Bruttoavkastningen för en fastighet som köpts för uthyrning i Spanien var 6,5 % under andra kvartalet 2026, jämfört med 7,2 % ett år tidigare. Denna siffra är allmänt spridd, den är korrekt och säger nästan ingenting. Den jämför den begärda hyran med det begärda priset, utan kostnader, skatter, vakanstider eller förvärvskostnader. För en faktisk fastighet är skillnaden mellan denna procentandel och vad du får två till tre procentenheter.
De tre beräkningarna och vad de mäter
Bruttovinst dividerar den årliga hyran med inköpspriset. Nettovinst drar av kostnader och anskaffningskostnader. Kontantavkastning mäter avkastningen på de pengar du faktiskt lägger ut ur egen ficka. Alla tre besvarar olika frågor, och att blanda ihop de två första är det vanligaste misstaget.
Beräkning | Formel | Vad används det till? |
|---|---|---|
Bruttovinst | Årshyran dividerad med köpeskillingen | Jämför snabbt två områden eller två fastigheter |
Nettovinst | Årshyra minus avgifter, dividerat med den totala investeringen | Att veta vad tillgången faktiskt producerar |
Kontanter mot kontanter | Årligt kassaflöde dividerat med utfäst eget kapital | Mätning av effekten av bankfinansiering |
Bruttovinst har ett verkligt syfte: den fungerar som ett förstapassfilter. En fastighet med en bruttoavkastning på 3,5 % kommer aldrig att bli nettolönsam. En fastighet med en bruttoavkastning på 7 % motiverar en fullständig beräkning. Den är värdelös för att fatta ett beslut, bara för att begränsa alternativen.
Kostnaderna som bruttolönsamheten ignorerar
Sju poster skiljer insamlad hyra från disponibel inkomst. Ingen av dem är valfri, och två av dem förbises nästan alltid.
Jobb | Storleksordning årligen | Märkte |
|---|---|---|
Kommunal fastighetsskatt | 0,4 % till 1,1 % av fastighetsvärdet | Taxan fastställs av kommunen |
Avgifter för bostadsrätt | 600 till 1 500 euro | Höghus med hiss, pool eller concierge |
Försäkring | 250 till 500 euro | Bostad, plus obetald hyra om du prenumererar på det |
Underhåll och reparationer | 0,5 % till 1 % av priset | Utjämnad position, inte en regelbunden årlig kostnad |
Lediga hyresvärdar | 4 % till 8 % av hyran | Månaderna mellan hyresgästerna |
Uthyrningshantering | 7 % till 10 % av hyran | Endast om du delegerar |
Anskaffningskostnader | 8 % till 13 % av priset | De blåser upp nämnaren, inte laddningarna |
De två förbisedda faktorerna är vakans- och anskaffningskostnader. Vakans eftersom den inte förekommer på någon faktura. Anskaffningskostnader eftersom de betalas en gång och behandlas som en tidigare kostnad, trots att de är en del av anläggningstillgångarna.
Ett exempel på end-to-end-kryptering
En lägenhet som kostar 220 000 euro, hyrd för 1 190 euro per månad, eller 14 280 euro per år. Anskaffningskostnaderna uppgår till 22 000 euro, vilket innebär att den totala investeringen blir 242 000 euro.
Linje | Årligt belopp |
|---|---|
Insamlad hyra | 14 280 euro |
Förmögenhetsskatt | 420 euro |
Avgifter för bostadsrätt | 900 euro |
Försäkring | 380 € |
Smidigt underhåll | 1 100 euro |
Vakansgraden är 4 %. | 570 € |
Hyreshantering på 8 % | 1 140 euro |
Nettoresultat före skatt | 9 770 euro |
Bruttoavkastningen når 6,5 %, exakt det nationella genomsnittet. Nettoavkastningen på den totala investeringen faller till 4,0 %. Du har just förlorat två och en halv procentenhet utan att betala en enda euro i skatt.
Två och en halv procentenhet skiljer den angivna lönsamheten från den faktiska lönsamheten, även innan beskattning beaktas.
Skatter förändrar resultatet, och lagen har ändrat reglerna.
Hyresintäkter från bostadsfastigheter är skattepliktiga som kapitalvinster från fastigheter. Du kan dra av faktiska kostnader, låneräntor och avskrivningar på 3 % av fastighetens värde. En skattereduktion tillämpas sedan på den resulterande vinsten.
Lag 12/2023 ersatte den tidigare enda 60-procentiga rabatten med fyra olika skattesatser. Den mest förvirrande aspekten för husägare är datumet: kontrakt som tecknats före den 26 maj 2023 behåller sin 60-procentiga rabatt under hela sin löptid. Kontrakt som tecknats efter det datumet omfattas av den nya skalan.
Minskning | Skick | Tillgänglighet |
|---|---|---|
50 % | Bostadsuthyrning, generellt fall | I hela Spanien |
60 % | Rehabiliteringsarbeten inom de två åren före hyresavtalet | Överallt, med styrkande dokument. |
70 % | Första uthyrningen i ett område med hög efterfrågan till en hyresgäst i åldern 18 till 35 | Endast deklarerade områden |
90 % | Nytt hyresavtal i ett område med hög efterfrågan och en hyresreducering på mer än 5 % | Endast deklarerade områden |
Skattorna på 70 % och 90 % är beroende av en officiell deklaration av ett område med begränsad bostadsmarknad från den autonoma regionen. Katalonien har deklarerat fler än 140 kommuner. Madrid har inte deklarerat några, vilket hindrar tillgången till dessa två skattesatser i hela sitt territorium.
