Le 19 mai 2026, la troisième chambre du Tribunal suprême a annulé le registre national de location de courte durée. L'État n'avait pas la compétence pour créer un registre qui se superposait à ceux des communautés autonomes. Le numéro d'enregistrement national, exigé depuis le 1er juillet 2025 pour publier une annonce sur Airbnb ou Booking, n'est plus exigible. La quasi-totalité des guides en ligne affirme toujours le contraire.
Ce qui est obligatoire aujourd'hui
Quatre niveaux d'autorisation se cumulent : l'accord de la copropriété, l'inscription au registre de la communauté autonome, la conformité urbanistique municipale, et l'affichage du numéro régional sur les plateformes. Le niveau national, lui, a disparu. Aucune autorisation d'un niveau ne remplace celle d'un autre.
Le registre national, chronologie d'une annulation
Le décret royal 1312/2024, publié au Journal officiel le 24 décembre 2024, créait un registre unique et confiait au Collège des registres l'attribution d'un numéro obligatoire. Dix-sept mois plus tard, il n'en reste que la partie technique.
La sentence 620/2026 répond à un recours de la Generalitat valencienne. Trois autres décisions du Tribunal suprême, rendues entre le 27 mai et le 4 juin 2026, confirment la même position. Le Conseil d'État avait alerté sur ce risque de compétence avant l'adoption du décret.
Ce qui a été annulé : la procédure de registre unique et l'obligation de s'inscrire au registre de la propriété pour obtenir un numéro. Ce qui survit : la fenêtre numérique unique et les obligations de transmission de données qui pèsent sur les plateformes. La conséquence pratique tient en une phrase. Le contrôle revient aux communautés autonomes, là où il se trouvait déjà.
La disparition du numéro national ne supprime aucune obligation régionale. Les registres autonomes existaient avant le décret et continuent de s'appliquer. Un logement sans inscription régionale reste hors la loi, exactement comme avant.
L'accord de copropriété, le vrai verrou
C'est le changement le plus lourd de conséquences, et il est passé largement inaperçu à côté du feuilleton du registre. La loi organique 1/2025 a réformé la loi sur la propriété horizontale. Depuis le 3 avril 2025, la logique s'est inversée.
Situation | Avant le 3 avril 2025 | Depuis le 3 avril 2025 |
|---|---|---|
Principe | Autorisé sauf interdiction expresse | Interdit sauf autorisation expresse |
Majorité requise | Trois cinquièmes pour interdire | Trois cinquièmes pour autoriser |
Démarche | Aucune auprès des voisins | Demande portée à l'assemblée générale |
Charges communes | Quote-part normale | Majoration possible jusqu'à 20 % |
La majorité est double. Il faut les trois cinquièmes des copropriétaires, et que ces mêmes copropriétaires représentent les trois cinquièmes des tantièmes. Une minorité de gros porteurs ne suffit pas, une majorité de petits lots non plus.
Les propriétaires qui exerçaient déjà l'activité de façon régulière avant le 3 avril 2025, conformément à la réglementation touristique de leur région, ne sont pas concernés. Ils conservent leur droit dans les conditions prévues par cette réglementation.
Depuis avril 2025, la location touristique en copropriété est interdite par défaut. Ce n'est plus aux voisins de s'y opposer, c'est à vous d'obtenir leur accord.
Un point souvent mal compris mérite d'être posé clairement. Une licence administrative ne crée pas un droit face à la copropriété. Le Tribunal suprême l'a rappelé en 2026 : une autorisation municipale ou régionale ne neutralise pas une interdiction inscrite dans les statuts de l'immeuble. Vous pouvez détenir tous les papiers officiels et rester dans l'illégalité vis-à-vis de vos voisins.
Ce que la communauté autonome exige
Chaque communauté autonome dispose de sa propre réglementation touristique, et les écarts sont considérables. Aucun résumé national ne remplace la vérification locale. Voici les points à contrôler, dans l'ordre, quelle que soit la région.
- L'existence d'un registre régional des logements touristiques et le numéro qu'il attribue.
- La forme de la démarche, déclaration responsable dans la plupart des régions, autorisation préalable dans certaines.
- Les exigences techniques du logement, superficie minimale par occupant, ventilation, climatisation, équipement, extincteurs.
- Le certificat d'habitabilité et sa validité.
- Les restrictions municipales, plans d'urbanisme, quotas par quartier, moratoires sur les nouvelles licences.
- L'obligation de communiquer les données des voyageurs aux forces de sécurité.
Les municipalités les plus touristiques ont durci leurs règles indépendamment de leur région. Un quota de quartier saturé, un moratoire municipal ou une interdiction dans les immeubles résidentiels bloquent le projet même si la région l'autoriserait.
Ce qui subsiste au niveau européen
Le règlement européen 2024/1028 du 11 avril 2024 reste pleinement en vigueur. Il n'a pas été touché par la décision espagnole, qui portait sur la répartition des compétences internes, pas sur le droit de l'Union.
Ce règlement impose aux plateformes de collecter le numéro de registre du logement, de le vérifier par sondages, et de transmettre aux autorités les données d'activité, l'adresse des logements et l'adresse des annonces. La fenêtre numérique unique, qui sert de point de connexion technique entre les plateformes et l'administration, a d'ailleurs survécu à l'annulation.
Autrement dit, la transparence sur l'activité reste totale. Le numéro affiché sur l'annonce est désormais le numéro régional au lieu du numéro national, mais l'administration continue de voir qui loue, où, et combien de nuits.
L'ordre des vérifications avant d'acheter
La séquence compte autant que le contenu. Beaucoup de projets échouent parce que la vérification la plus bloquante a été faite en dernier.
Ordre | Vérification | Où |
|---|---|---|
1 | Statuts de la copropriété et procès-verbaux d'assemblée | Auprès du syndic, avant le contrat d'arrhes |
2 | Quotas et moratoires du quartier | Service urbanisme de la mairie |
3 | Conditions du registre régional | Portail touristique de la communauté autonome |
4 | Conformité technique du logement | Visite avec un professionnel |
5 | Fiscalité de l'activité | Conseil fiscal, avant la mise en location |
Le point 1 arrive en premier parce qu'il est le plus rapide à vérifier et le plus difficile à corriger. Un immeuble dont les statuts interdisent l'usage touristique ne se débloque pas, quelle que soit la qualité du dossier administratif.
Comment InvestPilot le lit
Un bien peut être excellent en location longue durée et impraticable en location touristique, sans que rien dans l'annonce ne le laisse deviner. La réglementation est une variable de rendement, pas une formalité de fin de parcours.
Stratégie | Concernée | Impact concret |
|---|---|---|
Résidence principale | Non | Aucune incidence, sauf si vous envisagez de louer pendant vos absences. |
Résidence secondaire | Partielle | Louer quelques semaines par an relève des mêmes règles qu'une activité à l'année. |
Location longue durée | Non | Régime différent, régi par la loi sur les baux urbains. |
Location courte durée | Oui | Les quatre verrous s'appliquent. Un seul manquant rend le projet inexploitable. |
Rénovation et revente | Partielle | Un immeuble fermé à l'usage touristique réduit le nombre d'acheteurs à la revente. |
L'InvestScore n'attribue pas de note de location courte durée à un bien situé dans une zone où l'activité est fermée. Vous voyez la contrainte avant de visiter, pas après avoir signé.
Cet article décrit l'état du droit au 7 août 2026 et n'a pas valeur de conseil juridique. Les règles régionales et municipales changent vite. Avant d'engager une opération, faites confirmer votre situation par un professionnel de la communauté autonome concernée.