Le prix affiché n'est pas le coût de l'opération. En Espagne, un acheteur ajoute entre 8 % et 13 % au prix du bien pour couvrir les impôts et les frais de transaction. Sur un logement à 200 000 euros, cela représente 16 000 à 26 000 euros à sortir en plus de l'apport. La fourchette est large pour une raison précise : l'impôt principal dépend de la communauté autonome où se trouve le bien, et il va du simple au triple d'un territoire à l'autre.
Combien paie-t-on d'impôts à l'achat d'un logement en Espagne ?
Dans l'ancien, l'acheteur paie un impôt de transmission qui va de 4 % à 13 % du prix selon la communauté autonome. Dans le neuf, il paie 10 % de TVA plus un droit de timbre de 0,5 % à 1,5 %. Les deux régimes s'excluent : vous payez l'un ou l'autre, jamais les deux.
L'impôt de transmission s'appelle l'ITP, pour Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. C'est un impôt d'État dont la gestion et le taux ont été transférés aux communautés autonomes. Le taux dépend donc de l'emplacement du bien, pas de votre lieu de résidence. Un acheteur allemand, madrilène ou suisse paie le même taux pour un appartement situé à Valence.
C'est l'acheteur qui paie. Le vendeur, lui, assume la plus-value municipale et l'imposition de sa propre plus-value. La liquidation se fait avec le modèle 600, auprès de l'administration fiscale de la communauté où se trouve le bien, dans les trente jours ouvrables qui suivent la signature de l'acte. Passé ce délai, une majoration s'applique, puis des intérêts de retard.
Le taux d'impôt de transmission communauté par communauté en 2026
Voici les taux généraux applicables à l'achat d'un logement ancien. Plusieurs communautés appliquent un barème par tranches, sur le modèle de l'impôt sur le revenu : le taux supérieur ne frappe que la part du prix qui dépasse chaque seuil.
Communauté autonome | Taux général 2026 | Principaux taux réduits |
|---|---|---|
Pays basque | 4 % | 2,5 % familles nombreuses en Biscaye |
Madrid | 6 % | 4 % familles nombreuses |
Navarre | 6 % | 5 % familles avec enfants |
Ceuta et Melilla | 6 % | sans objet |
Canaries | 6,5 % | 5 % résidence principale, 1 % moins de 40 ans |
Andalousie | 7 % | 6 % jusqu'à 150 000 €, 3,5 % moins de 35 ans |
La Rioja | 7 % | 4 % moins de 40 ans, 3 % en zone rurale |
Aragon | 8 % à 10 % | abattement de 50 % à 60 % familles nombreuses |
Asturies | 8 % à 10 % | 4 % à 6 % jeunes, 3 % logement protégé |
Galice | 8 % | 7 % résidence principale, 4 % réhabilitation rurale |
Murcie | 8 % | 3 % moins de 40 ans, 4 % logement protégé |
Castille-et-León | 8 %, 10 % au-delà de 250 000 € | 4 % moins de 36 ans, 0,01 % en zone rurale |
Estrémadure | 8 % à 11 % | 7 % résidence principale, 4 % logement protégé |
Baléares | 8 % à 13 % | 0 % première résidence pour les moins de 30 ans |
Cantabrie | 9 % | 7 % résidence principale, 4 % jeunes |
Castille-La Manche | 9 % | 6 % première résidence, 5 % jeunes |
Communauté valencienne | 9 %, 11 % au-delà de 1 M€ | 6 % moins de 35 ans, 3 % familles nombreuses |
Catalogne | 10 % à 13 % | 5 % moins de 35 ans, 20 % gros détenteurs |
Deux mouvements récents changent la donne. La Catalogne est passée à un barème progressif le 27 juin 2025 avec le décret-loi 5/2025 : 10 % jusqu'à 600 000 euros, 11 % entre 600 000 et 900 000, 12 % entre 900 000 et 1 500 000, 13 % au-delà. Le même texte a créé un taux de 20 % pour les propriétaires de plus de dix logements. La Communauté valencienne a fait l'inverse le 1er juin 2026 : le taux général est descendu de 10 % à 9 %, et le droit de timbre de 1,5 % à 1,4 %.
La base imposable n'est pas le prix que vous payez
C'est le point qui surprend le plus d'acheteurs. Depuis la loi 11/2021, l'impôt ne se calcule pas sur le prix inscrit dans l'acte, mais sur le plus élevé de deux montants : ce prix, ou la valeur de référence que la Direction générale du cadastre publie chaque année pour chaque bien.
Un exemple rend la mécanique évidente. Vous négociez un appartement à 150 000 euros. Sa valeur de référence cadastrale est de 170 000 euros. Dans une communauté à 10 %, vous ne payez pas 15 000 euros d'impôt mais 17 000. Bien négocier ne réduit pas la facture fiscale.
La valeur de référence se consulte gratuitement sur le site du cadastre, avec un certificat numérique ou Cl@ve. Faites-le avant le contrat d'arrhes, pas après. Si elle dépasse le prix négocié, votre budget d'impôt augmente sans que vous puissiez l'éviter, sauf à contester la valeur avec une expertise à l'appui.