I vårt exempel, för en fastighetsägare som är skattemässigt bosatt i Spanien, uppgår den årliga skatten efter avskrivningar och en reduktion på 50 % till cirka 770 euro. Nettoresultatet efter skatt sjunker till 9 000 euro, eller 3,7 % av den totala investeringen.
En fastighetsägare som inte är bosatt i landet omfattas inte av dessa regler. De är skattskyldiga för inkomstskatt för utländska invånare, deklarerad med blankett 210, och 50%-reduktionen gäller inte för dem. Deras skattesats beror på deras skattemässiga hemvistland.
Ägarens situation | Regel tillämpad | Beräknad årlig skatt | Nettovinst efter skatt |
|---|---|---|---|
Skatterättsligt bosatt i Spanien | Avdragna kostnader och avskrivningar, 50 % reduktion, progressiv skala | 770 € | 3,7 % |
Icke-bosatt i Europeiska unionen eller Europeiska ekonomiska samarbetsområdet | Efter avdrag för avgifter och avskrivningar, en fast ränta på 19 % | 1 100 euro | 3,6 % |
Icke-bosatta utanför Europeiska unionen, inklusive Storbritannien och Schweiz | Inga avdrag, 24 % skattesats på insamlad hyra | 3 290 euro | 2,7 % |
För en hyresvärd baserad utanför Europeiska unionen skiljer det därför nästan fyra procentenheter mellan den angivna lönsamheten och den faktiska lönsamheten. Dessa siffror förutsätter årliga avskrivningar på cirka 4 000 euro och hyresintäkter på 13 710 euro, efter avdrag för vakantperioder.
Det årliga avdraget på 3 % minskar din skatt nu, men det sänker anskaffningsvärdet som användes vid försäljningstillfället. Den skattepliktiga kapitalvinsten ökar i motsvarande grad. Fördelen är en fördröjning, inte en permanent vinst.
Bankens skuldsättningsgrad och kontant-på-kassa
Låt oss ta samma lägenhet, finansierad till 70 % över tjugofem år med 3,4 %. Lånet uppgår till 154 000 euro och den månatliga betalningen är 763 euro, eller 9 156 euro per år. Ditt eget kapital består av en kontantinsats på 66 000 euro och 22 000 euro i avgifter, totalt 88 000 euro.
Indikator | Belopp | Avkastning |
|---|---|---|
Nettoresultat före skatt | 9 770 euro | 4,0 % på 242 000 euro |
Kreditannuitet | 9 156 euro | inklusive 5 176 euro i ränta |
Årligt kassaflöde | 614 € | 0,7 % på 88 000 euro |
Kapital som återbetalas under det första året | 3 980 euro | inte tillgänglig men förvärvad |
Total anrikning | 4 594 euro | 5,2 % på 88 000 euro |
Det är därför enbart kontanter på kontanter är lika vilseledande som bruttovinst. En kassaflödestakt på 0,7 % verkar katastrofal. Den döljer 3 980 euro i kapital som hyresgästen återbetalat under det första året, och detta belopp ökar varje år i takt med att räntedelen minskar.
Omvänt genererar en fastighet med en bruttoavkastning på mindre än 5,5 % nästan alltid negativt kassaflöde så snart den är finansierad under rådande förhållanden. Du sätter in pengar varje månad. Detta är inte en diskvalificerande faktor, men det bör vara ett medvetet val, inte något du upptäcker under den tredje månaden.
Där bruttoavkastningen är högst
Under första kvartalet 2026 översteg sex provinshuvudstäder 7,2 % bruttolönsamhet. Dessa är medelstora städer där inköpspriserna fortfarande är låga i förhållande till hyrorna.
Kapital | Bruttovinst |
|---|---|
Murcia | 7,5 % |
Segovia | 7,3 % |
Lérida | 7,3 % |
Huelva | 7,2 % |
Jaén | 7,2 % |
Castellón de la Plana | 7,2 % |
Dessa siffror kommer med en förbehåll. Höga avkastningar signalerar ofta en mindre likvid marknad, lägre värdestegring och en större risk för vakans. Storstäder erbjuder motsatsen: lägre hyresavkastning, högre värdestegring och snabbare återförsäljning. Rätt beslut beror på din investeringshorisont, inte på en ranking.
Hur InvestPilot läser det
En enda procentandel avgör ingenting. Det viktiga är att tillämpa samma metod på alla fastigheter du jämför, med hänsyn till de faktiska kostnaderna i området och skattesatsen i den autonoma regionen.
Strategi | Bekymrad | Betongpåverkan |
|---|---|---|
Primärbostad | Inga | Lönsamhetsberäkningar gäller inte. Användningskostnader och omvärdering tar över. |
Andra hem | Partiell | Tillgången genererar en årlig kostnad, inte en inkomst. Lönsamhet mäts genom återförsäljning. |
Långtidsuthyrning | Ja | Detta är det centrala fallet i den här artikeln. De tre beräkningarna gäller som de är. |
Korttidsuthyrning | Ja | Kostnaderna ökar, vakanserna blir säsongsbetonade och skattereduktionen på 50 % gäller inte. |
Renovering och återförsäljning | Partiell | Ingen hyra, men förvärvs- och löpande kostnader tynger den slutliga marginalen. |
InvestPilots InvestScore tillämpar denna beräkning på varje fastighet i katalogen, för alla fem strategier, med hänsyn till lokala avgifter och skatter. Du ser nettoavkastningen, inte procentandelen som visas i listan.