El precio indicado no es el precio final. En España, el comprador suele añadir entre un 8 % y un 13 % al precio de la vivienda para cubrir impuestos y gastos de transacción. En una vivienda valorada en 200.000 €, esto supone entre 16.000 € y 26.000 € adicionales a la entrada. Esta amplia variación se debe a un motivo específico: el tipo impositivo principal depende de la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda y puede variar significativamente de una región a otra.
- ¿Cuánto impuesto pagas por la compra?
- La tasa comunidad por comunidad
- La base imponible no es el precio pagado.
- Nuevos o viejos, dos sistemas diferentes.
- Gastos adicionales además de los que se pagan aparte de los impuestos.
- ¿Qué cambios se producen desde el extranjero?
- Lo que pagas cada año después
¿Cuánto impuesto se paga al comprar una vivienda en España?
Para inmuebles ya existentes, el comprador paga un impuesto de transmisiones patrimoniales que oscila entre el 4 % y el 13 % del precio, según la comunidad autónoma. Para inmuebles nuevos, paga un 10 % de IVA más un impuesto de timbre del 0,5 % al 1,5 %. Ambos sistemas son mutuamente excluyentes: se paga uno u otro, nunca ambos.
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales se denomina ITP. Se trata de un impuesto estatal, cuya administración y tasación se han transferido a las comunidades autónomas. Por lo tanto, el tipo impositivo depende de la ubicación del inmueble, no de su lugar de residencia. Un comprador de Alemania, Madrid o Suiza paga el mismo tipo impositivo por un piso situado en Valencia.
El comprador paga el impuesto sobre las ganancias de capital. El vendedor es responsable del impuesto municipal sobre las ganancias de capital y del impuesto sobre sus propias ganancias de capital. La liquidación se realiza mediante el formulario 600, ante la oficina tributaria del municipio donde se ubica la propiedad, dentro de los treinta días hábiles siguientes a la firma de la escritura. Transcurrido este plazo, se aplica un recargo, seguido de intereses por mora.
La tasa del impuesto de transferencia entre comunidades en 2026
A continuación se muestran las tarifas generales aplicables a la compra de una vivienda ya existente. Varias comunidades aplican una escala escalonada, similar al impuesto sobre la renta: la tarifa más alta solo se aplica a la parte del precio que excede cada umbral.
Comunidad Autónoma | Tarifa general 2026 | Tarifas principales reducidas |
|---|---|---|
País Vasco | 4% | 2,5% de familias numerosas en Vizcaya |
Madrid | 6% | 4% familias numerosas |
Navarra | 6% | 5% de las familias con niños |
Ceuta y Melilla | 6% | no aplicable |
Canarias | 6,5% | 5% residencia principal, 1% menores de 40 años |
Andalucía | 7% | 6% hasta 150.000 €, 3,5% para menores de 35 años. |
La Rioja | 7% | 4% menores de 40 años, 3% en zonas rurales |
Aragón | del 8% al 10% | Reducción de impuestos del 50% al 60% para familias numerosas. |
Asturias | del 8% al 10% | Entre el 4% y el 6% son jóvenes, el 3% reside en viviendas tuteladas. |
Galicia | 8% | 7% residencia principal, 4% rehabilitación rural |
Murcia | 8% | 3% menores de 40 años, 4% en viviendas tuteladas |
Castilla y León | 8%, 10% por encima de 250.000 € | 4% menores de 36 años, 0,01% en zonas rurales |
Extremadura | del 8% al 11% | 7% residencia principal, 4% vivienda protegida |
Islas Baleares | del 8% al 13% | 0% de descuento en la compra de vivienda por primera vez para menores de 30 años. |
Cantabria | 9% | 7% residencia principal, 4% jóvenes |
Castilla-La Mancha | 9% | 6% primera residencia, 5% jóvenes |
Comunidad Valenciana | 9%, 11% por encima de 1 millón de euros | 6% menores de 35 años, 3% familias numerosas |
Cataluña | Del 10% al 13% | 5% menores de 35 años, 20% grandes accionistas |
Dos novedades recientes están cambiando las reglas del juego. Cataluña adoptó un sistema tributario progresivo el 27 de junio de 2025, mediante el Decreto Ley 5/2025: 10% hasta 600.000 €, 11% entre 600.000 € y 900.000 €, 12% entre 900.000 € y 1.500.000 €, y 13% por encima de esa cantidad. La misma legislación estableció un tipo del 20% para los propietarios de más de diez inmuebles. La Comunidad Valenciana hizo lo contrario el 1 de junio de 2026: el tipo general se redujo del 10% al 9%, y el impuesto de transmisiones patrimoniales del 1,5% al 1,4%.
