El precio del anuncio no es lo que cobra el vendedor. Sobre la misma operación recaen dos impuestos distintos: uno lo cobra el ayuntamiento y el otro, el Estado. Son independientes, aunque la plusvalía municipal se resta como gasto de la venta al calcular el segundo. En un piso comprado por 200.000 euros y vendido por 280.000 diez años después, entre los dos se llevan 11.785 euros. Sumados los gastos de la venta, el vendedor recibe 259.265 euros, 20.735 menos que el precio que figura en la escritura.
¿Cuánto cuesta vender una vivienda en España?
Entre el 6 % y el 10 % del precio de venta, impuestos y gastos incluidos, en una venta normal con ganancia. La parte fiscal depende de lo que ganes y de los años de tenencia. La parte de gastos depende, sobre todo, de la comisión de la inmobiliaria.
El error más habitual es pensar que solo hay un impuesto. Hay dos. Dependen de administraciones distintas, siguen reglas distintas y se pagan en momentos distintos.
Concepto | Plusvalía municipal | Ganancia patrimonial en el IRPF |
|---|---|---|
Nombre oficial | Plusvalía municipal o IIVTNU | Ganancia patrimonial en el IRPF |
Quién la cobra | El ayuntamiento donde está el inmueble | La Agencia Tributaria |
Qué grava | El incremento de valor del suelo, solo del terreno | La ganancia total de la operación |
Base de cálculo | Dos métodos, a elección del contribuyente | Precio de venta menos precio de compra, descontados los gastos |
Cuándo se paga | En los 30 días hábiles siguientes a la firma | En la declaración de la renta del año siguiente |
Los dos impuestos son independientes. La plusvalía municipal no se descuenta de la cuota del IRPF, pero cuenta como gasto de la venta y, por tanto, reduce la ganancia sujeta. Es el único vínculo entre ambos.
La plusvalía municipal y sus dos métodos
Hasta 2021, este impuesto se calculaba con una fórmula fija que daba una cuota a pagar incluso cuando el vendedor había perdido dinero. El Tribunal Constitucional anuló ese sistema en octubre de 2021, y el Real Decreto-ley 26/2021 lo sustituyó por dos métodos de cálculo.
Puedes quedarte con el más favorable, pero el ayuntamiento no lo hace de oficio: si el método real da una base más baja, tienes que pedir que se aplique y acreditarlo con las escrituras. Y si no ha habido incremento real de valor, no se paga nada, siempre que lo acredites con las dos escrituras.
- El método objetivo parte del valor catastral del suelo, no del inmueble entero, y le aplica un coeficiente que depende de los años de tenencia. Después, el ayuntamiento aplica su tipo de gravamen, con un máximo del 30 %.
- El método real parte de la ganancia efectiva, la diferencia entre el precio de venta y el de compra, y solo toma la parte que corresponde al suelo dentro del valor catastral total.
Un caso concreto muestra la diferencia. Un piso comprado por 200.000 euros y vendido por 280.000 tras diez años. Valor catastral total de 100.000 euros, de los que 40.000 corresponden al suelo, es decir, el 40 %. Tipo de gravamen municipal del 29 %.
Método | Base imponible | Cuota a pagar |
|---|---|---|
Objetivo, coeficiente de 0,12 a los diez años | 40.000 × 0,12 = 4.800 € | 1.392 € |
Real, 40 % de una ganancia de 80.000 € | 80.000 × 40 % = 32.000 € | 9.280 € |
El vendedor elige el método objetivo y paga 1.392 euros en lugar de 9.280. Son 7.888 euros de diferencia en la misma venta. Calcular los dos métodos no es opcional: es la única forma de saber cuánto debes.
En una misma venta, la diferencia entre los dos métodos llega a 7.888 euros. Calcular solo uno es pagar a ciegas.
Los coeficientes que el Congreso tumbó dos veces
El coeficiente del método objetivo lo decide casi todo. Y arrastra un culebrón legislativo que pocos vendedores conocen.
Estos coeficientes deben actualizarse cada año mediante una norma con rango de ley. A falta de unos Presupuestos Generales del Estado aprobados, el Gobierno lo ha hecho por real decreto-ley, y el Congreso se ha negado dos veces seguidas a convalidarlo.
