due è finanziabile. L'acconto è la parte del prezzo che la banca si rifiuta di prestare. Le spese vengono aggiunte al prezzo e sono interamente a carico del cliente. Sommare i due importi è l'unico modo per arrivare alla somma che deve essere disponibile il giorno della firma.

Due dati illustrano la situazione del mercato. Nel maggio 2026, l'importo medio dei prestiti concessi in Spagna ha raggiunto i 174.866 euro, con un aumento del 9,7% rispetto all'anno precedente. Nello stesso mese, il numero di prestiti erogati è diminuito dello 0,1%, il primo calo dopo ventidue mesi consecutivi di crescita. Le banche concedono prestiti di importo maggiore per singola operazione a un numero inferiore di persone. Il problema si è spostato dal credito ai risparmi pregressi.

Il denaro che la banca non presta mai

Dalla crisi del 2008, nessuna banca spagnola finanzia più il prezzo di acquisto più le spese. Il finanziamento si basa sul valore dell'immobile, mai sui costi di transazione. Pertanto, quattro voci rimangono sempre a vostro carico.

L'ultima riga merita attenzione. A partire dalla Legge 5/2019 sui mutui ipotecari, la banca si fa carico dei costi relativi al mutuo stesso. Verificate questa ripartizione nell'estratto conto dei fondi richiesto dal mediatore creditizio prima di firmare. Questo errore è ancora frequente.

L'imposta sugli immobili è la spesa più variabile, perché dipende dalla comunità autonoma in cui si trova l'immobile, non dal luogo di residenza. Varia dal 4% nei Paesi Baschi al 13% in Catalogna per le fasce di reddito più elevate, relative agli immobili più vecchi. Per le nuove costruzioni, è composta dal 10% di IVA più un'imposta di bollo dallo 0,5% all'1,5%.

Tre profili, tre importi

Lo stesso immobile, valutato 250.000 euro, si trova in un comune con un'aliquota fiscale del 9%. Le spese addebitate sono di 750 euro per il notaio, 475 euro per il catasto, 400 euro per la gestione immobiliare e 400 euro per la perizia.

Trentasettemila cinquecento euro separano il residente dal non residente europeo, per lo stesso immobile, allo stesso prezzo, nello stesso giorno. L'unica variabile è il tasso di finanziamento concesso.

Acquistare senza credito non significa pagare l'intero prezzo dell'immobile. Il prezzo è pari al valore di mercato più un interesse del 9,7%, che non viene mai finanziato.

Ciò che la banca guarda prima dell'importo

Il semplice risparmio non basta. La banca verifica innanzitutto che la rata mensile sia compatibile con il tuo reddito, e questo criterio è quello che porta al rifiuto di un numero maggiore di richieste rispetto all'anticipo.

La regola rimane invariata: l'importo totale dei pagamenti mensili dei prestiti non deve superare il 30-35% del reddito netto del nucleo familiare. Questo calcolo include tutti i prestiti in essere, compresi quelli contratti all'estero.

Nel nostro esempio, un prestito di 200.000 euro con una durata di venticinque anni al tasso medio osservato a maggio 2026, ovvero il 2,98%, si traduce in una rata mensile di 946 euro. Per rispettare il limite del 35%, è necessario un reddito netto di circa 2.700 euro al mese. Per un limite del 30%, il reddito richiesto è di 3.150 euro.

Quando la competenza scende al di sotto del prezzo

Questo è l'incidente che fa fallire anche le trattative più complesse, e quasi nessuno lo prevede. La banca non finanzia una percentuale del prezzo concordato, bensì una percentuale del valore di stima, utilizzando sempre il valore più basso tra i due.

Riprendiamo l'esempio. Prezzo concordato €250.000, finanziamento all'80%, acconto previsto di €50.000. La perizia costa €235.000. La banca ora eroga un prestito di €188.000 anziché €200.000. Bisogna trovare altri €12.000 entro poche settimane, senza che il prezzo di vendita cambi.

Esistono tre misure di sicurezza. Richiedete, se possibile, una perizia prima di firmare il contratto di deposito. Negoziare una clausola di recesso legata all'ottenimento del finanziamento, che vi restituisca il deposito qualora il prestito non venga concesso. E mantenete un fondo di riserva nei vostri risparmi, anziché far quadrare il bilancio fino all'ultimo centesimo.

Cosa conservare dopo la firma

Presentarsi dal notaio con l'importo esatto già calcolato è un errore metodologico. Le spese non finiscono con la consegna delle chiavi, e le prime arrivano in fretta.

• Imposta comunale sugli immobili, spesso ripartita proporzionalmente tra venditore e acquirente per l'anno in corso.
• Le spese condominiali, che sono dovute a partire dal trimestre successivo.
• Assicurazione sulla casa, richiesta dalla banca al momento della firma del contratto in caso di concessione di un mutuo.
• Allacciamenti idrici, elettrici e internet, nonché cambi di proprietà.
• Lavoro immediato, arredamento e trasloco inclusi.
• Per i non residenti, è richiesta la dichiarazione annuale dei redditi figurativi, anche se l'immobile rimane vuoto.

Una riserva ragionevole corrisponde al 3-5% del prezzo, ovvero all'equivalente di sei rate mensili del mutuo. Nel nostro esempio, ciò significa che l'importo da tenere da parte dopo la firma del contratto si aggira tra i 5.700 e i 12.500 euro. Non si tratta di una spesa, bensì di ciò che vi impedisce di dover vendere in fretta durante il primo anno.

Come lo interpreta InvestPilot

Il budget per un acquisto non si calcola in base al prezzo di listino, ma in base ai risparmi effettivi. La vera domanda non è quale immobile ti piace, ma qual è il prezzo massimo che la tua situazione finanziaria ti consente, una volta considerate le tasse e le spese condominiali.

Il report sulla capacità finanziaria di InvestPilot utilizza il tuo reddito, le tue spese e la tua residenza fiscale per calcolare il budget che le banche spagnole dovranno rispettare, incluse le tasse comunali e le commissioni. È il calcolo di una commissione di valutazione del credito, stabilito prima ancora del primo incontro.