La base imponible no es el precio que usted paga.
Este es el punto que más sorprende a los compradores. Desde la Ley 11/2021, el impuesto no se calcula sobre el precio que consta en la escritura, sino sobre el mayor de dos importes: dicho precio o el valor de referencia que la Dirección General del Catastro publica anualmente para cada inmueble.
Un ejemplo ilustra el funcionamiento. Usted negocia un apartamento por 150.000 €. Su valor catastral es de 170.000 €. En una comunidad con un impuesto del 10 %, no paga 15.000 € en impuestos, sino 17.000 €. Negociar bien no reduce la factura fiscal.
El valor de referencia puede consultarse gratuitamente en la página web del registro de la propiedad, mediante un certificado digital o Cl@ve. Hágalo antes de firmar el contrato de depósito, no después. Si supera el precio acordado, su factura de impuestos aumentará inevitablemente, a menos que impugne el valor con una tasación pericial que lo respalde.
Nuevo o antiguo: dos regímenes fiscales diferentes
Situación | Impuesto aplicable | Tasa |
|---|---|---|
Propiedad antigua vendida por un particular. | ITP | Entre el 4% y el 13%, dependiendo de la comunidad. |
Viviendas nuevas vendidas por el promotor. | IVA más impuesto de timbre | 10% más 0,5% a 1,5% |
Viviendas protegidas bajo régimen especial | IVA reducido | 4% |
Compra en las Islas Canarias | IGIC en lugar de IVA | régimen insular específico |
En las viviendas de obra nueva, el impuesto de timbre siempre se suma al IVA y sigue siendo responsabilidad del comprador. Esta es una diferencia que muchas comparaciones pasan por alto: la carga impositiva total sobre una vivienda nueva ronda el 11%, situándola por encima de Madrid y por debajo de Cataluña.
Gastos adicionales además de los que se pagan aparte de los impuestos.
Estas cantidades son menores que el impuesto, pero son acumulativas. Los honorarios notariales se rigen por una escala oficial establecida por el Real Decreto 1426/1989: la tarifa base es modesta, y la factura final asciende a entre 600 y 900 euros una vez añadidos los fotocopias, los anticipos y el IVA. La inscripción en el registro de la propiedad cuesta entre 300 y 650 euros. La oficina del registro de la propiedad (gestoría), que gestiona los pagos del impuesto y archiva la escritura, cobra entre 300 y 500 euros. La tasación del inmueble, obligatoria solo si se solicita un préstamo, cuesta alrededor de 400 euros.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 sobre préstamos hipotecarios, el banco asume los gastos asociados a la hipoteca: honorarios notariales, inscripción de la garantía y timbre fiscal. Verifique este concepto en el estado de cuenta solicitado por el administrador hipotecario.
El mismo apartamento, cuyo precio ronda los 200.000 euros, cuesta 8.000 euros más en Cataluña que en Madrid, al mismo precio de venta.
¿Qué cambia cuando compras en el extranjero?
Dos cuestiones se repiten entre los compradores no residentes. La primera es un rumor persistente. La segunda es una obligación real que muchos descubren demasiado tarde.
Un impuesto del 100% no es una ley.
