Il prezzo indicato non è il costo finale. In Spagna, l'acquirente in genere aggiunge tra l'8% e il 13% al prezzo dell'immobile per coprire tasse e spese di transazione. Su un immobile del valore di 200.000 euro, ciò rappresenta un ulteriore importo compreso tra 16.000 e 26.000 euro, oltre alla caparra iniziale. Questa ampia variazione è dovuta a un motivo specifico: l'aliquota fiscale principale dipende dalla comunità autonoma in cui si trova l'immobile e può variare significativamente da una regione all'altra.
Quante tasse si pagano quando si acquista una casa in Spagna?
Per gli immobili esistenti, l'acquirente paga un'imposta di trasferimento che varia dal 4% al 13% del prezzo, a seconda della comunità autonoma. Per gli immobili di nuova costruzione, paga un'IVA del 10% più un'imposta di bollo dallo 0,5% all'1,5%. I due sistemi si escludono a vicenda: si paga l'uno o l'altro, mai entrambi.
L'imposta di trasferimento si chiama ITP, acronimo di Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Imposta sulle Trasferimenti Patrimoniali). Si tratta di un'imposta statale, la cui amministrazione e aliquota sono state trasferite alle comunità autonome. L'aliquota dipende quindi dalla posizione dell'immobile, non dal luogo di residenza. Un acquirente proveniente da Germania, Madrid o Svizzera paga la stessa aliquota per un appartamento situato a Valencia.
L'acquirente paga l'imposta sulle plusvalenze. Il venditore è responsabile dell'imposta comunale sulle plusvalenze e dell'imposta sulle proprie plusvalenze. Il pagamento deve essere effettuato tramite il modulo 600 presso l'ufficio delle imposte del comune in cui si trova l'immobile, entro trenta giorni lavorativi dalla firma dell'atto. Trascorso tale periodo, viene applicata una maggiorazione, seguita dagli interessi di mora.
L'aliquota dell'imposta sui trasferimenti tra comunità nel 2026
Ecco le aliquote generali applicabili all'acquisto di una casa già esistente. Diverse amministrazioni locali applicano un sistema a scaglioni, simile all'imposta sul reddito: l'aliquota più alta si applica solo alla parte del prezzo che supera ciascuna soglia.
Comunità autonoma | Tariffa generale 2026 | Principali tariffe ridotte |
|---|---|---|
Paesi Baschi | 4% | Il 2,5% delle famiglie numerose nella Biscaglia |
Madrid | 6% | 4% famiglie numerose |
Navarre | 6% | 5% delle famiglie con figli |
Ceuta e Melilla | 6% | non applicabile |
Isole Canarie | 6,5% | 5% residenza principale, 1% meno di 40 anni |
Andalusia | 7% | 6% fino a 150.000 euro, 3,5% per chi ha meno di 35 anni |
La Rioja | 7% | Il 4% ha meno di 40 anni, il 3% vive in zone rurali. |
Aragon | dall'8% al 10% | Riduzione delle tasse dal 50% al 60% per le famiglie numerose. |
Asturie | dall'8% al 10% | Dal 4% al 6% di giovani, 3% di alloggi protetti |
Galizia | 8% | 7% residenza principale, 4% riqualificazione rurale |
Murcia | 8% | 3% di età inferiore ai 40 anni, 4% alloggi protetti |
Castiglia e León | 8%, 10% oltre i 250.000 euro | Il 4% ha meno di 36 anni, lo 0,01% vive in zone rurali. |
Estremadura | dall'8% all'11% | 7% abitazione principale, 4% alloggio protetto |
Isole Baleari | dall'8% al 13% | Sconto dello 0% sull'acquisto della prima casa per chi ha meno di 30 anni. |
Cantabria | 9% | 7% residenza principale, 4% giovani |
Castiglia-La Mancia | 9% | 6% prima residenza, 5% giovani |
Comunità Valenciana | 9%, 11% oltre 1 milione di euro | Il 6% ha meno di 35 anni, il 3% ha famiglie numerose. |
Catalogna | Dal 10% al 13% | Il 5% ha meno di 35 anni, il 20% sono grandi azionisti. |
Due recenti sviluppi stanno cambiando le carte in tavola. La Catalogna è passata a un sistema di tassazione progressiva il 27 giugno 2025, con il Decreto Legge 5/2025: 10% fino a 600.000 euro, 11% tra 600.000 e 900.000 euro, 12% tra 900.000 e 1.500.000 euro e 13% oltre tale soglia. La stessa normativa ha introdotto un'aliquota del 20% per i proprietari di più di dieci immobili. La Comunità Valenciana ha fatto l'opposto il 1° giugno 2026: l'aliquota generale è stata ridotta dal 10% al 9% e l'imposta di bollo dall'1,5% all'1,4%.
