En el segundo trimestre de 2026, Fotocasa sitúa el precio de la vivienda de segunda mano en 3.133 € por metro cuadrado. Para el mismo trimestre, Gesvalt informa de 2.041 €. Esto supone una diferencia de 1.192 € en el mismo periodo y en el mismo país. Ambas publicaciones son fiables y ninguna se equivoca. Simplemente miden cosas diferentes, y confundirlas puede llevar a tomar malas decisiones.
Seis fuentes, seis cifras, un solo trimestre
Las publicaciones de precios inmobiliarios en España se dividen en tres categorías: precios de venta, valores de tasación y precios registrados en las escrituras. Cada categoría genera un nivel de variación diferente, y la diferencia entre ellas es estructural, no accidental.
Fuente | Figura publicada | ¿Qué se mide? |
|---|---|---|
Fotocasa | 3.133 €/m², antiguo | Precio solicitado en los anuncios |
idealista | 2.823 €/m², antiguo | Precio solicitado en los anuncios |
Registros de propiedad | 2.429 €/m² | Precio registrado en las escrituras inscritas |
Gesvalt | 2.041 €/m² | Valor estimado del parque |
INE | Índice, con un aumento del 12,9% interanual. | Actos notariales, sin nivel absoluto |
Empresas especializadas | 292.417 euros por vivienda | Valor de tasación promedio |
Las tres familias de datos
Basta con comprender el contenido de cada uno para evitar ser engañado.
- Los precios de venta provienen de portales en línea. Reflejan las expectativas de los vendedores, no el precio real. Están disponibles en tiempo real y solo incluyen las propiedades actualmente en venta, por lo que las más caras permanecen anunciadas durante más tiempo y tienen un mayor impacto en el precio promedio.
- Los valores de tasación provienen de empresas de valoración. Los bancos los utilizan para calcular la financiación. Cubren toda la cartera, incluidas las propiedades que no están a la venta, lo que explica el nivel inferior.
- Los precios acordados provienen de escrituras notariales y registros. Esta es la única información que describe las transacciones reales, pero llega con un retraso de dos a cuatro meses, el tiempo que tarda en registrarse la escritura.
Comparar el precio de una propiedad con el promedio de un portal y concluir que es cara o barata resulta engañoso. Se está comparando una demanda específica con el promedio de la misma demanda. Para determinar un precio con precisión, se necesitan datos de transacciones similares en la misma zona, no el promedio nacional de propiedades en venta.
¿Qué fuente para qué pregunta?
Tu pregunta | La fuente a utilizar |
|---|---|
¿El precio anunciado se ajusta al precio de mercado? | Precios registrados en los libros de registro o por el notario, en el mismo municipio. |
¿El mercado va a subir o a bajar? | Índice INE, que neutraliza los efectos composicionales |
¿Cuánto financiará el banco? | Valor de tasación de experto, no el precio anunciado. |
¿Sobre qué base pagaré el impuesto? | Valor de referencia catastral |
¿A qué precio puedo esperar revenderlo? | Precios firmados, junto con el volumen de transacciones en la zona. |
El índice INE requiere aclaración. No publica un precio por metro cuadrado, sino únicamente la variación de precios. Su metodología neutraliza la variabilidad de las propiedades vendidas entre trimestres, lo que lo convierte en el indicador más fiable para medir una tendencia. En el primer trimestre de 2026, registró un incremento anual del 12,9%, con un 13,5% en propiedades existentes y un 9,1% en obra nueva.
Los tres precios para el mismo alojamiento
Un solo apartamento conlleva simultáneamente tres valores diferentes, y cada uno cumple una función específica.
Valor | ¿Quién lo arregla? | ¿Para qué se utiliza? |
|---|---|---|
Precio de venta | El vendedor | Punto de partida de la negociación |
Valor de la experiencia | La empresa de tasación contratada por el banco | Límite de financiación otorgado |
Valor de referencia | La Dirección General del Registro de la Propiedad | Base para el cálculo del impuesto de transmisiones patrimoniales |
Estos tres valores pueden diferir significativamente para una misma propiedad. Una negociación exitosa reduce el primer valor sin afectar al tercero, y es precisamente por eso que los impuestos no disminuyen cuando se negocia bien.
Un apartamento tiene tres precios simultáneamente: el precio que usted negocia, el precio que retiene el banco y el precio sobre el que usted paga impuestos.
El precio no significa nada sin volumen.
En el segundo trimestre de 2026, los registros contabilizaron 167.934 transacciones, lo que supone un descenso del 5,7% respecto al trimestre anterior y del 2,3% interanual. Este es el nivel más bajo de los últimos siete trimestres. Sin embargo, los precios siguen subiendo.
Esta combinación tiene una interpretación precisa. El aumento de precios mientras disminuyen los volúmenes no indica una demanda excesiva, sino una oferta insuficiente: se intercambian menos bienes y los que se venden alcanzan precios más altos. Un aumento de precio impulsado por el volumen y un aumento impulsado por la escasez tienen consecuencias diferentes para el comprador, especialmente en lo que respecta a la liquidez al momento de revender.
En la misma publicación aparece una segunda señal. Los compradores extranjeros representaron el 15,98 % de las transacciones, un máximo histórico en toda la serie, mientras que el mercado global experimentó un descenso. La demanda internacional está aumentando, mientras que la demanda interna se está debilitando.
La brecha entre ciudades supera la brecha entre fuentes
Los promedios nacionales ocultan una dispersión considerable. En el segundo trimestre de 2026, la diferencia entre las capitales más caras y las menos caras supera la proporción de uno a cuatro.
Capital | Precio medio |
|---|---|
San Sebastián | 4.815 €/m² |
Madrid | 4.441 €/m² |
Barcelona | 4.151 €/m² |
Lleida, Cáceres, Teruel | aproximadamente 1.200 €/m² |
Ningún promedio nacional describe un mercado. Describe el conjunto de un centenar de mercados locales, algunos de los cuales crecen un 15%, mientras que otros se estancan. Los únicos datos relevantes para una compra específica son los del vecindario, no los del país.
Cómo lo interpreta InvestPilot
La cuestión relevante nunca es el precio promedio en una ciudad, sino si esa propiedad en particular, ubicada en esa calle específica, está correctamente posicionada en relación con transacciones similares.
Estrategia | Preocupado | Impacto del hormigón |
|---|---|---|
Residencia principal | Sí | Un precio desfavorable se pagará en la reventa, incluso en una propiedad ocupada durante diez años. |
Segundo hogar | Sí | Las zonas con alta demanda extranjera crecen más rápido y se corrigen más rápido. |
Alquiler a largo plazo | Sí | El precio de entrada es el denominador de toda la rentabilidad. La determina más que el alquiler. |
Alquiler a corto plazo | Sí | La misma lógica, con una mayor sensibilidad a la estacionalidad de la zona. |
Renovación y reventa | Sí | El margen depende enteramente de la diferencia entre el precio de compra y los precios comparables firmados. |
InvestScore compara cada propiedad del catálogo con las transacciones realizadas en su zona, no con el promedio nacional de propiedades en venta. Así, podrá ver cómo se compara el precio de venta con el de las propiedades que se venden en la zona.