Sälja bostad i Spanien: så mycket av priset går till skatt

Priset i annonsen är inte det belopp som säljaren får. Två olika skatter tas ut på samma affär, en av kommunen och en av staten, och de räknas inte av mot varandra. På en bostad som köptes för 200 000 euro och säljs för 280 000 euro tio år senare blir de tillsammans 11 785 euro. Med försäljningskostnaderna inräknade får säljaren 259 265 euro, alltså 20 735 euro mindre än priset i köpehandlingen.

Vad kostar det att sälja en bostad i Spanien?

Mellan 6 och 10 % av försäljningspriset, skatter och avgifter inräknade, vid en vanlig försäljning med vinst. Skattedelen beror på vinsten och på hur länge du har ägt bostaden. Kostnadsdelen beror främst på mäklararvodet.

Det vanligaste missförståndet är att det bara finns en skatt. Det finns två. De hanteras av olika myndigheter, följer olika regler och betalas vid olika tidpunkter.

Skatterna är fristående från varandra. Den kommunala värdestegringsskatten kan inte räknas av mot den statliga skatten. Däremot räknas den som en försäljningskostnad och sänker därför den skattepliktiga vinsten. Det är den enda kopplingen mellan dem.

Den kommunala värdestegringsskatten och dess två metoder

Fram till 2021 räknades skatten fram med en fast formel. Den gav ett belopp att betala även när säljaren hade gått med förlust. Författningsdomstolen underkände systemet i oktober 2021, och lagdekret 26/2021 ersatte det med två beräkningsmetoder.

Skattebetalaren väljer den metod som är förmånligast. Ger den faktiska metoden lägre underlag gäller den, men du måste begära det hos kommunen och styrka det med handlingarna. Har marken inte stigit i värde blir det ingen skatt alls, men det måste styrkas med både köp- och försäljningshandlingen.

• Den objektiva metoden utgår från markens taxeringsvärde (valor catastral), inte hela bostadens, och multiplicerar det med en koefficient som beror på hur många år du har ägt bostaden. Kommunen tillämpar sedan sin skattesats, som högst får vara 30 %.
• Den faktiska metoden utgår från den verkliga vinsten, alltså skillnaden mellan försäljnings- och inköpspris. Av den räknas bara den andel som marken utgör av det totala taxeringsvärdet.

Ett räkneexempel visar skillnaden. En bostad köps för 200 000 euro och säljs för 280 000 euro efter tio år. Det totala taxeringsvärdet är 100 000 euro, varav 40 000 euro avser marken, alltså 40 %. Kommunens skattesats är 29 %.

Säljaren väljer den objektiva metoden och betalar 1 392 euro i stället för 9 280 euro. Skillnaden är 7 888 euro, för samma bostad, samma försäljning och samma dag. Att räkna på båda metoderna är inget tillval. Det är det enda sättet att veta vad du ska betala.

Vid en och samma försäljning skiljer det 7 888 euro mellan de två beräkningsmetoderna. Den som bara räknar på den ena vet inte vad den egentligen ska betala.

Två höjningar av skalan som kongressen har fällt

Koefficienten i den objektiva metoden avgör nästan allt. Bakom den finns en lagstiftningshistoria som få säljare känner till.

Koefficienterna ska uppdateras varje år genom en norm med lags rang. Eftersom ingen ny statsbudget har antagits har regeringen gjort det genom lagdekret. Två gånger i rad har kongressen vägrat godkänna texten.

Den andra omgången är värd att notera. Lagdekret 16/2025, publicerat den 24 december 2025, höjde koefficienterna från och med den 1 januari 2026, med höjningar på upp till 40 % för innehavstider under femton år. Kongressen vägrade godkänna dekretet, och beslutet om upphävande publicerades den 28 januari 2026. De nya koefficienterna gällde alltså bara mellan den 1 och den 27 januari 2026. Den som sålde under den perioden och vars kommun tillämpade de nya koefficienterna kan be en gestor bedöma om en rättelse är möjlig. Någon automatisk återbetalning finns inte.

Den skala som gäller är fortfarande den i artikel 24 i lagdekret 8/2023. Formen förvånar: koefficienten stiger inte i takt med innehavstiden, utan bildar en dal.

Kurvan får en direkt praktisk följd. Vid samma taxeringsvärde blir den kommunala värdestegringsskatten högre om du säljer efter sju år än efter tretton. När innehavet når tjugo år blir koefficienten mer än fyra gånger så hög som i dalens botten. Om försäljningsdagen går att förhandla om är den värd att se över.