La base imponibile non corrisponde al prezzo che paghi.
Questo è l'aspetto che sorprende maggiormente gli acquirenti. Dalla Legge 11/2021, l'imposta non viene calcolata sul prezzo indicato nell'atto, bensì sul maggiore tra due importi: tale prezzo o il valore di riferimento che la Direzione Generale del Catasto pubblica annualmente per ciascun immobile.
Un esempio chiarisce il meccanismo. Supponiamo di negoziare l'acquisto di un appartamento per 150.000 euro. Il suo valore catastale è di 170.000 euro. In un comune con un'aliquota fiscale del 10%, non pagherete 15.000 euro di tasse, bensì 17.000. Una buona negoziazione non riduce l'importo delle tasse da pagare.
Il valore di riferimento può essere consultato gratuitamente sul sito web del catasto, utilizzando un certificato digitale o Cl@ve. Fatelo prima di firmare il contratto preliminare di compravendita, non dopo. Se il valore di riferimento supera il prezzo concordato, l'imposta dovuta aumenterà inevitabilmente, a meno che non contestiate il valore con una perizia tecnica a supporto.
Nuovo o vecchio: due regimi fiscali differenti
Situazione | Imposta applicabile | Valutare |
|---|---|---|
Vecchio immobile venduto da un privato | ITP | Dal 4% al 13% a seconda della comunità |
Nuove abitazioni vendute dal costruttore | IVA più imposta di bollo | 10% più dallo 0,5% all'1,5% |
Alloggi protetti sotto regime speciale | IVA ridotta | 4% |
Acquisto nelle Isole Canarie | IGIC al posto dell'IVA | regime insulare specifico |
Nelle nuove costruzioni, l'imposta di bollo si aggiunge sempre all'IVA e rimane a carico dell'acquirente. Questa è una differenza che molti confronti trascurano: il carico fiscale totale su una nuova casa si aggira intorno all'11%, posizionandosi al di sopra di Madrid e al di sotto della Catalogna.
Costi aggiuntivi oltre a quelli pagati in aggiunta alle tasse
Questi importi sono inferiori all'imposta, ma sono cumulativi. Le spese notarili seguono una tabella ufficiale stabilita dal Regio Decreto 1426/1989: la tariffa base è modesta, ma il conto effettivo sale tra i 600 e i 900 euro una volta aggiunti copie, acconti e IVA. La registrazione al catasto costa tra i 300 e i 650 euro. L'ufficio del catasto (gestoría), che si occupa del pagamento delle imposte e della registrazione dell'atto, addebita tra i 300 e i 500 euro. La perizia immobiliare, obbligatoria solo in caso di richiesta di mutuo, costa circa 400 euro.
A partire dalla Legge 5/2019 sui mutui ipotecari, la banca si fa carico dei costi relativi al mutuo: spese notarili, registrazione della garanzia e imposta di bollo. Verificate questa voce nell'estratto conto richiesto dall'amministratore del mutuo.
Lo stesso appartamento, venduto a 200.000 euro, costa 8.000 euro in più in Catalogna rispetto a Madrid, a parità di prezzo di vendita.
Cosa cambia quando si acquista dall'estero?
Tra gli acquirenti non residenti emergono con insistenza due problematiche. La prima è una voce insistente. La seconda è un obbligo reale che molti scoprono troppo tardi.
Una tassa del 100% non è una legge
Il 13 gennaio 2025, il governo spagnolo ha annunciato un pacchetto di dodici misure in materia di edilizia abitativa. Una di queste misure prevedeva l'introduzione di un'imposta statale supplementare fino al 100% del valore dell'immobile per gli acquirenti non residenti al di fuori dell'Unione Europea. Il disegno di legge è stato presentato al Congresso il 22 maggio 2025. Alla fine di marzo 2026, oltre dieci mesi dopo, non era ancora stato discusso in seduta. Nessuna versione era stata approvata e il pacchetto di misure sull'edilizia abitativa del gennaio 2026 non lo includeva.