El segundo episodio merece atención. El Real Decreto-ley 16/2025, publicado el 24 de diciembre de 2025, subía los coeficientes desde el 1 de enero de 2026, con incrementos de hasta el 40 % en tenencias de menos de quince años. El Congreso no lo convalidó y la resolución de derogación se publicó el 28 de enero de 2026. Esos coeficientes solo estuvieron vigentes del 1 al 27 de enero de 2026. No hay ninguna devolución automática: si vendiste en esa ventana y tu ayuntamiento aplicó los coeficientes nuevos, puedes preguntar a un gestor si es posible una rectificación.
Los coeficientes vigentes siguen siendo los del artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2023. Su forma sorprende: no crecen con los años de tenencia, sino que dibujan un valle.
Esta curva tiene una consecuencia práctica directa. Con el mismo valor catastral, vender a los siete años sale más caro en plusvalía municipal que vender a los trece. Y llegar a los veinte años de tenencia multiplica el coeficiente por más de cuatro respecto al mínimo. Si puedes negociar la fecha de la venta, conviene mirarlo.
La ganancia patrimonial en el IRPF
El segundo impuesto grava la ganancia real de la operación. Se calcula restando el valor de adquisición del valor de transmisión, y se integra en la base imponible del ahorro, que tributa con su propia escala progresiva.
El valor de adquisición incluye el precio pagado, los impuestos de la compra (ITP o, en obra nueva, IVA y AJD), los gastos de notaría y registro, y las obras de mejora justificadas con factura. El valor de transmisión es el precio de venta menos la comisión de la inmobiliaria, la plusvalía municipal y los demás gastos de la venta. Sin factura, no hay deducción.
Tramo de ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
Hasta 6.000 € | 19 % |
De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
Más de 300.000 € | 30 % |
El tipo más alto pasó del 28 % al 30 % el 1 de enero de 2025, con la Ley 7/2024. Por debajo de 300.000 euros de ganancia, nada ha cambiado. La escala se aplica por tramos, como la del IRPF general: una ganancia de 60.000 euros no tributa entera al 23 %.
Volvamos al mismo piso. Precio de compra, 200.000 euros. Gastos de adquisición, 20.000 euros. Valor de adquisición, 220.000 euros. Precio de venta, 280.000 euros, al que hay que restar 8.400 euros de comisión inmobiliaria, 1.392 euros de plusvalía municipal y 150 euros del certificado energético. Los 400 euros de cancelación registral de la hipoteca van ligados al préstamo, no a la venta: los paga el vendedor, pero no se deducen.
Concepto | Importe |
|---|---|
Precio de venta | 280.000 € |
Gastos de venta deducibles | 9.942 € |
Valor de transmisión | 270.058 € |
Valor de adquisición | 220.000 € |
Ganancia patrimonial | 50.058 € |
Cuota de IRPF | 10.393 € |
Importe neto para el vendedor | 259.265 € |
De los 280.000 euros del precio, el vendedor se queda con 259.265. Los dos impuestos suman 11.785 euros, el 4,2 % del precio. Los gastos no fiscales añaden 8.950 euros. En total se va el 7,4 % del precio de venta.
Las obras de mejora aumentan el valor de adquisición y, por tanto, reducen la ganancia sujeta. Una cocina reformada por 15.000 euros con factura ahorra unos 3.150 euros de impuesto en el tramo del 21 %. Sin factura a nombre del propietario, para Hacienda ese gasto no existe. El mantenimiento y las reparaciones no cuentan: solo las mejoras.
Los tres casos en los que no pagas IRPF
Hay tres situaciones en las que la ganancia queda totalmente exenta en el IRPF. Todas se refieren a la vivienda habitual, nunca a una segunda residencia ni a una vivienda alquilada.
Exención | Requisito | Alcance |
|---|---|---|
Reinversión | Comprar otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta | Total si reinviertes todo; proporcional si no |
Mayores de 65 años | Vender tu vivienda habitual | Total, sin obligación de reinvertir |
Dación en pago | Entregar la vivienda al acreedor hipotecario sin tener otros bienes suficientes | Total |
Dos matices importan. La exención por reinversión se calcula sobre el valor de transmisión, no sobre la ganancia: si reinviertes la mitad de lo obtenido, queda exenta la mitad de la ganancia. Y si tienes más de 65 años y vendes una vivienda que no es la habitual, la exención no se aplica, salvo que destines el importe a una renta vitalicia asegurada, con un máximo de 240.000 euros.
