Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii: ile z ceny naprawdę zabierają podatki

Cena z ogłoszenia to nie kwota, którą sprzedający dostaje do ręki. Od tej samej transakcji płaci się dwa odrębne podatki. Jeden pobiera gmina, drugi państwo. Oba obciążają sprzedającego i pomniejszają kwotę, którą otrzyma. Podatek gminny nie zastępuje państwowego, choć obniża podstawę jego naliczenia, o czym piszemy niżej. W przykładzie omawianym w artykule mieszkanie kupione za 200 000 euro sprzedano po dziesięciu latach za 280 000 euro. Oba podatki wyniosły łącznie 11 785 euro. Po doliczeniu kosztów sprzedaży sprzedający otrzymuje 259 265 euro, czyli o 20 735 euro mniej niż cena wpisana do aktu notarialnego.

Ile kosztuje sprzedaż mieszkania w Hiszpanii?

Od 6% do 10% ceny sprzedaży, łącznie z podatkami i kosztami, przy typowej transakcji z zyskiem. Część podatkowa zależy od wysokości zysku i okresu posiadania. Koszty zależą głównie od prowizji biura nieruchomości.

Najczęstszy błąd to przekonanie, że podatek jest jeden. Są dwa. Pobierają je różne urzędy, obowiązują je inne zasady i płaci się je w innych terminach.

Oba podatki są od siebie niezależne. Podatku gminnego nie odlicza się od podatku państwowego. Traktuje się go jednak jako koszt sprzedaży, więc obniża zysk podlegający opodatkowaniu. To jedyny związek między nimi.

Gminny podatek plusvalía i dwie metody jego obliczania

Do 2021 r. podatek liczono według stałego wzoru. Dawał on kwotę do zapłaty nawet wtedy, gdy sprzedający stracił na transakcji. Trybunał Konstytucyjny uchylił ten system w październiku 2021 r., a dekret z mocą ustawy 26/2021 zastąpił go dwiema metodami obliczania.

Podatnik wybiera korzystniejszą z nich. Jeśli metoda rzeczywista daje niższą podstawę, stosuje się właśnie ją, ale trzeba o to wystąpić do gminy i wykazać to aktami notarialnymi. Jeśli wartość gruntu faktycznie nie wzrosła, podatek nie jest należny. Trzeba to wykazać aktem notarialnym zakupu i aktem sprzedaży.

• Metoda obiektywna opiera się na wartości katastralnej gruntu, a nie całej nieruchomości. Mnoży się ją przez współczynnik zależny od liczby lat posiadania. Następnie gmina stosuje swoją stawkę, nie wyższą niż 30%.
• Metoda rzeczywista wychodzi od faktycznego zysku, czyli różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu. Uwzględnia się z niego tylko część odpowiadającą udziałowi gruntu w całkowitej wartości katastralnej.

Różnicę dobrze widać na przykładzie. Mieszkanie kupiono za 200 000 euro i sprzedano po dziesięciu latach za 280 000 euro. Całkowita wartość katastralna wynosi 100 000 euro, z czego 40 000 euro przypada na grunt, czyli 40%. Stawka gminna to 29%.

Sprzedający wybiera metodę obiektywną i płaci 1 392 euro zamiast 9 280 euro. Przy tej samej sprzedaży różnica wynosi 7 888 euro. Tylko obliczenie obu wariantów pokazuje, ile naprawdę trzeba zapłacić.

Przy tej samej sprzedaży różnica między dwiema metodami sięga 7 888 euro. Kto liczy tylko jedną z nich, może zapłacić więcej, niż musi.

Podwyżka współczynników, którą Kongres dwa razy odrzucił

Współczynnik w metodzie obiektywnej przesądza o wysokości podatku. Jego zmiany to długa historia legislacyjna, o której mało kto ze sprzedających wie.

Współczynniki trzeba co roku aktualizować aktem rangi ustawowej. Zwykle robi się to w ustawie budżetowej (Presupuestos Generales del Estado). Wobec braku nowego budżetu rząd sięgnął po dekret z mocą ustawy. Dwa razy z rzędu Kongres odmówił jego zatwierdzenia (convalidación).

Druga sytuacja wymaga uwagi. Dekret z mocą ustawy 16/2025, opublikowany 24 grudnia 2025 r., podnosił współczynniki od 1 stycznia 2026 r. Przy okresie posiadania krótszym niż 15 lat wzrost sięgał 40%. Kongres nie zatwierdził dekretu, a uchwałę o jego uchyleniu opublikowano 28 stycznia 2026 r. Nowe współczynniki obowiązywały więc tylko od 1 do 27 stycznia 2026 r. Automatycznego zwrotu nie przewidziano. Kto sprzedał nieruchomość w tym okresie, a gmina zastosowała nowe współczynniki, może zapytać doradcę podatkowego (gestor), czy możliwa jest korekta rozliczenia.

Nadal obowiązuje tabela z art. 24 dekretu z mocą ustawy 8/2023. Jej kształt zaskakuje: współczynnik nie rośnie razem z okresem posiadania, tylko tworzy dolinę.

Ma to bezpośredni skutek praktyczny. Przy tej samej wartości katastralnej sprzedaż po siedmiu latach oznacza wyższy podatek gminny niż sprzedaż po trzynastu (współczynnik 0,20 wobec 0,09). Po 20 latach posiadania współczynnik jest ponad cztery razy wyższy niż w najniższym punkcie. Jeśli termin sprzedaży da się przesunąć, warto to sprawdzić.