Il testo, se adottato nella sua forma attuale, si applicherebbe solo ai non residenti al di fuori dell'Unione Europea. Sarebbero esclusi i cittadini tedeschi, olandesi, francesi, italiani e polacchi. Non si applicherebbe inoltre agli immobili di nuova costruzione venduti dai costruttori, poiché tali vendite sono soggette all'IVA, che è armonizzata a livello europeo.
Si applica una ritenuta d'acconto del 3% quando il venditore non è residente.
Questa regola esiste e riguarda te in quanto acquirente. Se il venditore non è residente fiscale in Spagna, devi trattenere il 3% del prezzo concordato e versarlo all'Agenzia delle Entrate tramite il modulo 211 entro un mese dalla firma del contratto. Non si tratta di un costo aggiuntivo: l'importo viene detratto dal prezzo pagato al venditore, che lo recupererà poi tramite la propria dichiarazione dei redditi.
Se non trattieni questo 3%, l'immobile stesso è responsabile del debito fiscale, anche se il venditore ha lasciato il paese. Chiedi sempre al venditore un certificato di residenza fiscale. In assenza di tale documento, effettua la ritenuta d'acconto e dichiara l'imposta.
Ciò che paghi ogni anno in seguito
L'imposta comunale sugli immobili, le spese condominiali e l'assicurazione sulla casa si applicano a tutti i proprietari di immobili. Un ulteriore obbligo, e questo è il meno conosciuto, ricade sui non residenti.
Un non residente che possiede un immobile in Spagna deve dichiarare un reddito figurativo ogni anno, anche se l'immobile rimane vuoto e non genera alcun reddito. Tale reddito corrisponde all'1,1% del valore catastale se questo è stato rivisto negli ultimi dieci anni, oppure al 2% in caso contrario. È tassato al 19% per i residenti dell'Unione Europea, dell'Islanda, della Norvegia e del Liechtenstein, e al 24% per tutti gli altri, inclusi Regno Unito, Stati Uniti e Svizzera. La dichiarazione si effettua utilizzando il modulo 210.
Un esempio concreto: un valore catastale recentemente rivisto di 120.000 euro si traduce in un reddito figurativo di 1.320 euro. Per un proprietario residente al di fuori dell'Unione Europea, l'imposta annuale ammonta a 316,80 euro. L'importo rimane modesto, ma la mancata dichiarazione comporta una sanzione e il catasto trasmette i dati all'amministrazione fiscale.
Come lo interpreta InvestPilot
I costi di acquisizione non sono solo una voce amministrativa. Influiscono sull'importo da accantonare, sul prezzo di acquisto dell'immobile e sul ritorno sull'investimento. Ecco come incidono su ciascuna strategia di acquisto.
Strategia | Interessato | Impatto del calcestruzzo |
|---|---|---|
Residenza principale | SÌ | Le tariffe ridotte per chi ha meno di 35 anni e per le famiglie numerose vengono verificate prima della stipula del contratto di deposito, non al momento del rogito. |
Seconda casa | SÌ | Non si applica alcuna aliquota ridotta e il reddito figurativo viene restituito ogni anno anche se l'immobile rimane vuoto. |
Affitto a lungo termine | SÌ | I costi sono inclusi nel prezzo di costo e riducono il profitto netto nel primo anno. |
Affitto a breve termine | Parziale | Lo stesso effetto si verifica sul prezzo di costo, al quale si aggiungono gli oneri specifici dell'attività di locazione. |
Ristrutturazione e rivendita | SÌ | L'imposta pagata sull'acquisto viene aggiunta al costo dell'opera e il margine viene calcolato al netto dell'imposta sulla rivendita. |
Il calcolo della capacità finanziaria effettuato da InvestPilot include questi costi fin dall'inizio, utilizzando il tasso di interesse effettivo della zona in cui si trova l'immobile. Questo rappresenta la differenza tra un budget teorico e l'importo che la banca e il notaio vi addebiteranno.