En la plusvalía municipal no hay ninguna exención por edad: la Ley de Haciendas Locales no la prevé, ni obligatoria ni potestativa. Sí quedan exentas por ley, entre otras, la dación en pago de la vivienda habitual y su transmisión en una ejecución hipotecaria. Además, los ayuntamientos pueden aprobar bonificaciones en casos concretos, como la herencia de la vivienda habitual a favor de hijos o cónyuge. Compruébalo en la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento, no en una guía general.
El vendedor no residente
Si no eres residente fiscal en España, no declaras por el IRPF, sino por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Cambian tres reglas.
- El tipo es fijo: el 19 % sobre la ganancia, sin escala progresiva. Se aplica igual a los residentes en la Unión Europea y a los del resto del mundo, aunque muchas guías digan lo contrario.
- El comprador retiene el 3 % del precio pactado y lo ingresa en Hacienda en el mes siguiente a la firma. Esta retención es un pago a cuenta del IRNR, no un impuesto adicional.
- Después, el vendedor tiene tres meses para presentar su declaración y regularizar, es decir, unos cuatro meses desde la venta. Si la retención supera el impuesto, pide la devolución del exceso.
La exención por reinversión también está al alcance de los no residentes que vivan en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, siempre que compren una vivienda habitual dentro de ese espacio. Vender con pérdidas no te libra de declarar: la declaración es lo que permite recuperar el 3 % retenido.
Cómo lo lee InvestPilot
El coste de vender no se descubre el día de la venta. Conviene estimarlo al comprar, porque marca cuánto te quedará neto cuando vendas y en qué momento la venta tributa menos.
Uso de la vivienda | ¿Te afecta? | Efecto concreto |
|---|---|---|
Vivienda habitual | En parte | Si reinviertes todo el importe en otra vivienda habitual en el plazo de dos años, no pagas IRPF por la ganancia. |
Segunda residencia | Sí | No hay exención, salvo que a partir de los 65 años destines el importe a una renta vitalicia. Si no, la ganancia tributa entera en la escala del ahorro. |
Alquiler de larga duración | Sí | La amortización que deduces cada año reduce el valor de adquisición y aumenta en la misma medida la ganancia sujeta. |
Alquiler de corta duración | Sí | El mismo efecto que en el alquiler de larga duración, con gastos más altos durante los años de tenencia. |
Venta a los pocos años | Sí | El coeficiente municipal ronda 0,14-0,15 los tres primeros años y sube hasta 0,20 a los siete. Lo que te queda se calcula después de los dos impuestos. |
El InvestScore incluye los gastos e impuestos de una futura venta en la ficha de cada vivienda del catálogo, con el tipo de gravamen municipal aplicable. Ves lo que te quedaría neto al vender, no la diferencia entre dos precios de anuncio.
Este artículo describe la normativa vigente a 21 de agosto de 2026 y no es asesoramiento fiscal. Los coeficientes de la plusvalía municipal se revisan cada año, y cada ayuntamiento fija su tipo de gravamen y sus bonificaciones. Antes de vender, confirma tu situación con un profesional, como un asesor fiscal o una gestoría, y revisa la ordenanza fiscal de tu municipio.
Fuentes
BOE · Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, artículo 24, coeficientes en vigor
BOE · Resolución de 27 de enero de 2026 del Congreso de los Diputados, derogación del Real Decreto-ley 16/2025
BOE · Resolución de 22 de enero de 2025 del Congreso de los Diputados, derogación del Real Decreto-ley 9/2024
BOE · Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, reforma del IIVTNU
Tribunal Constitucional · Sentencia 182/2021, de 26 de octubre
Real Decreto Legislativo 2/2004 · Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110
Ley 35/2006 del IRPF · artículos 33 a 38 y 49
BOE · Ley 7/2024, de 20 de diciembre, disposición final séptima, escala de la base del ahorro
Real Decreto 439/2007 · Reglamento del IRPF, artículo 41 bis, vivienda habitual
Agencia Tributaria · Impuesto sobre la Renta de No Residentes, modelos 210 y 211