Simulateur de prêt immobilier et de rentabilité locative en Espagne

En général 60 à 70 % du prix du bien, contre 80 % pour un résident fiscal espagnol. Certaines banques montent à 70 % pour des profils très solides domiciliés dans l’UE, rarement au-delà.

Les frais d’achat ne sont jamais financés. Il faut donc prévoir en cash l’apport plus 10 à 15 % de frais, soit souvent 40 à 45 % du prix pour un non-résident. C’est la ligne « cash à prévoir » du simulateur.

Pour un bien ancien : l’ITP, de 4 à 13 % selon la communauté autonome et, dans sept régions, selon la tranche de prix. Pour un bien neuf : l’IVA à 10 % plus l’AJD, entre 0,5 et 1,5 % selon la région.

Dans les deux cas s’ajoutent le notaire, le registre de la propriété et la gestoría, environ 1 à 2 % au total. Si tu empruntes, compte aussi l’expertise bancaire, autour de 300 à 600 €, et parfois des frais d’ouverture.

L’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales est la taxe payée par l’acheteur d’un bien d’occasion. Elle remplace la TVA, qui ne s’applique qu’au neuf. Son taux est fixé par chaque communauté autonome, parfois par tranches de prix, ce qui explique les écarts d’une région à l’autre.

Elle se déclare et se paie dans les 30 jours ouvrés suivant la signature chez le notaire. Certaines régions appliquent des taux réduits pour les jeunes, les familles nombreuses ou les logements protégés. Le simulateur utilise le taux général.

Il n’y a pas de bon chiffre universel : ça dépend de la ville, du quartier, de l’état du bien et de ta fiscalité. Une rentabilité brute attractive peut être fortement réduite une fois les charges, le financement et la fiscalité pris en compte.

Compare toujours la rentabilité nette après impôt et le cash-flow, et confronte le loyer estimé aux loyers réels de la zone. C’est pour ça que le simulateur affiche les trois niveaux côte à côte.

Un non-résident domicilié dans l’Union européenne ou l’EEE paie 19 % sur le revenu locatif net : les charges, l’IBI, l’assurance, les intérêts d’emprunt et l’amortissement sont déductibles. Un résident fiscal espagnol déclare ses loyers à l’IRPF avec, pour les nouveaux contrats, une réduction générale de 50 % sur le revenu net éligible, sous réserve des conditions applicables.

Un non-résident hors UE, y compris au Royaume-Uni ou en Suisse, paie 24 % sur le loyer brut, sans aucune déduction. La différence sur le rendement final est loin d’être anecdotique, et le simulateur la fait apparaître directement.

Non. Il te donne un ordre de grandeur fiable avec des hypothèses que tu contrôles. Le taux, la durée et le plafond de financement dépendent de ton profil et de la banque. La fiscalité dépend de ta situation personnelle.

Utilise-le pour cadrer ton budget et comparer des biens, puis fais valider les chiffres par un courtier ou un conseiller avant de t’engager. Les autres questions sur InvestPilot sont dans la FAQ complète.