Simulador de hipoteca y de rentabilidad del alquiler en España

En general, entre el 60 y el 70 % del precio de la vivienda, frente al 80 % para un residente fiscal en España. Algunos bancos llegan al 70 % para perfiles muy sólidos domiciliados en la UE, rara vez más.

Los gastos de compra nunca se financian. Hay que prever en efectivo la entrada más un 10 a 15 % de gastos, a menudo entre el 40 y el 45 % del precio para un no residente. Es la línea de «dinero total necesario» del simulador.

En una vivienda de segunda mano: el ITP, del 4 al 13 % según la comunidad autónoma y, en siete comunidades, según el tramo de precio. En obra nueva: el IVA del 10 % más el AJD, entre el 0,5 y el 1,5 % según la comunidad.

En ambos casos se suman la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría, en torno al 1 o 2 % en total. Si pides una hipoteca, cuenta también la tasación, de unos 300 a 600 €, y a veces comisión de apertura.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el impuesto que paga el comprador de una vivienda de segunda mano. Sustituye al IVA, que solo se aplica a la obra nueva. Cada comunidad autónoma fija su tipo, a veces por tramos de precio, lo que explica las diferencias entre comunidades.

Se declara y se paga en los 30 días hábiles siguientes a la firma ante notario. Algunas comunidades aplican tipos reducidos a jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida. El simulador usa el tipo general.

No hay una cifra buena universal: depende de la ciudad, del barrio, del estado de la vivienda y de tu fiscalidad. Una rentabilidad bruta atractiva puede reducirse mucho una vez descontados los gastos, la financiación y los impuestos.

Compara siempre la rentabilidad neta después de impuestos y el flujo de caja, y contrasta la renta estimada con los alquileres reales de la zona. Por eso el simulador muestra los tres niveles a la vez.

Un no residente domiciliado en la Unión Europea o el EEE paga el 19 % sobre el rendimiento neto del alquiler: los gastos, el IBI, el seguro, los intereses del préstamo y la amortización son deducibles. Un residente fiscal en España declara las rentas en el IRPF con, en los nuevos contratos, una reducción general del 50 % sobre el rendimiento neto elegible, sujeta a las condiciones aplicables.

Un no residente fuera de la UE, incluido el Reino Unido o Suiza, paga el 24 % sobre la renta bruta, sin ninguna deducción. La diferencia en la rentabilidad final está lejos de ser anecdótica, y el simulador la muestra directamente.

No. Te da un orden de magnitud fiable con hipótesis que tú controlas. El tipo, el plazo y el límite de financiación dependen de tu perfil y del banco. La fiscalidad depende de tu situación personal.

Úsalo para acotar tu presupuesto y comparar viviendas, y haz validar las cifras por un intermediario o un asesor antes de comprometerte. El resto de preguntas sobre InvestPilot están en las preguntas frecuentes completas.