Oblicz rzeczywistą rentowność mieszkania w Hiszpanii: brutto, netto i gotówką

Stopa zwrotu brutto z nieruchomości zakupionej na wynajem w Hiszpanii wyniosła 6,5% w drugim kwartale 2026 roku, w porównaniu z 7,2% rok wcześniej. Ta wartość jest powszechnie znana, dokładna i praktycznie nic nie mówi. Porównuje ona czynsz wywoławczy z ceną wywoławczą, bez uwzględnienia wydatków, podatków, okresów pustostanów ani kosztów nabycia. W przypadku nieruchomości różnica między tym procentem a kwotą, którą otrzymujesz, wynosi od dwóch do trzech punktów procentowych.

Trzy obliczenia i co mierzą

Rentowność brutto to podział rocznego czynszu przez cenę zakupu. Rentowność netto to odjęcie wydatków i kosztów nabycia. Gotówka w gotówce mierzy zwrot z faktycznie wydanych pieniędzy. Wszystkie trzy metody odpowiadają na różne pytania, a mylenie pierwszych dwóch jest najczęstszym błędem.

Rentowność brutto ma realny cel: służy jako filtr pierwszego przejścia. Nieruchomość ze stopą zwrotu brutto na poziomie 3,5% nigdy nie będzie dochodowa netto. Nieruchomość ze stopą zwrotu brutto na poziomie 7% wymaga pełnego obliczenia. Jest to bezużyteczne przy podejmowaniu decyzji, a jedynie przy zawężaniu opcji.

Koszty, których nie uwzględnia rentowność brutto

Siedem pozycji oddziela czynsz pobierany od dochodu rozporządzalnego. Żadna z nich nie jest opcjonalna, a dwie z nich są prawie zawsze pomijane.

Dwa pomijane czynniki to koszty wakatów i koszty nabycia. Wakat, ponieważ nie pojawia się na żadnej fakturze. Koszty nabycia, ponieważ są płacone jednorazowo i traktowane jako wydatek z przeszłości, mimo że stanowią część kapitału stałego.

Przykład szyfrowania typu end-to-end

Mieszkanie kosztuje 220 000 euro, wynajmowane za 1190 euro miesięcznie, czyli 14 280 euro rocznie. Koszty zakupu wynoszą 22 000 euro, co daje łączną kwotę inwestycji 242 000 euro.

Stopa zwrotu brutto sięga 6,5%, czyli dokładnie tyle, ile wynosi średnia krajowa. Stopa zwrotu netto z całej inwestycji spada do 4,0%. Właśnie straciłeś dwa i pół punktu procentowego, nie płacąc ani euro podatku.

Dwa i pół punktu procentowego oddziela rentowność deklarowaną od rentowności rzeczywistej, nawet bez uwzględnienia opodatkowania.

Podatki zmieniają wynik, a prawo zmienia zasady.

Dochody z wynajmu nieruchomości mieszkalnych podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym jako zyski kapitałowe z nieruchomości. Można odliczyć rzeczywiste wydatki, odsetki od kredytu oraz amortyzację w wysokości 3% wartości nieruchomości. Następnie od uzyskanego zysku stosuje się ulgę podatkową.

Ustawa 12/2023 zastąpiła dotychczasową jednolitą obniżkę w wysokości 60% czterema różnymi stawkami. Najbardziej mylącą kwestią dla właścicieli domów jest data: umowy podpisane przed 26 maja 2023 r. zachowują 60% obniżkę przez cały okres ich obowiązywania. Umowy podpisane po tej dacie podlegają nowej stawce.

Stawki 70% i 90% zależą od oficjalnego ogłoszenia przez wspólnotę autonomiczną, że dany obszar charakteryzuje się ciasnym rynkiem mieszkaniowym. Katalonia zgłosiła ponad 140 gmin. Madryt nie zgłosił żadnej, co uniemożliwia dostęp do tych dwóch stawek na całym swoim terytorium.

W naszym przykładzie, dla właściciela nieruchomości będącego rezydentem podatkowym w Hiszpanii, po odliczeniu amortyzacji i 50% obniżce, roczny podatek wynosi około 770 euro. Dochód netto po opodatkowaniu spada do 9000 euro, czyli 3,7% całkowitej inwestycji.

Właściciel nieruchomości niebędący rezydentem nie podlega tym przepisom. Podlega on podatkowi dochodowemu dla nierezydentów, deklarowanemu na formularzu 210, a 50% ulga go nie dotyczy. Stawka podatku zależy od kraju rezydencji podatkowej.

W przypadku wynajmującego spoza Unii Europejskiej różnica między deklarowaną a rzeczywistą rentownością wynosi zatem prawie cztery punkty procentowe. Dane te zakładają roczną amortyzację w wysokości około 4000 euro i dochód z wynajmu w wysokości 13 710 euro, po odliczeniu okresów pustostanów.

Dźwignia finansowa banku i gotówka w gotówce

Weźmy to samo mieszkanie, sfinansowane w 70% przez dwadzieścia pięć lat przy oprocentowaniu 3,4%. Kredyt wynosi 154 000 euro, a miesięczna rata 763 euro, czyli 9156 euro rocznie. Twój kapitał własny składa się z wpłaty własnej w wysokości 66 000 euro i 22 000 euro opłat, co daje łącznie 88 000 euro.

Właśnie dlatego sama gotówka jest równie myląca, co rentowność brutto. Wskaźnik przepływów pieniężnych na poziomie 0,7% wydaje się katastrofalny. Ukrywa on 3980 euro kapitału spłaconego przez najemcę w pierwszym roku, a kwota ta rośnie z każdym rokiem wraz ze spadkiem odsetek.

Z kolei nieruchomość o rentowności brutto poniżej 5,5% prawie zawsze generuje ujemny przepływ środków pieniężnych od razu po jej sfinansowaniu w obecnych warunkach. Wpłacasz pieniądze co miesiąc. Nie jest to czynnik dyskwalifikujący, ale powinien to być świadomy wybór, a nie coś, co odkryjesz dopiero w trzecim miesiącu.

Gdzie plony brutto są najwyższe

W pierwszym kwartale 2026 roku sześć miast wojewódzkich przekroczyło 7,2% rentowności brutto. Są to miasta średniej wielkości, w których ceny zakupu utrzymują się na niskim poziomie w porównaniu do czynszów.

Te dane mają jednak swoje wady. Wysokie stopy zwrotu często sygnalizują mniej płynny rynek, niższy wzrost wartości i większe ryzyko pustostanów. Duże miasta oferują odwrotną sytuację: niższe stopy zwrotu z wynajmu, wyższy wzrost wartości i szybszą odsprzedaż. Właściwa decyzja zależy od horyzontu inwestycyjnego, a nie od pozycji w rankingu.

Jak to interpretuje InvestPilot

Pojedynczy procent niczego nie przesądza. Ważne jest zastosowanie tej samej metody do wszystkich porównywanych nieruchomości, biorąc pod uwagę rzeczywiste koszty w danym obszarze i stawkę podatkową wspólnoty autonomicznej.

InvestScore firmy InvestPilot stosuje to obliczenie do każdej nieruchomości w katalogu, we wszystkich pięciu strategiach, uwzględniając lokalne opłaty i podatki. Widzisz zysk netto, a nie procent widoczny w ofercie.