La rentabilidad bruta de un inmueble adquirido para alquiler en España fue del 6,5 % en el segundo trimestre de 2026, frente al 7,2 % del año anterior. Esta cifra, ampliamente difundida y precisa, resulta poco útil. Compara el alquiler solicitado con el precio de venta, sin tener en cuenta gastos, impuestos, periodos de desocupación ni costes de adquisición. En el caso de un inmueble real, la diferencia entre este porcentaje y la rentabilidad real es de dos o tres puntos porcentuales.
Los tres cálculos y lo que miden
La rentabilidad bruta se calcula dividiendo el alquiler anual entre el precio de compra. La rentabilidad neta se calcula restando los gastos y los costos de adquisición. El rendimiento sobre el capital invertido mide la rentabilidad del dinero que realmente se desembolsa. Las tres medidas responden a preguntas diferentes, y confundir las dos primeras es el error más común.
Cálculo | Fórmula | ¿Para qué se utiliza? |
|---|---|---|
Rentabilidad bruta | Alquiler anual dividido por el precio de compra | Compara rápidamente dos zonas o dos propiedades. |
Rentabilidad neta | Alquiler anual menos gastos, dividido por la inversión total. | Saber qué produce realmente el activo. |
Efectivo sobre efectivo | Flujo de caja anual dividido por el capital comprometido | Medición del efecto de la financiación bancaria |
La rentabilidad bruta tiene una utilidad real: sirve como filtro inicial. Una propiedad con una rentabilidad bruta del 3,5 % nunca será rentable en términos netos. Una propiedad con una rentabilidad bruta del 7 % justifica un cálculo completo. No sirve para tomar una decisión, solo para reducir las opciones.
Los costos que la rentabilidad bruta ignora
Siete conceptos separan el alquiler cobrado de los ingresos disponibles. Ninguno es opcional, y dos de ellos casi siempre se pasan por alto.
Trabajo | Orden de magnitud anual | Observó |
|---|---|---|
Impuesto municipal sobre la propiedad | Entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral. | La tarifa la fija el municipio. |
Cuotas de condominio | De 600 € a 1.500 € | Edificios de gran altura con ascensor, piscina o conserje. |
Seguro | De 250 a 500 euros | Vivienda, más el alquiler impagado si te suscribes a ella. |
Mantenimiento y reparaciones | Entre el 0,5% y el 1% del precio | Posición estabilizada, no un gasto anual regular. |
Vacante de alquiler | Entre el 4% y el 8% del alquiler. | Los meses entre inquilinos |
Gestión de alquileres | Entre el 7% y el 10% del alquiler. | Solo si delegas |
Costes de adquisición | Entre el 8% y el 13% del precio | Inflan el denominador, no los cargos. |
Los dos factores que suelen pasarse por alto son la desocupación y los costos de adquisición. La desocupación, porque no aparece en ninguna factura. Los costos de adquisición, porque se pagan una sola vez y se contabilizan como un gasto pasado, aunque formen parte del capital fijo.
Un ejemplo de cifrado de extremo a extremo
Un apartamento que cuesta 220.000 €, alquilado por 1.190 € al mes, o 14.280 € al año. Los gastos de adquisición ascienden a 22.000 €, lo que eleva la inversión total a 242.000 €.
Línea | Cantidad anual |
|---|---|
Alquiler cobrado | 14.280 € |
Impuesto sobre la propiedad | 420 € |
Cuotas de condominio | 900 € |
Seguro | 380 € |
Mantenimiento sin problemas | 1.100 € |
Tasa de vacantes del 4% | 570 € |
Gestión de alquileres al 8% | 1.140 € |
Ingresos netos antes de impuestos | 9.770 € |
La rentabilidad bruta alcanza el 6,5%, justo la media nacional. La rentabilidad neta sobre la inversión total cae al 4,0%. Acabas de perder dos puntos y medio porcentuales sin pagar un solo euro en impuestos.
Dos puntos y medio separan la rentabilidad declarada de la rentabilidad real, incluso antes de tener en cuenta los impuestos.
Los impuestos cambian el resultado, y la ley ha cambiado las reglas.
Los ingresos por alquiler de propiedades residenciales están sujetos al impuesto sobre la renta como ganancias de capital inmobiliario. Puede deducir los gastos reales, los intereses del préstamo y la depreciación del 3% del valor de la propiedad. Posteriormente, se aplica una reducción de impuestos a la ganancia resultante.
La Ley 12/2023 sustituyó la anterior reducción única del 60 % por cuatro tipos impositivos diferentes. El aspecto más confuso para los propietarios es la fecha: los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan la reducción del 60 % durante toda su vigencia. Los contratos firmados después de esa fecha se rigen por la nueva escala.
Reducción | Condición | Disponibilidad |
|---|---|---|
50% | Alquiler de viviendas, caso general | En toda España |
60% | Trabajos de rehabilitación realizados en los dos años anteriores al contrato de arrendamiento. | En todas partes, con la documentación que lo respalde. |
70% | Primer alquiler en una zona de alta demanda a un inquilino de entre 18 y 35 años. | Solo zonas declaradas |
90% | Nuevo contrato de arrendamiento en una zona de alta demanda con una reducción de renta de más del 5%. | Solo zonas declaradas |
Las tasas del 70 % y del 90 % dependen de la declaración oficial de zona de mercado inmobiliario residencial restringido por parte de la comunidad autónoma. Cataluña ha declarado más de 140 municipios que cumplen con esta condición. Madrid no ha declarado ninguno, lo que impide el acceso a estas dos tasas en todo su territorio.
