La rentabilité brute d'un logement acheté pour être loué s'établit à 6,5 % en Espagne au deuxième trimestre 2026, contre 7,2 % un an plus tôt. Ce chiffre circule partout, il est exact, et il ne vous dit presque rien. Il compare un loyer demandé à un prix affiché, sans charges, sans impôt, sans vacance locative et sans frais d'acquisition. Sur un bien réel, l'écart entre ce pourcentage et ce que vous encaissez atteint deux à trois points.
Les trois calculs et ce qu'ils mesurent
La rentabilité brute divise le loyer annuel par le prix d'achat. La rentabilité nette retire les charges et les frais d'acquisition. Le cash-on-cash mesure ce que rapportent les euros que vous avez réellement sortis de votre poche. Les trois répondent à des questions différentes, et confondre les deux premiers est l'erreur la plus courante.
Calcul | Formule | À quoi il sert |
|---|---|---|
Rentabilité brute | Loyer annuel divisé par le prix d'achat | Comparer rapidement deux zones ou deux biens |
Rentabilité nette | Loyer annuel moins charges, divisé par l'investissement total | Savoir ce que l'actif produit réellement |
Cash-on-cash | Trésorerie annuelle divisée par les fonds propres engagés | Mesurer l'effet du financement bancaire |
La rentabilité brute a une utilité réelle : elle sert de filtre de premier passage. Un bien à 3,5 % brut ne deviendra jamais rentable en net. Un bien à 7 % brut mérite un calcul complet. Elle ne sert à rien pour décider, seulement pour trier.
Les charges que la rentabilité brute ignore
Sept postes séparent le loyer encaissé du revenu disponible. Aucun n'est optionnel, et deux d'entre eux sont presque toujours oubliés.
Poste | Ordre de grandeur annuel | Remarque |
|---|---|---|
Taxe foncière municipale | 0,4 % à 1,1 % de la valeur cadastrale | Le taux est fixé par la commune |
Charges de copropriété | 600 à 1 500 € | Plus élevées avec ascenseur, piscine ou gardien |
Assurances | 250 à 500 € | Habitation, plus loyers impayés si vous la souscrivez |
Entretien et réparations | 0,5 % à 1 % du prix | Poste lissé, pas une dépense annuelle régulière |
Vacance locative | 4 % à 8 % du loyer | Les mois entre deux locataires |
Gestion locative | 7 % à 10 % du loyer | Seulement si vous déléguez |
Frais d'acquisition | 8 % à 13 % du prix | Ils gonflent le dénominateur, pas les charges |
Les deux oubliés sont la vacance et les frais d'acquisition. La vacance parce qu'elle ne figure sur aucune facture. Les frais d'acquisition parce qu'ils se paient une fois et qu'on les traite comme une dépense passée, alors qu'ils font partie du capital immobilisé.
Un exemple chiffré de bout en bout
Un appartement à 220 000 euros, loué 1 190 euros par mois, soit 14 280 euros par an. Les frais d'acquisition représentent 22 000 euros, ce qui porte l'investissement total à 242 000 euros.
Ligne | Montant annuel |
|---|---|
Loyer encaissé | 14 280 € |
Taxe foncière | 420 € |
Charges de copropriété | 900 € |
Assurances | 380 € |
Entretien lissé | 1 100 € |
Vacance à 4 % | 570 € |
Gestion locative à 8 % | 1 140 € |
Revenu net avant impôt | 9 770 € |
La rentabilité brute atteint 6,5 %, exactement la moyenne nationale. La rentabilité nette sur l'investissement total tombe à 4,0 %. Vous venez de perdre deux points et demi sans qu'un seul euro d'impôt soit sorti.
Deux points et demi séparent la rentabilité affichée de la rentabilité réelle, avant même de parler de fiscalité.
L'impôt change le résultat, et la loi a changé les règles
Les loyers d'habitation entrent dans l'impôt sur le revenu comme revenus du capital immobilier. Vous déduisez les charges réelles, les intérêts d'emprunt et un amortissement de 3 % de la valeur de construction. Sur le résultat, une réduction s'applique.
La loi 12/2023 a remplacé l'ancienne réduction unique de 60 % par quatre taux. Le point qui piège le plus de propriétaires est la date : les contrats signés avant le 26 mai 2023 conservent leurs 60 % pendant toute leur durée. Les contrats postérieurs relèvent du nouveau barème.
Réduction | Condition | Disponibilité |
|---|---|---|
50 % | Location d'habitation, cas général | Partout en Espagne |
60 % | Travaux de réhabilitation dans les deux ans précédant le bail | Partout, sur justificatifs |
70 % | Première location en zone tendue à un locataire de 18 à 35 ans | Zones déclarées uniquement |
90 % | Nouveau bail en zone tendue avec loyer abaissé de plus de 5 % | Zones déclarées uniquement |
Les taux de 70 % et 90 % dépendent d'une déclaration officielle de zone de marché résidentiel tendu par la communauté autonome. La Catalogne en a déclaré plus de cent quarante municipalités. Madrid n'en a déclaré aucune, ce qui ferme l'accès à ces deux taux sur tout son territoire.
