Een woning verkopen in Spanje: hoeveel belasting er daadwerkelijk van de verkoopprijs wordt afgetrokken

De prijs die in de advertentie staat vermeld, is niet wat de verkoper ontvangt. Er worden twee afzonderlijke belastingen geheven op dezelfde transactie, één door de gemeente en de andere door de staat, en deze zijn niet aftrekbaar. Bij een woning die voor € 200.000 is gekocht en tien jaar later voor € 280.000 is doorverkocht, bedragen deze belastingen samen € 11.700. Na aftrek van de verkoopkosten ontvangt de verkoper € 259.350, wat € 20.650 minder is dan de prijs die in de akte staat vermeld.

Wat zijn de verkoopkosten van een woning in Spanje?

Tussen 6% en 10% van de verkoopprijs, inclusief belastingen en kosten, voor een standaardtransactie die een vermogenswinst oplevert. Het belastinggedeelte is afhankelijk van de gerealiseerde winst en de bezitsperiode, terwijl het kostengedeelte voornamelijk afhangt van de makelaarscommissie.

De meest voorkomende misvatting is dat er maar één belasting bestaat. Er zijn er echter twee, die onder verschillende administraties vallen, aan verschillende regels zijn onderworpen en op verschillende tijdstippen worden betaald.

De twee belastingen staan los van elkaar. De gemeentelijke vermogenswinstbelasting is niet aftrekbaar van de nationale belasting, maar telt wel als verkoopkosten en verlaagt daardoor de belastbare winst. Dit is het enige verband tussen de twee.

Gemeentelijke toegevoegde waarde en de twee methoden daarvoor

Tot 2021 werd deze belasting berekend met een vaste formule, waardoor er zelfs in gevallen waarin de verkoper verlies had geleden, een bedrag betaald moest worden. Het Constitutioneel Hof verklaarde dit systeem in oktober 2021 ongeldig en Decreet-Wet 26/2021 verving het door twee berekeningsmethoden.

De belastingbetaler kiest de meest gunstige van de twee opties. De gemeente is verplicht de optie toe te passen die de laagste grondslag biedt. En als er geen daadwerkelijke verhoging is, is er geen belasting verschuldigd, mits dit met beide documenten kan worden aangetoond.

• De objectieve methode begint met de kadastrale waarde van de grond, niet van het gehele perceel, en past een coëfficiënt toe die afhankelijk is van het aantal jaren dat het perceel in bezit is. De gemeente past vervolgens haar tarief toe, met een maximum van 30%.
• De feitelijke methode gaat uit van de effectieve winst, het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, en behoudt alleen het deel dat overeenkomt met de grond in de totale kadastrale waarde.

Een concreet voorbeeld illustreert de discrepantie. Een woning werd gekocht voor € 200.000 en na tien jaar doorverkocht voor € 280.000. De totale kadastrale waarde bedraagt € 100.000, waarvan € 40.000 voor de grond, oftewel 40%. Het gemeentelijke belastingtarief is 29%.

De verkoper koos voor de objectieve methode en betaalde € 1.392 in plaats van € 9.280. Dat is een verschil van € 7.888 voor hetzelfde pand, dezelfde verkoop, op dezelfde dag. Het berekenen van beide methoden is niet optioneel; het is de enige manier om te weten wat u verschuldigd bent.

Bij dezelfde transactie bedraagt het verschil tussen de twee berekeningsmethoden 7.888 euro. Het kiezen voor slechts één van de twee methoden komt neer op willekeurig betalen.

De schaal die het Congres al twee keer heeft verworpen.

De coëfficiënt die in de objectieve methode wordt toegepast, is doorslaggevend en vormt het onderwerp van een complexe wetgevingskwestie waar weinig verkopers van op de hoogte zijn.

Deze coëfficiënten moeten jaarlijks worden bijgewerkt volgens een wettelijk bindende norm. Vanwege een gebrek aan overheidsfinanciering ging de regering te werk bij decreetwetgeving, en het Congres weigerde tweemaal de wetgeving te ratificeren.

De tweede episode verdient aandacht. Decreet-wet 16/2025, gepubliceerd op 24 december 2025, verhoogde de belastingtarieven met ingang van 1 januari 2026, met verhogingen tot 40% voor bezitsperioden van minder dan vijftien jaar. Het Congres weigerde het decreet te ratificeren en de overeenkomst tot intrekking werd gepubliceerd op 28 januari 2026. Deze tarieven waren daarom alleen van toepassing van 1 tot en met 27 januari 2026. Iedereen die in deze periode verkocht en zijn vermogen liquideerde tegen de nieuwe tarieven, heeft te veel betaald en kan een terugbetaling aanvragen.

De toepasselijke schaal blijft die van artikel 24 van decreet-wet 8/2023. De vorm ervan is verrassend: hij loopt niet op met de duur van de detentie, maar vormt een dal.

Deze curve heeft een direct praktisch gevolg. Verkoop na zeven jaar levert een hogere prijs op dan verkoop na dertien jaar, uitgaande van dezelfde kadastrale waarde. En het verlengen van de eigendomsperiode tot twintig jaar verviervoudigt de coëfficiënt ten opzichte van het laagste punt. Wanneer de verkoopdatum onderhandelbaar is, is het de moeite waard om dit te overwegen.