En nuestro ejemplo, para un propietario residente fiscal en España, tras la amortización y una reducción del 50%, el impuesto anual asciende a unos 770 euros. El beneficio neto después de impuestos se reduce a 9.000 euros, lo que representa el 3,7% de la inversión total.
Los propietarios no residentes no están sujetos a estas normas. Están sujetos al impuesto sobre la renta de no residentes, que se declara mediante el formulario 210, y la reducción del 50 % no les aplica. Su tipo impositivo depende de su país de residencia fiscal.
Situación del propietario | Regla aplicada | Impuesto anual estimado | Rentabilidad neta después de impuestos |
|---|---|---|---|
residente fiscal en España | Gastos y depreciación deducidos, reducción del 50%, escala progresiva | 770 € | 3,7% |
No residente de la Unión Europea ni del Espacio Económico Europeo. | Tras la deducción de gastos y depreciación, se aplica una tasa fija del 19%. | 1.100 € | 3,6% |
No residente fuera de la Unión Europea, incluidos el Reino Unido y Suiza. | Sin deducciones, tasa impositiva del 24% sobre los alquileres recaudados. | 3.290 € | 2,7% |
Para un propietario afincado fuera de la Unión Europea, existe, por lo tanto, una diferencia de casi cuatro puntos porcentuales entre la rentabilidad declarada y la rentabilidad real. Estas cifras se basan en una depreciación anual de aproximadamente 4000 € y unos ingresos por alquiler de 13 710 €, tras deducir los periodos de desocupación.
La deducción anual del 3% reduce sus impuestos ahora, pero disminuye el valor de adquisición utilizado al momento de la venta. La ganancia de capital imponible aumenta en consecuencia. El beneficio es un aplazamiento, no una ganancia permanente.
Apalancamiento bancario y rendimiento del efectivo
Consideremos el mismo apartamento, financiado al 70% a veinticinco años con un interés del 3,4%. El préstamo asciende a 154.000 € y la cuota mensual es de 763 €, o 9.156 € al año. El capital propio se compone de una entrada de 66.000 € y 22.000 € en gastos, lo que suma un total de 88.000 €.
Indicador | Cantidad | Producir |
|---|---|---|
Ingresos netos antes de impuestos | 9.770 € | 4,0% sobre 242.000 € |
anualidad de crédito | 9.156 € | incluyendo 5.176 euros de intereses |
Flujo de caja anual | 614 € | 0,7% sobre 88.000 € |
Capital reembolsado en el primer año | 3.980 € | No disponible pero adquirido |
Enriquecimiento total | 4.594 € | 5,2% sobre 88.000 € |
Por eso, el rendimiento sobre el capital invertido por sí solo resulta tan engañoso como la rentabilidad bruta. Un flujo de caja del 0,7 % parece desastroso. Oculta 3980 € de capital reembolsado por el inquilino en el primer año, cantidad que aumenta cada año a medida que disminuye la parte correspondiente a los intereses.
Por el contrario, una propiedad con una rentabilidad bruta inferior al 5,5% casi siempre genera un flujo de caja negativo en cuanto se financia, dadas las condiciones actuales. Estás invirtiendo dinero cada mes. Esto no es un factor determinante, pero debería ser una decisión consciente, no algo que descubras al tercer mes.
Donde los rendimientos brutos son más altos
En el primer trimestre de 2026, seis capitales de provincia superaron el 7,2 % de rentabilidad bruta. Se trata de ciudades de tamaño medio donde los precios de compra siguen siendo bajos en relación con los alquileres.
Capital | Rentabilidad bruta |
|---|---|
Murcia | 7,5% |
Segovia | 7,3% |
Lleida | 7,3% |
Huelva | 7,2% |
Jaén | 7,2% |
Castellón de la Plana | 7,2% |
Estas cifras tienen una salvedad. Los altos rendimientos suelen indicar un mercado menos líquido, una menor apreciación y un mayor riesgo de desocupación. Las grandes ciudades ofrecen lo contrario: menores rendimientos de alquiler, mayor apreciación y una reventa más rápida. La decisión correcta depende de su horizonte de inversión, no de una clasificación.
Cómo lo interpreta InvestPilot
Un solo porcentaje no determina nada. Lo que importa es aplicar el mismo método a todas las propiedades que se comparan, teniendo en cuenta los costes reales de la zona y el tipo impositivo de la comunidad autónoma.
Estrategia | Preocupado | Impacto del hormigón |
|---|---|---|
Residencia principal | No | Los cálculos de rentabilidad no son aplicables. Se tienen en cuenta los costes de uso y la revaluación. |
Segundo hogar | Parcial | El activo genera un coste anual, no un ingreso. La rentabilidad se mide por su reventa. |
Alquiler a largo plazo | Sí | Este es el caso central de este artículo. Los tres cálculos se aplican tal cual. |
Alquiler a corto plazo | Sí | Los gastos aumentan, la ocupación se vuelve estacional y la reducción de impuestos del 50% no se aplica. |
Renovación y reventa | Parcial | No hay alquiler, pero los costes de adquisición y mantenimiento influyen en el margen final. |
InvestScore de InvestPilot aplica este cálculo a cada propiedad del catálogo, considerando las cinco estrategias y teniendo en cuenta los gastos e impuestos locales. Usted ve la rentabilidad neta, no el porcentaje que aparece en el anuncio.