Zysk ze sprzedaży w podatku dochodowym

Drugi podatek dotyczy rzeczywistego zysku z transakcji. Oblicza się go, odejmując wartość nabycia od wartości zbycia. Zysk trafia do tzw. podstawy oszczędności (base del ahorro), opodatkowanej według osobnej, progresywnej skali.

Wartość nabycia obejmuje zapłaconą cenę, podatki przy zakupie, koszty notariusza i rejestru oraz udokumentowane fakturami nakłady na ulepszenia. Wartość zbycia to cena sprzedaży pomniejszona o prowizję biura nieruchomości, gminny podatek plusvalía i inne koszty sprzedaży. Bez faktury nie ma odliczenia.

Najwyższa stawka wzrosła z 28% do 30% od 1 stycznia 2025 r. na mocy ustawy 7/2024. Przy zysku poniżej 300 000 euro nic się nie zmieniło. Skala działa progami, jak zwykły podatek dochodowy: zysk 60 000 euro nie jest w całości opodatkowany stawką 23%.

Wróćmy do tego samego mieszkania. Cena zakupu wyniosła 200 000 euro, a koszty nabycia 20 000 euro, więc wartość nabycia to 220 000 euro. Cena sprzedaży to 280 000 euro. Odejmuje się od niej 8 400 euro prowizji biura, 1 392 euro podatku plusvalía i 150 euro za świadectwo energetyczne. Kosztu 400 euro za wykreślenie hipoteki nie można odliczyć: wiąże się on z kredytem, a nie ze sprzedażą, choć ponosi go sprzedający.

Z ceny 280 000 euro sprzedający otrzymuje 259 265 euro. Oba podatki to 11 785 euro, czyli 4,2% ceny. Koszty niepodatkowe dokładają 8 950 euro. Łącznie potrącenia wynoszą 7,4% ceny sprzedaży.

Trzy sytuacje, w których nie płacisz podatku dochodowego

W trzech sytuacjach zysk jest całkowicie zwolniony z podatku państwowego. Wszystkie dotyczą głównego miejsca zamieszkania (vivienda habitual), czyli co do zasady mieszkania zajmowanego nieprzerwanie co najmniej przez trzy lata. Nigdy nie obejmują drugiego domu ani mieszkania na wynajem.

Ważne są dwie kwestie. Zwolnienie przy zakupie nowego mieszkania liczy się od wartości zbycia, a nie od zysku: przeznaczenie połowy kwoty ze sprzedaży na nowe mieszkanie zwalnia połowę zysku. Osoby po 65. roku życia, które sprzedają nieruchomość niebędącą ich głównym miejscem zamieszkania, nie korzystają ze zwolnienia automatycznie. Przysługuje ono, jeśli kwotę ze sprzedaży zamienią na ubezpieczoną rentę dożywotnią, do limitu 240 000 euro.

W gminnym podatku plusvalía nie ma zwolnienia ze względu na wiek. Zwolnienie dla osób po 65. roku życia dotyczy wyłącznie podatku dochodowego, więc przy sprzedaży głównego miejsca zamieszkania podatek gminny trzeba zapłacić także w tym przypadku. Ustawa zwalnia z plusvalía przekazanie głównego miejsca zamieszkania wierzycielowi w ramach dación en pago oraz sprzedaż, przy której wartość gruntu nie wzrosła. Ulgi, które gminy mogą wprowadzić w uchwale podatkowej (ordenanza fiscal), dotyczą głównie spadków.

Sprzedający nierezydent

Sprzedający, który nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii, nie rozlicza się w zwykłym podatku dochodowym (IRPF), lecz w podatku dochodowym od nierezydentów (IRNR). Zmieniają się trzy zasady.

• Stawka jest stała: 19% od zysku, bez skali progresywnej. Dotyczy tak samo rezydentów Unii Europejskiej, jak i innych krajów, wbrew temu, co podaje wiele poradników.
• Kupujący zatrzymuje 3% uzgodnionej ceny i wpłaca tę kwotę do urzędu skarbowego w ciągu miesiąca od podpisania aktu. To zaliczka na poczet podatku, a nie dodatkowy podatek.
• Sprzedający ma potem trzy miesiące na złożenie zeznania i rozliczenie, czyli łącznie około czterech miesięcy od sprzedaży. Jeśli zatrzymana kwota przewyższa należny podatek, może wystąpić o zwrot nadwyżki.

Zwolnienie przy zakupie nowego głównego miejsca zamieszkania przysługuje także nierezydentom mieszkającym w Unii Europejskiej, Islandii, Norwegii lub Liechtensteinie, jeśli nowe mieszkanie kupią na tym obszarze. Sprzedaż ze stratą nie zwalnia z obowiązku złożenia zeznania. To właśnie zeznanie pozwala odzyskać zatrzymane 3%.

Jak InvestPilot to uwzględnia

Koszt sprzedaży można oszacować już przy zakupie, a nie dopiero w dniu podpisania aktu. Pokazuje on, ile zostanie z ewentualnej przyszłej sprzedaży i przy jakim okresie posiadania podatek będzie najniższy.

InvestScore uwzględnia koszty i podatki przy sprzedaży w analizie każdej nieruchomości z katalogu, ze stawką obowiązującą w danej gminie. Widzisz kwotę netto z ewentualnej sprzedaży, a nie samą różnicę między dwiema cenami.