Een woning in Spanje verkopen: wat de belastingen echt van de prijs afhalen

De prijs in de advertentie is niet wat de verkoper overhoudt. Op dezelfde verkoop rusten twee afzonderlijke belastingen. De ene int de gemeente, de andere de staat. Ze zijn niet met elkaar te verrekenen. Neem een woning die voor 200.000 euro is gekocht en tien jaar later voor 280.000 euro wordt verkocht. Samen kosten de twee belastingen dan 11.785 euro. Tel de verkoopkosten erbij op en de verkoper ontvangt 259.265 euro. Dat is 20.735 euro minder dan de prijs in de akte.

Wat kost het om een woning in Spanje te verkopen?

Tussen 6% en 10% van de verkoopprijs, belastingen en kosten samen, bij een gewone verkoop met winst. Het belastingdeel hangt af van de winst en van hoe lang u de woning in bezit had. Het kostendeel hangt vooral af van de makelaarscourtage.

Veel verkopers denken dat er maar één belasting is. Er zijn er twee. Ze vallen onder verschillende overheden, volgen eigen regels en worden op verschillende momenten betaald.

De twee belastingen staan los van elkaar. De gemeentelijke meerwaardebelasting is niet aftrekbaar van de landelijke belasting. Ze telt wel als verkoopkosten en verlaagt zo de belastbare winst. Dat is het enige verband tussen beide.

De gemeentelijke meerwaardebelasting en haar twee methodes

Tot 2021 werd deze belasting met een vaste formule berekend. Die leverde ook een te betalen bedrag op als de verkoper verlies had geleden. Het Constitutioneel Hof verklaarde dat systeem in oktober 2021 ongeldig. Wetsdecreet 26/2021 verving het door twee rekenmethodes.

De belastingplichtige kiest de gunstigste van de twee. Geeft de werkelijke methode een lagere grondslag, dan geldt die, maar u moet dat bij de gemeente aanvragen en met de akten aantonen. Is er geen echte waardestijging, dan is er geen belasting verschuldigd. U moet dat dan wel aantonen met de aankoop- en de verkoopakte.

• De objectieve methode gaat uit van de kadastrale waarde van de grond, niet van de hele woning. Daarop komt een coëfficiënt die afhangt van het aantal jaren bezit. Vervolgens past de gemeente haar tarief toe, met een maximum van 30%.
• De werkelijke methode gaat uit van de werkelijke winst, het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs. Daarvan telt alleen het deel dat overeenkomt met het aandeel van de grond in de totale kadastrale waarde.

Een concreet voorbeeld laat het verschil zien. Een woning is gekocht voor 200.000 euro en na tien jaar verkocht voor 280.000 euro. De totale kadastrale waarde is 100.000 euro, waarvan 40.000 euro voor de grond: 40%. Het gemeentelijk tarief is 29%.

De verkoper kiest de objectieve methode en betaalt 1.392 euro in plaats van 9.280 euro. Dat scheelt 7.888 euro, voor dezelfde woning, dezelfde verkoop en dezelfde dag. Beide methodes doorrekenen is geen extraatje. Het is de enige manier om te weten wat u verschuldigd bent.

Bij één en dezelfde verkoop loopt het verschil tussen de twee rekenmethodes op tot 7.888 euro. Wie er maar één berekent, betaalt op goed geluk.

De tabel die het Congres twee keer schrapte

De coëfficiënt in de objectieve methode bepaalt de uitkomst. Rond die coëfficiënt speelt een wetgevend steekspel dat weinig verkopers kennen.

De coëfficiënten moeten elk jaar worden bijgewerkt via een regel met kracht van wet. Bij gebrek aan een staatsbegroting deed de regering dat per wetsdecreet. Twee keer op rij weigerde het Congres de tekst te bekrachtigen.

Vooral de tweede keer verdient aandacht. Wetsdecreet 16/2025 verscheen op 24 december 2025. Het verhoogde de coëfficiënten per 1 januari 2026, met stijgingen tot 40% bij een bezitsduur korter dan vijftien jaar. Het Congres weigerde het decreet te bekrachtigen. Het besluit tot intrekking werd op 28 januari 2026 gepubliceerd. De nieuwe coëfficiënten golden dus alleen van 1 tot en met 27 januari 2026. Wie in die periode verkocht en bij wie de gemeente de nieuwe coëfficiënten toepaste, kan een gestor laten nagaan of een rectificatie mogelijk is. Een automatische terugbetaling is niet geregeld.

De geldende tabel blijft die van artikel 24 van wetsdecreet 8/2023. De vorm ervan verrast. De coëfficiënt stijgt niet gewoon mee met de bezitsduur, maar vormt een dal.