Kapitaalwinsten onderworpen aan inkomstenbelasting

De tweede belasting wordt geheven over de daadwerkelijke winst uit de transactie. Deze wordt berekend door de aanschafwaarde af te trekken van de overdrachtswaarde en wordt opgenomen in de spaargrondslag, die vervolgens volgens een eigen progressieve schaal wordt belast.

De verwervingswaarde omvat de aankoopprijs, aankoopbelasting, notaris- en registratiekosten en eventuele verbeteringen die door facturen zijn vastgelegd. De overdrachtswaarde is de verkoopprijs minus de makelaarscommissie, gemeentelijke vermogenswinstbelasting en verkoopkosten. Zonder facturen is geen aftrek mogelijk.

Het hoogste belastingtarief is per 1 januari 2025 verhoogd van 28% naar 30% door Wet 7/2024. Voor winsten onder de € 300.000 is er niets veranderd. De belasting wordt in schijven toegepast, net als de standaard inkomstenbelasting: een winst van € 60.000 wordt niet belast tegen het volledige tarief van 23%.

Laten we hetzelfde pand als voorbeeld nemen. Aankoopprijs € 200.000, acquisitiekosten € 20.000, wat een totale aankoopwaarde van € 220.000 oplevert. Verkoopprijs € 280.000, waarvan we € 8.400 aan makelaarskosten, € 1.392 aan gemeentelijke vermogenswinstbelasting, € 400 voor hypotheekvrijmaking en € 150 voor het energieprestatiecertificaat moeten aftrekken.

Van de vraagprijs van € 280.000 ontvangt de verkoper € 259.350. De twee belastingen bedragen € 11.700, oftewel 4,2% van de prijs. Overige kosten komen daar nog bij: € 8.950. Het totale bedrag dat wordt ingehouden, komt daarmee uit op 7,4% van de verkoopprijs.

De drie gevallen waarin u niets betaalt

Er zijn drie situaties die volledig zijn vrijgesteld van de nationale vermogenswinstbelasting. Deze situaties betreffen allemaal de hoofdverblijfplaats, nooit een tweede woning of een huurwoning.

Twee punten zijn belangrijk om te onthouden. De vrijstelling voor herinvestering wordt berekend op basis van de overdrachtswaarde, niet op de vermogenswinst: herinvestering van de helft van de verkoopopbrengst geeft recht op vrijstelling van de helft van de winst. En voor personen ouder dan 65 die een woning verkopen die niet hun hoofdverblijf is, geldt de vrijstelling niet automatisch, tenzij de opbrengst wordt omgezet in een lijfrente met gegarandeerde uitkering tot een maximum van € 240.000.

Wat de gemeentelijke vermogenswinstbelasting betreft, hangt de vrijstelling voor 65-plussers af van de belastingregels van elke gemeente. Sommige gemeenten kennen deze vrijstelling toe, andere niet. Dit dient u na te gaan bij uw gemeentehuis en niet in een landelijke richtlijn.

De verkoper die geen ingezetene is

Een verkoper die geen fiscaal ingezetene van Spanje is, geeft zijn inkomen niet aan volgens het standaard inkomstenbelastingstelsel, maar volgens het stelsel voor niet-ingezetenen. Drie regels veranderen.

• Het tarief is vastgesteld op 19% over de winst, zonder progressieve schaal. Het is gelijkelijk van toepassing op inwoners van de Europese Unie en anderen, in tegenstelling tot wat veel handleidingen beweren.
• De koper houdt 3% van de overeengekomen prijs in en betaalt dit binnen een maand na ondertekening aan de belastingdienst. Deze inhouding is een aanbetaling, geen extra belasting.
• De verkoper heeft vervolgens drie maanden de tijd om zijn belastingaangifte in te dienen en de situatie recht te zetten, wat ongeveer vier maanden na de verkoopdatum is. Als de ingehouden belasting hoger is dan de verschuldigde belasting, kan de verkoper een terugbetaling van het teveel betaalde bedrag aanvragen.

De herinvesteringsvrijstelling blijft beschikbaar voor niet-ing ingezetenen die gevestigd zijn in de Europese Unie, IJsland, Noorwegen of Liechtenstein, mits zij daar een hoofdverblijfplaats kopen. Verkoop met verlies ontslaat u niet van de verplichting om een belastingaangifte in te dienen: het is juist via de belastingaangifte dat u de 3% bronbelasting kunt terugvorderen.

Hoe InvestPilot het interpreteert

De exitkosten worden niet op de dag van de verkoop vastgesteld. Ze worden berekend op het moment van aankoop, omdat ze bepalen tegen welke prijs een wederverkoop winstgevend wordt en over welke periode deze het meest winstgevend is.

InvestScore verwerkt exitkosten en belastingen in de rendementsberekening voor elk object in de catalogus, waarbij het toepasselijke gemeentelijke belastingtarief wordt gebruikt. U ziet de netto-opbrengst van een wederverkoop, niet het verschil tussen twee vraagprijzen.