Att sälja en fastighet i Spanien: vad skatter faktiskt drar av priset

Priset som anges i annonsen är inte vad säljaren får. Två separata skatter tas ut för samma transaktion, en som samlas in av kommunen och den andra av staten, och de är inte avdragsgilla. På en fastighet som köpts för 200 000 euro och sålts vidare för 280 000 euro tio år senare uppgår dessa skatter tillsammans till 11 700 euro. När försäljningskostnaderna läggs till får säljaren 259 350 euro, vilket är 20 650 euro mindre än det pris som anges i köpekontraktet.

Hur mycket kostar det att sälja en fastighet i Spanien?

Mellan 6 % och 10 % av försäljningspriset, inklusive skatter och avgifter, för en standardtransaktion som genererar en kapitalvinst. Skattedelen beror på realiserad vinst och innehavsperioden, medan avgiftsdelen huvudsakligen beror på förmedlingsprovisionen.

Den vanligaste missuppfattningen är att det bara finns en skatt. Det finns två, de faller under olika förvaltningar, följer olika regler och betalas vid olika tidpunkter.

De två skatterna är oberoende av varandra. Den kommunala kapitalvinstskatten är inte avdragsgill från den nationella skatten, men den räknas som en försäljningskostnad och minskar därför den skattepliktiga vinsten. Detta är den enda kopplingen mellan de två.

Kommunalt mervärde och dess två metoder

Fram till 2021 beräknades denna skatt med hjälp av en fast formel som resulterade i ett utbetalningsbelopp även när säljaren hade förlorat pengar. Konstitutionsdomstolen ogiltigförklarade detta system i oktober 2021, och lagdekret 26/2021 ersatte det med två beräkningsmetoder.

Skattebetalaren väljer det mest gynnsamma av de två alternativen. Kommunen är skyldig att tillämpa det alternativ som ger det lägre skattebasen. Och om ingen faktisk ökning föreligger, ska ingen skatt betalas, förutsatt att detta kan bevisas med båda dokumenten.

• Den objektiva metoden utgår från markens taxeringsvärde, inte hela fastigheten, och tillämpar en koefficient som beror på antalet år av ägande. Kommunen tillämpar sedan sin skattesats, med en maximum på 30 %.
• Den faktiska metoden utgår från den effektiva vinsten, skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset, och behåller endast den andel som motsvarar marken i det totala taxeringsvärdet.

Ett konkret exempel illustrerar skillnaden. En fastighet köptes för 200 000 euro och såldes vidare för 280 000 euro efter tio år. Totalt taxeringsvärde på 100 000 euro, varav 40 000 euro avser marken, vilket motsvarar 40 %. Kommunalskattesats på 29 %.

Säljaren valde den objektiva metoden och betalade 1 392 euro istället för 9 280 euro. Det är en skillnad på 7 888 euro för samma fastighet, samma försäljning, samma dag. Att beräkna båda metoderna är inte valfritt; det är det enda sättet att veta vad du är skyldig.

För samma försäljning uppgår skillnaden mellan de två beräkningsmetoderna till 7 888 euro. Att bara beräkna en av de två är detsamma som att betala slumpmässigt.

Den skala som kongressen två gånger har upphävt

Den koefficient som tillämpas i den objektiva metoden avgör allt, och det är föremål för en lagstiftningssaga som få säljare känner till.

Dessa koefficienter måste uppdateras årligen enligt en rättsligt bindande standard. På grund av bristande statlig finansiering agerade regeringen genom lagdekret, och kongressen vägrade två gånger att ratificera lagstiftningen.

Den andra episoden förtjänar uppmärksamhet. Lagdekret 16/2025, publicerat den 24 december 2025, höjde skattesatserna med verkan från och med den 1 januari 2026, med höjningar på upp till 40 % för innehavsperioder på kortare tid än femton år. Kongressen vägrade att ratificera det, och upphävandeavtalet publicerades den 28 januari 2026. Dessa skattesatser var därför endast tillämpliga från och med den 1 till den 27 januari 2026. Den som sålde under denna period och likviderade sina tillgångar enligt de nya skattesatserna betalade för mycket och kan begära återbetalning.

Den tillämpliga skalan är fortfarande den i artikel 24 i lagdekret 8/2023. Dess form är förvånande: den följer inte frihetsberövandets längd, den drar en dal.