Kapitalvinsten i inkomstskatten

Den andra skatten gäller den verkliga vinsten på affären. Den räknas fram som överlåtelsevärdet minus anskaffningsvärdet. Vinsten hör till kapitalinkomsterna (base del ahorro), som beskattas enligt en egen progressiv skala.

Anskaffningsvärdet omfattar köpeskillingen, skatterna vid köpet, notarie- och registeravgifter samt förbättringsarbeten som styrks med faktura. Överlåtelsevärdet är försäljningspriset minus mäklararvode, kommunal värdestegringsskatt och övriga försäljningskostnader. Utan faktura blir det inget avdrag.

Det högsta skiktet höjdes från 28 till 30 % den 1 januari 2025 genom lag 7/2024. För vinster under 300 000 euro har inget ändrats. Skalan tillämpas skiktvis, precis som den vanliga inkomstskatten: en vinst på 60 000 euro beskattas inte med 23 % på hela beloppet.

Vi tar samma bostad igen. Inköpspriset på 200 000 euro och kostnaderna vid köpet på 20 000 euro ger ett anskaffningsvärde på 220 000 euro. Försäljningspriset är 280 000 euro. Från det dras 8 400 euro i mäklararvode, 1 392 euro i kommunal värdestegringsskatt och 150 euro för energicertifikatet. De 400 euro som avregistreringen av bolånets inteckning kostar hör till lånet, inte till försäljningen: säljaren betalar dem, men de är inte avdragsgilla.

Av 280 000 euro i annonserat pris får säljaren 259 265 euro. De två skatterna uppgår till 11 785 euro, eller 4,2 % av priset. Övriga kostnader lägger till 8 950 euro. Totalt går 7,4 % av försäljningspriset bort.

Tre fall där vinsten blir skattefri i inkomstskatten

Tre situationer gör vinsten skattefri i den statliga inkomstskatten, helt eller delvis. Alla gäller permanentbostaden (vivienda habitual), aldrig en fritidsbostad eller en bostad som hyrs ut. Den kommunala värdestegringsskatten kan ändå behöva betalas.

Två detaljer är viktiga. Undantaget vid köp av ny permanentbostad räknas på överlåtelsevärdet, inte på vinsten: går halva försäljningsbeloppet till den nya bostaden blir halva vinsten skattefri. För den som är över 65 år och säljer en bostad som inte är permanentbostaden gäller undantaget inte automatiskt. Det krävs då att beloppet omvandlas till en försäkrad livränta, med ett tak på 240 000 euro.

För den kommunala värdestegringsskatten finns inget undantag för säljare över 65 år. Undantagen i den skatten fastställs i lag och kan inte införas av kommunen. Den som är över 65 år och säljer sin permanentbostad betalar alltså normalt den kommunala skatten, även om vinsten är skattefri i inkomstskatten. Lagen undantar bara dación en pago av permanentbostaden och försäljningar där marken inte har stigit i värde.

Säljare utan skatterättslig hemvist i Spanien

En säljare som inte har skatterättslig hemvist i Spanien deklarerar inte i den vanliga inkomstskatten. Vinsten deklareras i stället i inkomstskatten för begränsat skattskyldiga (IRNR). Tre regler skiljer sig.

• Skattesatsen är fast, 19 % på vinsten, utan progressiv skala. Den gäller på samma sätt för personer bosatta inom och utanför EU, tvärtemot vad många guider påstår.
• Köparen håller inne 3 % av det avtalade priset och betalar in beloppet till skattemyndigheten inom en månad efter undertecknandet. Innehållandet är en förskottsbetalning av skatten, ingen extra skatt.
• Säljaren har sedan tre månader på sig att lämna sin deklaration och reglera skatten, alltså ungefär fyra månader räknat från försäljningen. Är det innehållna beloppet större än skatten begär säljaren tillbaka mellanskillnaden.

Undantaget vid köp av ny permanentbostad gäller även säljare som saknar skatterättslig hemvist i Spanien men bor i EU, Island, Norge eller Liechtenstein, förutsatt att den nya permanentbostaden ligger inom samma område. Även den som säljer med förlust måste deklarera: det är deklarationen som gör att de innehållna 3 procenten kan betalas tillbaka.

Så läser InvestPilot det

Kostnaden för en försäljning visar sig inte först på försäljningsdagen. Den går att räkna fram redan vid köpet: hur mycket du får behålla av ett framtida försäljningspris, och vid vilken innehavstid skatten blir lägst.

InvestScore räknar in kostnader och skatter vid en framtida försäljning för varje bostad i katalogen, med den kommunala skattesats som gäller. Du ser nettobeloppet vid en försäljning, inte bara skillnaden mellan två annonserade priser.