El 13 de enero de 2025, el gobierno español anunció un paquete de doce medidas en materia de vivienda. Una de ellas establecía un impuesto estatal complementario de hasta el 100% del valor de la propiedad para compradores no residentes fuera de la Unión Europea. El proyecto de ley se presentó al Congreso el 22 de mayo de 2025. A finales de marzo de 2026, más de diez meses después, aún no se había debatido en sesión. No se había aprobado ninguna versión, y el paquete de medidas de vivienda de enero de 2026 no la incluía.
El texto, de adoptarse tal cual, solo se aplicaría a los no residentes fuera de la Unión Europea. Quedarían excluidos los ciudadanos alemanes, neerlandeses, franceses, italianos y polacos. Tampoco se aplicaría a las viviendas de obra nueva vendidas por promotores, ya que dichas ventas están sujetas al IVA, que está armonizado a nivel europeo.
La retención fiscal del 3% se aplica cuando el vendedor no es residente.
Esta norma existe y le afecta como comprador. Si el vendedor no es residente fiscal en España, deberá retener el 3% del precio acordado y abonarlo a la Hacienda Pública mediante el formulario 211 en el plazo de un mes desde la firma del contrato. Este importe no supone ningún coste adicional: se deduce del precio pagado al vendedor, quien lo recupera posteriormente a través de su declaración de la renta.
Si no se retiene este 3%, la propiedad misma es responsable del pago del impuesto, incluso si el vendedor ha abandonado el país. Siempre solicite al vendedor un certificado de residencia fiscal. Sin este documento, retenga y declare el impuesto.
Lo que pagas cada año después
El impuesto municipal sobre la propiedad, las cuotas de condominio y el seguro de vivienda se aplican a todos los propietarios. Los no residentes tienen una obligación adicional, que es la menos conocida.
Un no residente que posea una propiedad en España debe declarar anualmente una renta teórica, incluso si la propiedad permanece vacía y no genera ingresos. Esta renta es del 1,1% del valor catastral si este ha sido revisado en los últimos diez años, o del 2% en caso contrario. Se grava al 19% para los residentes de la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y al 24% para el resto, incluidos el Reino Unido, Estados Unidos y Suiza. La declaración se realiza mediante el formulario 210.
Un ejemplo concreto: un valor catastral recientemente revisado de 120 000 € resulta en una renta imputada de 1320 €. Para un propietario residente fuera de la Unión Europea, el impuesto anual asciende a 316,80 €. Si bien la cantidad sigue siendo modesta, la falta de declaración conlleva una sanción y el registro de la propiedad transmite sus datos a las autoridades fiscales.
Cómo lo interpreta InvestPilot
Los costos de adquisición no son solo un gasto administrativo. Afectan la cantidad que necesitas reservar, el precio de compra de tu propiedad y el retorno de la inversión que obtendrás. A continuación, te explicamos cómo influyen en cada estrategia de compra.
Estrategia | Preocupado | Impacto del hormigón |
|---|---|---|
Residencia principal | Sí | Las tarifas reducidas para menores de 35 años y familias numerosas se comprueban antes de la firma del contrato de depósito, no en el momento de la formalización del préstamo. |
Segundo hogar | Sí | No se aplica ninguna tasa reducida, y los ingresos imputados se devuelven cada año incluso cuando la propiedad permanece vacía. |
Alquiler a largo plazo | Sí | Los costes están incluidos en el precio de coste y reducen la rentabilidad neta en el primer año. |
Alquiler a corto plazo | Parcial | El mismo efecto se produce en el precio de coste, al que se suman las obligaciones específicas de la actividad de alquiler. |
Renovación y reventa | Sí | El impuesto pagado por la compra se suma al costo del trabajo, y el margen se calcula después del impuesto de reventa. |
El cálculo de la capacidad financiera de InvestPilot incorpora estos costes desde el principio, utilizando el tipo de interés real de la comunidad donde se ubica la propiedad. Esto representa la diferencia entre un presupuesto teórico y el importe que le cobrarán el banco y el notario.