Sur notre exemple, pour un propriétaire résident fiscal en Espagne, après amortissement et réduction de 50 %, l'impôt annuel ressort autour de 770 euros. Le revenu net après impôt descend à 9 000 euros, soit 3,7 % de l'investissement total.
Un propriétaire non-résident ne suit pas ces règles. Il relève de l'impôt sur le revenu des non-résidents, déclaré avec le modèle 210, et la réduction de 50 % ne s'applique pas à lui. Son taux dépend du pays où il réside fiscalement.
Situation du propriétaire | Règle appliquée | Impôt annuel estimé | Rentabilité nette après impôt |
|---|---|---|---|
Résident fiscal en Espagne | Charges et amortissement déduits, réduction de 50 %, barème progressif | 770 € | 3,7 % |
Non-résident de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen | Charges et amortissement déduits, taux fixe de 19 % | 1 100 € | 3,6 % |
Non-résident hors Union européenne, dont Royaume-Uni et Suisse | Aucune déduction, taux de 24 % sur les loyers encaissés | 3 290 € | 2,7 % |
Pour un propriétaire établi hors de l'Union européenne, près de quatre points séparent donc la rentabilité affichée de la rentabilité réelle. Les montants supposent un amortissement annuel d'environ 4 000 euros et des loyers encaissés de 13 710 euros, vacance déduite.
Les 3 % annuels déduits chaque année réduisent votre impôt maintenant, mais ils diminuent la valeur d'acquisition retenue au moment de la vente. La plus-value imposable augmente d'autant. L'avantage est un décalage dans le temps, pas un gain définitif.
Le levier bancaire et le cash-on-cash
Reprenons le même appartement, financé à 70 % sur vingt-cinq ans à 3,4 %. Le prêt s'élève à 154 000 euros et la mensualité à 763 euros, soit 9 156 euros par an. Vos fonds propres se composent de 66 000 euros d'apport et de 22 000 euros de frais, soit 88 000 euros.
Indicateur | Montant | Rendement |
|---|---|---|
Revenu net avant impôt | 9 770 € | 4,0 % sur 242 000 € |
Annuité de crédit | 9 156 € | dont 5 176 € d'intérêts |
Trésorerie annuelle | 614 € | 0,7 % sur 88 000 € |
Capital remboursé la première année | 3 980 € | non disponible mais acquis |
Enrichissement total | 4 594 € | 5,2 % sur 88 000 € |
Voilà pourquoi le cash-on-cash seul induit en erreur autant que la rentabilité brute. Une trésorerie à 0,7 % semble catastrophique. Elle cache 3 980 euros de capital remboursé par le locataire la première année, et ce montant grimpe chaque année à mesure que la part d'intérêts diminue.
À l'inverse, un bien qui affiche moins de 5,5 % de rentabilité brute génère presque toujours une trésorerie négative dès qu'il est financé aux conditions actuelles. Vous remettez de l'argent tous les mois. Ce n'est pas disqualifiant, mais cela doit être un choix, pas une découverte au troisième mois.
Où les rendements bruts sont les plus élevés
Au premier trimestre 2026, six capitales de province dépassaient 7,2 % de rentabilité brute. Ce sont des villes moyennes, où le prix d'achat reste bas par rapport au loyer.
Capitale | Rentabilité brute |
|---|---|
Murcie | 7,5 % |
Ségovie | 7,3 % |
Lérida | 7,3 % |
Huelva | 7,2 % |
Jaén | 7,2 % |
Castellón de la Plana | 7,2 % |
Ces chiffres viennent avec une contrepartie. Un rendement élevé signale souvent un marché moins liquide, une revalorisation plus faible et un risque de vacance plus grand. Les grandes villes offrent l'inverse : moins de rendement locatif, davantage de valorisation et une revente plus rapide. Le bon arbitrage dépend de votre horizon, pas d'un classement.
Comment InvestPilot le lit
Un pourcentage isolé ne décide de rien. Ce qui compte, c'est la même méthode appliquée à tous les biens que vous comparez, avec les charges réelles de la zone et le taux d'impôt de la communauté autonome.
Stratégie | Concernée | Impact concret |
|---|---|---|
Résidence principale | Non | Le calcul de rentabilité ne s'applique pas. Le coût d'usage et la revalorisation prennent le relais. |
Résidence secondaire | Partielle | Le bien produit un coût annuel, pas un revenu. La rentabilité se mesure à la revente. |
Location longue durée | Oui | C'est le cas central de cet article. Les trois calculs s'appliquent tels quels. |
Location courte durée | Oui | Les charges montent, la vacance devient saisonnière, et la réduction d'impôt de 50 % ne s'applique pas. |
Rénovation et revente | Partielle | Aucun loyer, mais les frais d'acquisition et de portage pèsent sur la marge finale. |
L'InvestScore d'InvestPilot applique ce calcul à chaque bien du catalogue, pour les cinq stratégies en parallèle, avec les charges et la fiscalité locales. Vous voyez la rentabilité nette, pas le pourcentage affiché par l'annonce.