Hur mycket behöver du ha sparat för att köpa bostad i Spanien?

Tumregeln som cirkulerar överallt är ofullständig. Man hör att det krävs 20 % i kontantinsats plus 10 % i köpkostnader, alltså 30 % av priset. Det stämmer ungefär för den som är skattemässigt bosatt i Spanien och får maximal belåning. För alla andra ser siffran helt annorlunda ut, och skillnaden räknas i tiotusentals euro. För en bostad på 250 000 euro behöver en bosatt köpare 74 525 euro och en icke-bosatt EU-medborgare 112 025 euro.

Hur mycket behöver du egentligen ha sparat?

Mellan 30 % och 45 % av bostadens pris, beroende på var du är skattemässigt bosatt och hur stor belåning du får. Summan täcker den kontantinsats som banken inte finansierar, överlåtelseskatten samt kostnaderna för notarie, inskrivning, gestoría och värdering.

Förvirringen beror på att kontantinsats och köpkostnader är två olika saker. Ingen av dem går att låna. Kontantinsatsen är den del av priset som banken inte lånar ut. Köpkostnaderna läggs ovanpå priset och betalas helt ur egen ficka. Först när du lägger ihop dem får du det belopp som måste finnas tillgängligt den dag köpet undertecknas.

Två siffror ger en bild av marknaden. I maj 2026 var det genomsnittliga bolånet i Spanien 174 866 euro, 9,7 % mer än ett år tidigare. Samma månad minskade antalet tecknade bolån med 0,1 %. Det var den första nedgången efter tjugotvå månaders uppgång i rad. Bankerna lånar ut mer per affär, men till färre köpare. Flaskhalsen har flyttat från lånet till sparkapitalet.

Pengarna som banken aldrig lånar ut

Spanska banker finansierar i regel inte både priset och köpkostnaderna. Lånet utgår från bostadens värde, inte från affärens totala kostnad. Fyra poster står du därför i praktiken för själv.

Den sista raden är värd att notera. Sedan lag 5/2019 om bolån står banken för kostnaderna som gäller själva bolånet och dess säkerhet. Kontrollera fördelningen i FEIN, bankens standardiserade informationsblad, och i det förskott (provisión de fondos) som gestorían begär före undertecknandet. Fel är fortfarande vanliga här.

Överlåtelseskatten är den post som varierar mest. Den beror på vilken autonom region bostaden ligger i, inte på var du själv bor. För begagnade bostäder ligger den mellan 4 % i Baskien och 13 % i Katalonien för de högsta skikten, alltså den del av priset som överstiger 1,5 miljoner euro (2 miljoner på Balearerna). För nyproduktion betalar du i stället 10 % moms plus en stämpelskatt (AJD) på 0,5 % till 1,5 %. På Kanarieöarna ersätts momsen av IGIC på 7 %.

Tre profiler, tre belopp

Vi utgår från samma bostad på 250 000 euro, i en region med 9 % överlåtelseskatt. Kostnaderna i exemplet är 750 euro för notarie, 475 euro för inskrivning, 400 euro för gestoría och 400 euro för värdering.

Trettiosjutusen femhundra euro skiljer den bosatta köparen från den icke-bosatta EU-medborgaren. Samma bostad, samma pris, samma dag. Det enda som skiljer är den belåningsgrad som banken beviljar.

Att köpa utan lån kostar inte bara bostadens pris. Det kostar priset plus 9,7 %, och den delen går aldrig att låna.

Hur mycket överlåtelseskatt (ITP) blir det exakt? Det beror på regionen: se vår tabell över överlåtelseskatten 2026 för alla 17 regioner, med den officiella källan för varje skattesats. För att räkna ihop allt för ditt pris, använd kalkylatorn för köpkostnader.

Vad banken tittar på före beloppet

Det räcker inte att ha sparat ihop pengarna. Banken kontrollerar först att månadsbetalningen ryms i din inkomst. Det kriteriet stoppar fler ansökningar än kontantinsatsen.

Regeln är stabil: de sammanlagda lånebetalningarna får inte överstiga 30–35 % av hushållets nettoinkomst. I beräkningen ingår dina befintliga lån, även lån i andra länder.

I vårt exempel ger ett lån på 200 000 euro på tjugofem år, till den genomsnittliga räntan i maj 2026 på 2,98 %, en månadsbetalning på 946 euro. För att hålla dig under ett tak på 35 % behöver du en nettoinkomst på cirka 2 700 euro i månaden. Med ett tak på 30 % krävs 3 150 euro.

När värderingen hamnar under priset

Det är det problem som oftast fäller affärer som redan har kommit långt, och nästan ingen räknar med det. Banken finansierar inte en andel av det pris du har förhandlat fram. Den finansierar en andel av värderingen och utgår alltid från det lägre av de två värdena.

Vi tar samma exempel. Avtalat pris 250 000 euro, 80 % belåning, planerad kontantinsats 50 000 euro. Värderingen landar på 235 000 euro. Banken lånar då inte ut 200 000 euro utan 188 000. Du behöver få fram 12 000 euro till inom några veckor, trots att köpeskillingen är oförändrad.

Det finns tre sätt att skydda sig. Be om värderingen innan du skriver under handpenningsavtalet (contrato de arras), om det går. Förhandla fram en klausul om lånevillkor, så att du får tillbaka handpenningen om lånet inte beviljas. Och ha en marginal i sparkapitalet i stället för att räkna budgeten ned till sista euron.

Vad du bör ha kvar efter undertecknandet

Att komma till notarien med exakt det uträknade beloppet är ett metodfel. Utgifterna slutar inte när du får nycklarna, och de första kommer snabbt.

• Den kommunala fastighetsskatten (IBI), som ofta fördelas mellan säljare och köpare för innevarande år.
• Avgifterna till ägarföreningen (comunidad de propietarios), som debiteras redan från nästa kvartal.
• Byggnadsförsäkring mot brand och skador, som krävs enligt lag när bostaden belånas. Banken får inte kräva att du tecknar den hos banken.
• Anslutning av vatten, el och internet, och byte av abonnemangsinnehavare.
• Akuta renoveringar, möbler och flytt.
• För den som inte är skattemässigt bosatt i Spanien: den årliga deklarationen av schablonintäkt (modelo 210), även om bostaden står tom.

En rimlig buffert motsvarar tre till fem procent av priset, eller sex månadsbetalningar. I vårt exempel blir det mellan 5 700 och 12 500 euro att ha kvar efter undertecknandet. Det är ingen utgift. Det är det som gör att du slipper sälja i all hast det första året.

Så läser InvestPilot det

Budgeten för ett köp utgår inte från det annonserade priset, utan från det sparkapital du faktiskt har. Den viktiga frågan är inte vilken bostad du gillar. Den är vilket maxpris din situation tillåter när regionens överlåtelseskatt och köpkostnaderna är inräknade.

InvestPilots rapport Finansiell kapacitet utgår från dina inkomster, dina utgifter och var du är skattemässigt bosatt. Utifrån det räknar den ut den budget som spanska banker godtar, med regionens överlåtelseskatt och köpkostnader inräknade. Det är samma kalkyl som en kreditkommitté gör, fast före den första visningen.