Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda en España

Circula por todas partes una regla: hace falta un 20 % de entrada más un 10 % de gastos, es decir, el 30 % del precio. Le falta un matiz importante. Se acerca a la realidad para un residente fiscal en España con la máxima financiación. Para los demás, la cifra es muy distinta y la diferencia se mide en decenas de miles de euros. Con una vivienda de 250.000 euros, un residente necesita 74.525 euros. Un comprador de la UE no residente en España, 112.025 euros.

¿Cuánto necesitas ahorrado de verdad?

Entre el 30 % y el 45 % del precio de la vivienda, según tu residencia fiscal y la financiación que consigas. Esa cantidad cubre la entrada que el banco no financia, el impuesto de la compra y los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación.

La confusión viene de mezclar dos cosas distintas: la entrada y los gastos. Por regla general, ninguna de las dos se financia. La entrada es la parte del precio que el banco no presta. Los gastos se suman al precio y salen íntegramente de tu bolsillo. Solo sumando ambas obtienes el dinero que debes tener disponible el día de la firma.

Dos datos sitúan el mercado. En mayo de 2026, la hipoteca media concedida en España alcanza los 174.866 euros, un 9,7 % más que un año antes. Ese mismo mes, el número de hipotecas firmadas baja un 0,1 %, el primer descenso tras veintidós meses seguidos de subidas. Los bancos prestan más por operación, pero a menos gente. El límite ya no está tanto en el crédito como en el ahorro previo.

El dinero que el banco nunca presta

Desde la crisis de 2008, la norma general es que los bancos no financian el precio más los gastos. La hipoteca se calcula sobre el valor de la vivienda, no sobre el coste total de la operación. Hay excepciones, como los pisos que vende el propio banco o algunos perfiles concretos, pero no conviene contar con ellas. Incluso las hipotecas para jóvenes con aval ICO, que pueden cubrir hasta el 100 % del precio, dejan los gastos y el impuesto a tu cargo. Lo habitual es que cuatro partidas corran siempre de tu cuenta.

La última fila merece atención. Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca. Desde el Real Decreto-ley 17/2018, también asume el AJD del préstamo. La tasación, en cambio, la pagas tú. Comprueba este reparto en la FEIN y en la provisión de fondos que te pide la gestoría antes de firmar. Los errores siguen siendo frecuentes.

El ITP es la partida más variable, porque depende de la comunidad autónoma donde está la vivienda, no de dónde vives tú. En segunda mano va del 4 % del País Vasco al 13 % que aplica Cataluña a la parte del precio que supera 1,5 millones de euros. Con 250.000 euros, el tipo más alto es el 10 % catalán, es decir, 25.000 euros. En obra nueva no se paga ITP: se paga un 10 % de IVA más el AJD, entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad. En Canarias, el IGIC del 7 % sustituye al IVA.

Tres perfiles, tres importes

Tomamos la misma vivienda de 250.000 euros en una comunidad con un ITP del 9 %, como la Comunitat Valenciana o Castilla-La Mancha. Los gastos son 750 euros de notaría, 475 de registro, 400 de gestoría y 400 de tasación.

Treinta y siete mil quinientos euros separan al residente del comprador de la UE no residente en España, con la misma vivienda, al mismo precio y el mismo día. Lo único que cambia es el porcentaje de financiación.

Comprar sin hipoteca no cuesta solo el precio de la vivienda. Cuesta el precio más un 9,7 %, y esa parte nunca se financia.

¿Cuánto ITP te toca exactamente? Depende de la comunidad: está en nuestra tabla del ITP 2026 de las 17 comunidades, con la fuente oficial de cada tipo. Para sumarlo todo con tu precio, usa el simulador de gastos de compra.

Lo que mira el banco antes del importe

Reunir el ahorro no basta. El banco comprueba primero que la cuota cabe en tus ingresos, y este criterio tumba más solicitudes que la entrada.

La regla es estable: la suma de todas tus cuotas de préstamos no debe superar el 30 % o el 35 % de los ingresos netos del hogar. El cálculo incluye las deudas que ya tengas, también las contraídas en el extranjero.

En nuestro ejemplo, una hipoteca de 200.000 euros a veinticinco años al tipo medio de mayo de 2026, un 2,98 %, supone una cuota de 946 euros al mes. Con un límite del 35 %, necesitas unos ingresos netos de unos 2.700 euros mensuales. Con un límite del 30 %, de 3.150 euros.

Cuando la tasación sale por debajo del precio

Es el imprevisto que más operaciones avanzadas hace caer, y casi nadie lo anticipa. El banco no financia un porcentaje del precio que has negociado. Financia un porcentaje del valor de tasación y toma siempre el menor de los dos valores.

Volvamos al ejemplo. Precio pactado, 250.000 euros. Financiación al 80 %. Entrada prevista, 50.000 euros. La tasación da un valor de 235.000 euros. El banco ya no presta 200.000 euros, sino 188.000. Tienes que encontrar 12.000 euros más en pocas semanas, aunque el precio de venta no haya cambiado.

Tienes tres formas de protegerte. Pide la tasación antes de firmar el contrato de arras, cuando sea posible. Negocia en las arras una condición suspensiva de financiación, que te devuelva el dinero si la hipoteca no se concede. Y deja margen en tu ahorro en lugar de ajustar el presupuesto al último euro.

Lo que debes guardar después de firmar

Llegar a la notaría con el importe exacto que has calculado es un error de método. Los gastos no terminan con la entrega de llaves, y los primeros llegan pronto.

• El IBI, que vendedor y comprador suelen prorratear en el año en curso.
• Las cuotas de la comunidad de propietarios, que se cobran desde el trimestre siguiente.
• El seguro de hogar, que el banco exige desde la firma si hay hipoteca.
• Las altas y los cambios de titular de agua, luz e internet.
• Las obras inmediatas, los muebles y la mudanza.
• Si no eres residente, el IRNR por imputación de rentas inmobiliarias (modelo 210), que se declara cada año mientras la vivienda no esté alquilada.

Una reserva razonable equivale a entre el 3 % y el 5 % del precio, o a seis cuotas de la hipoteca. En nuestro ejemplo, supone guardar entre 5.700 y 12.500 euros después de firmar. No es un gasto: es lo que evita tener que vender con prisas el primer año.

Cómo lo ve InvestPilot

El presupuesto de una compra no se calcula a partir del precio del anuncio, sino del ahorro del que dispones de verdad. La pregunta no es qué vivienda te gusta, sino qué precio máximo te permite tu situación una vez sumados el ITP de la comunidad y los gastos.

El informe de Capacidad Financiera de InvestPilot parte de tus ingresos, tus gastos y tu residencia fiscal para calcular el presupuesto que aceptarán los bancos españoles, con el ITP de la comunidad y los gastos incluidos. Es la cuenta que hace un comité de riesgos, hecha antes de la primera visita.