Neuf ou ancien : deux régimes fiscaux différents
Situation | Impôt applicable | Taux |
|---|---|---|
Logement ancien vendu par un particulier | ITP | 4 % à 13 % selon la communauté |
Logement neuf vendu par le promoteur | TVA plus droit de timbre | 10 % plus 0,5 % à 1,5 % |
Logement protégé en régime spécial | TVA réduite | 4 % |
Achat aux Canaries | IGIC à la place de la TVA | régime insulaire spécifique |
Dans le neuf, le droit de timbre s'ajoute toujours à la TVA et reste à la charge de l'acheteur. C'est une différence que beaucoup de comparatifs oublient : la charge fiscale totale d'un logement neuf tourne autour de 11 %, ce qui la place au-dessus de Madrid et en dessous de la Catalogne.
Les frais qui s'ajoutent à l'impôt
Ces montants sont plus petits que l'impôt, mais ils se cumulent. Les honoraires du notaire suivent un barème officiel fixé par le décret royal 1426/1989 : la base est modeste, et la facture réelle monte entre 600 et 900 euros une fois ajoutées les copies, les frais avancés et la TVA. L'inscription au registre foncier coûte 300 à 650 euros. La gestoría, qui liquide les impôts et dépose l'acte, facture 300 à 500 euros. L'expertise du bien, obligatoire seulement si vous empruntez, tourne autour de 400 euros.
Depuis la loi 5/2019 sur le crédit immobilier, la banque assume les frais liés à l'hypothèque : notaire du prêt, inscription de la garantie et droit de timbre du prêt. Vérifiez cette ligne dans la provision de fonds que la gestoría vous demande.
Le même appartement à 200 000 euros coûte 8 000 euros de plus à l'achat en Catalogne qu'à Madrid, à prix de vente identique.
Ce qui change quand on achète depuis l'étranger
Deux sujets reviennent en boucle chez les acheteurs non résidents. Le premier est une rumeur tenace. Le second est une obligation réelle que beaucoup découvrent trop tard.
L'impôt de 100 % n'est pas une loi
Le 13 janvier 2025, le gouvernement espagnol annonce un paquet de douze mesures sur le logement. L'une d'elles crée un impôt complémentaire d'État pouvant atteindre 100 % de la valeur du bien, pour les acheteurs non résidents hors Union européenne. La proposition de loi est déposée au Congrès le 22 mai 2025. Fin mars 2026, plus de dix mois après, elle n'a toujours pas été débattue en séance. Aucune version n'a été votée, et le paquet logement de janvier 2026 ne l'a pas reprise.
Le texte, s'il était adopté en l'état, ne viserait que les non-résidents hors Union européenne. Les ressortissants allemands, néerlandais, français, italiens ou polonais en seraient exclus. Il ne s'appliquerait pas non plus au neuf vendu par un promoteur, puisque cette vente relève de la TVA, harmonisée au niveau européen.
La retenue de 3 % quand le vendeur est non résident
Celle-ci existe et elle vous concerne en tant qu'acheteur. Si le vendeur ne réside pas fiscalement en Espagne, vous devez retenir 3 % du prix convenu et le verser au fisc avec le modèle 211, dans le mois qui suit la signature. Ce n'est pas un coût supplémentaire : la somme se déduit du prix payé au vendeur, qui la récupère ensuite par sa propre déclaration.
Si vous ne retenez pas ces 3 %, le bien lui-même répond de la dette fiscale, même si le vendeur a quitté le pays. Demandez toujours un certificat de résidence fiscale au vendeur. Sans ce document, retenez et déclarez.
Ce que vous payez chaque année ensuite
La taxe foncière municipale, les charges de copropriété et l'assurance habitation concernent tous les propriétaires. Une obligation supplémentaire pèse sur les non-résidents, et c'est la plus mal connue.
Un non-résident qui possède un logement en Espagne doit déclarer un revenu fictif chaque année, même si le bien reste vide et ne rapporte rien. Ce revenu vaut 1,1 % de la valeur cadastrale si celle-ci a été révisée dans les dix dernières années, 2 % sinon. Il est imposé à 19 % pour les résidents de l'Union européenne, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein, et à 24 % pour tous les autres, Royaume-Uni, États-Unis et Suisse compris. La déclaration passe par le modèle 210.
Un cas concret : une valeur cadastrale de 120 000 euros révisée récemment donne un revenu imputé de 1 320 euros. Pour un propriétaire résidant hors Union européenne, l'impôt annuel s'élève à 316,80 euros. Le montant reste modeste, mais l'absence de déclaration entraîne une sanction, et le cadastre transmet ses données au fisc.
Comment InvestPilot le lit
Les frais d'acquisition ne sont pas une ligne administrative. Ils modifient le montant que vous devez avoir de côté, le prix de revient de votre bien et le rendement que vous en tirerez. Voici comment ils pèsent sur chaque stratégie d'achat.
Stratégie | Concernée | Impact concret |
|---|---|---|
Résidence principale | Oui | Les taux réduits pour les moins de 35 ans et les familles nombreuses se vérifient avant le contrat d'arrhes, pas au moment de liquider. |
Résidence secondaire | Oui | Aucun taux réduit ne s'applique, et le revenu imputé revient chaque année même quand le bien reste vide. |
Location longue durée | Oui | Les frais entrent dans le prix de revient et réduisent le rendement net de la première année. |
Location courte durée | Partielle | Même effet sur le prix de revient, auquel s'ajoutent les obligations propres à l'activité de location. |
Rénovation et revente | Oui | L'impôt payé à l'achat s'ajoute au coût des travaux, et la marge se calcule après la fiscalité de la revente. |
Le calcul de la capacité financière d'InvestPilot intègre ces frais dès le départ, avec le taux réel de la communauté où se trouve le bien. C'est la différence entre un budget théorique et le montant que la banque et le notaire vous demanderont.