Denna kurva har en direkt praktisk konsekvens. Vidareförsäljning efter sju år ger ett högre pris än vid vidareförsäljning efter tretton, förutsatt att fastighetsvärdet är detsamma. Och att förlänga ägandeperioden till tjugo år fyrdubblar koefficienten jämfört med den lägsta punkten. När försäljningsdatumet är förhandlingsbart är det värt att överväga.

Kapitalvinster som är föremål för inkomstskatt

Den andra skatten tas ut på den faktiska vinsten från transaktionen. Den beräknas genom att anskaffningsvärdet subtraheras från överlåtelsevärdet och ingår i sparunderlaget, som beskattas enligt sin egen progressiva skala.

Anskaffningsvärdet inkluderar inköpspris, skatter, notarie- och registreringsavgifter samt eventuella förbättringar som dokumenterats med faktura. Överlåtelsevärdet är försäljningspriset med avdrag för ombudsprovision, kommunal kapitalvinstskatt och försäljningskostnader. Utan faktura medges inget avdrag.

Den högsta skatteklassen ökade från 28 % till 30 % den 1 januari 2025 genom lag 7/2024. För vinster under 300 000 euro ändrades ingenting. Skatteskalan tillämpas inom parenteser, precis som vanlig inkomstskatt: en vinst på 60 000 euro beskattas inte med full skattesats på 23 %.

Låt oss ta samma fastighet som exempel. Köpeskilling 200 000 euro, anskaffningskostnader 20 000 euro, vilket ger ett totalt anskaffningsvärde på 220 000 euro. Försäljningspris 280 000 euro, från vilket vi ska dra av 8 400 euro i förmedlingsarvoden, 1 392 euro i kommunal kapitalvinstskatt, 400 euro för bolåneavdrag och 150 euro för energideklarationen.

Av det listade priset på 280 000 euro får säljaren 259 350 euro. De två skatterna uppgår till 11 700 euro, eller 4,2 % av priset. Avgifter utöver skatten lägger till 8 950 euro. Det totala avdraget uppgår till 7,4 % av försäljningspriset.

De tre fallen där du inte betalar någonting

Tre situationer ger fullständig befrielse från nationell kapitalvinstskatt. De gäller alla den primära bostaden, aldrig en andrabostad eller en hyresfastighet.

Två punkter är viktiga att notera. Undantaget för återinvestering beräknas på överlåtelsevärdet, inte på kapitalvinsten: återinvestering av hälften av försäljningsintäkterna undantar hälften av vinsten. Och för de över 65 år som säljer en fastighet som inte är deras primära bostad gäller undantaget inte automatiskt, såvida inte intäkterna omvandlas till en garanterad livränta upp till en gräns på 240 000 euro.

Beträffande kommunal kapitalvinstskatt beror undantaget för personer över 65 år på varje kommuns skatteregler. Vissa beviljar det, andra inte. Detta bör kontrolleras med kommunen, inte i en nationell guide.

Den icke-residenterade säljaren

En säljare som inte är skattemässigt bosatt i Spanien deklarerar inte sin inkomst enligt det vanliga inkomstskattesystemet, utan enligt det icke-bosatta inkomstskattesystemet. Tre regler ändras.

• Skattesatsen är fastställd till 19 % på vinsten, utan progressiv skala. Den gäller lika för invånare i Europeiska unionen som andra, i motsats till vad många riktlinjer anger.
• Köparen håller inne 3 % av det avtalade priset och betalar det till skattemyndigheten inom en månad efter undertecknandet. Detta källskatteavdrag är en handpenning, inte en ytterligare skatt.
• Säljaren har sedan tre månader på sig att lämna in sin skattedeklaration och rätta till situationen, vilket är ungefär fyra månader från försäljningsdatumet. Om källskatten överstiger den skatt som ska betalas begär de återbetalning av överskottet.

Återinvesteringsundantaget är fortfarande tillgängligt för personer som inte är bosatta i Europeiska unionen, Island, Norge eller Liechtenstein, förutsatt att de köper en primärbostad i det området. Att sälja med förlust befriar dig inte från att lämna in en skattedeklaration: det är skattedeklarationen som gör det möjligt att återkräva källskatten på 3 %.

Hur InvestPilot läser det

Utförsäljningskostnaden upptäcks inte på försäljningsdagen. Den beräknas vid köptillfället, eftersom den avgör priset vid vilket en återförsäljning blir lönsam och den tidshorisont över vilken den är mest lönsam.

InvestScore inkluderar avgifter och skatter i avkastningsberäkningen för varje fastighet i katalogen, med hjälp av gällande kommunalskattesats. Du ser nettointäkterna från en återförsäljning, inte skillnaden mellan två listade priser.