Deze curve heeft een direct praktisch gevolg. Bij dezelfde kadastrale waarde is een verkoop na zeven jaar duurder dan een verkoop na dertien jaar. En bij twintig jaar bezit is de coëfficiënt meer dan vier keer zo hoog als in het dal. Ligt de verkoopdatum nog open, dan loont het om ernaar te kijken.

De meerwaarde in de inkomstenbelasting

De tweede belasting gaat over de werkelijke winst op de verkoop. U trekt de verkrijgingswaarde af van de overdrachtswaarde. De uitkomst valt in de spaargrondslag (base del ahorro), met een eigen progressief tarief.

De verkrijgingswaarde omvat de betaalde prijs, de belastingen bij aankoop, de notaris- en registerkosten en verbouwingen die de woning verbeteren, mits met facturen aangetoond. De overdrachtswaarde is de verkoopprijs min de makelaarscourtage, de gemeentelijke meerwaardebelasting en de verkoopkosten. Zonder factuur geen aftrek.

Het hoogste tarief ging per 1 januari 2025 van 28% naar 30%, via wet 7/2024. Onder 300.000 euro winst is er niets veranderd. Het tarief werkt per schijf, net als bij de gewone inkomstenbelasting. Een winst van 60.000 euro wordt dus niet in zijn geheel tegen 23% belast.

We nemen dezelfde woning. Aankoopprijs 200.000 euro, aankoopkosten 20.000 euro: een verkrijgingswaarde van 220.000 euro. Verkoopprijs 280.000 euro. Daar gaan af: 8.400 euro makelaarscourtage, 1.392 euro gemeentelijke meerwaardebelasting en 150 euro voor het energielabel. De 400 euro voor het doorhalen van de hypotheek hoort bij de lening, niet bij de verkoop: de verkoper betaalt die wel, maar mag ze niet aftrekken.

Van de 280.000 euro in de akte ontvangt de verkoper 259.265 euro. De twee belastingen samen bedragen 11.785 euro, ofwel 4,2% van de prijs. De overige kosten komen op 8.950 euro. In totaal gaat er 7,4% van de verkoopprijs af.

De drie gevallen waarin u geen inkomstenbelasting betaalt

In drie situaties bent u volledig vrijgesteld van de landelijke belasting op de meerwaarde. Ze gelden alle drie voor de hoofdverblijfplaats, nooit voor een tweede woning of een verhuurde woning.

Twee punten zijn belangrijk. De vrijstelling bij herbelegging wordt berekend op de overdrachtswaarde, niet op de winst. Wie de helft van de opbrengst herbelegt, krijgt vrijstelling voor de helft van de winst. En 65-plussers die een woning verkopen die niet hun hoofdverblijfplaats is, krijgen niet automatisch vrijstelling. Dat kan alleen als ze de opbrengst omzetten in een verzekerde lijfrente, tot een maximum van 240.000 euro.

Voor de gemeentelijke meerwaardebelasting bestaat geen vrijstelling voor 65-plussers, ook niet via een gemeentelijke verordening. De wet stelt de inbetalinggeving van de hoofdverblijfplaats vrij, en zonder werkelijke waardestijging is er geen belasting verschuldigd. De kortingen die gemeenten zelf mogen geven, gelden vooral bij vererving.

De verkoper die geen inwoner van Spanje is

Een verkoper die fiscaal niet in Spanje woont, doet geen aangifte in de gewone inkomstenbelasting. Hij valt onder de belasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Drie regels zijn dan anders.

• Het tarief is vast: 19% op de winst, zonder schijven. Het geldt voor inwoners van de Europese Unie en voor alle anderen op dezelfde manier, ook al beweren veel gidsen iets anders.
• De koper houdt 3% van de overeengekomen prijs in en draagt dat binnen een maand na de ondertekening af aan de belastingdienst. Die inhouding is een voorschot, geen extra belasting.
• Daarna heeft de verkoper drie maanden om aangifte te doen en af te rekenen, dus ongeveer vier maanden na de verkoop. Is de inhouding hoger dan de verschuldigde belasting, dan vraagt hij het verschil terug.

De vrijstelling bij herbelegging blijft open voor niet-ingezetenen die in de Europese Unie, IJsland, Noorwegen of Liechtenstein wonen, als ze binnen dat gebied een nieuwe hoofdverblijfplaats kopen. Ook bij verkoop met verlies moet u aangifte doen. Via die aangifte krijgt u de ingehouden 3% terug.

Hoe InvestPilot ernaar kijkt

De kosten van een latere verkoop ontdekt u niet pas op de verkoopdag. U rekent ze uit bij de aankoop. Ze bepalen vanaf welke prijs een verkoop loont en na hoeveel jaar die het gunstigst uitvalt.

De InvestScore rekent bij elke woning in het aanbod de kosten en belastingen van een latere verkoop mee, met het tarief van de betreffende gemeente. U ziet de netto-opbrengst van een verkoop, niet alleen het verschil tussen twee vraagprijzen.