Vendre un bien en Espagne : ce que les impôts prélèvent réellement sur le prix

Le prix affiché sur l'annonce n'est pas ce que le vendeur encaisse. Deux impôts distincts frappent la même opération, l'un perçu par la commune, l'autre par l'État, et ils ne se déduisent pas l'un de l'autre. Sur un logement acheté 200 000 euros et revendu 280 000 euros dix ans plus tard, ils prélèvent ensemble 11 785 euros. Une fois les frais de vente ajoutés, le vendeur touche 259 265 euros, soit 20 735 euros de moins que le prix inscrit dans l'acte.

Combien coûte la vente d'un logement en Espagne ?

Entre 6 % et 10 % du prix de vente, impôts et frais compris, pour une opération ordinaire dégageant une plus-value. La part fiscale dépend du gain réalisé et de la durée de détention, la part frais dépend surtout de la commission d'agence.

La confusion la plus fréquente consiste à croire qu'il n'y a qu'un impôt. Il y en a deux, ils relèvent d'administrations différentes, obéissent à des règles différentes et se paient à des moments différents.

Les deux impôts sont indépendants. La plus-value municipale ne se déduit pas de l'impôt national, mais elle compte comme frais de vente et réduit donc le gain imposable. C'est le seul lien entre les deux.

La plus-value municipale et ses deux méthodes

Jusqu'en 2021, cet impôt se calculait selon une formule fixe qui produisait un montant à payer même quand le vendeur avait perdu de l'argent. Le Tribunal constitutionnel a invalidé ce système en octobre 2021, et le décret-loi 26/2021 l'a remplacé par deux méthodes de calcul.

Le contribuable choisit la plus favorable des deux. Si la méthode réelle donne une base plus basse, c'est elle qui s'applique, mais il faut le demander à la commune et le prouver avec les actes. Et si aucune hausse réelle n'existe, aucun impôt n'est dû, à condition de le prouver avec les deux actes.

• La méthode objective part de la valeur cadastrale du terrain, pas du logement entier, et lui applique un coefficient qui dépend du nombre d'années de détention. La commune applique ensuite son taux, plafonné à 30 %.
• La méthode réelle part du gain effectif, différence entre prix de vente et prix d'achat, et n'en retient que la fraction correspondant au terrain dans la valeur cadastrale totale.

Un cas concret montre l'écart. Un logement acheté 200 000 euros et revendu 280 000 euros après dix ans. Valeur cadastrale totale de 100 000 euros, dont 40 000 pour le terrain, soit 40 %. Taux communal de 29 %.

Le vendeur retient la méthode objective et paie 1 392 euros au lieu de 9 280. Sept mille huit cent quatre-vingt-huit euros d'écart, sur le même logement, la même vente, le même jour. Le calcul des deux méthodes n'est pas une option, c'est la seule façon de savoir ce que vous devez.

Sur une même vente, l'écart entre les deux méthodes de calcul atteint 7 888 euros. Ne calculer que l'une des deux revient à payer au hasard.

Le barème que le Congrès a annulé deux fois

Le coefficient appliqué dans la méthode objective décide de tout, et il fait l'objet d'un feuilleton législatif que peu de vendeurs connaissent.

Ces coefficients doivent être actualisés chaque année par une norme de rang légal. Faute de budget de l'État, le gouvernement a procédé par décret-loi, et deux fois de suite le Congrès a refusé de valider le texte.

Le second épisode mérite attention. Le décret-loi 16/2025, publié le 24 décembre 2025, relevait les coefficients avec effet au 1er janvier 2026, avec des hausses atteignant 40 % sur les durées de détention inférieures à quinze ans. Le Congrès a refusé de le valider et l'accord d'abrogation a été publié le 28 janvier 2026. Ces coefficients n'ont donc été applicables que du 1er au 27 janvier 2026. Aucun remboursement automatique n'est prévu : ceux qui ont vendu pendant cette fenêtre et dont la mairie a appliqué les nouveaux coefficients peuvent demander à un gestor si une rectification est possible.

Le barème en vigueur reste celui de l'article 24 du décret-loi 8/2023. Sa forme surprend : il ne progresse pas avec la durée de détention, il dessine une vallée.

Cette courbe a une conséquence pratique directe. Une revente au bout de sept ans se paie plus cher qu'une revente au bout de treize, à valeur cadastrale identique. Et le passage à vingt ans de détention multiplie le coefficient par plus de quatre par rapport au creux. Quand la date de vente est négociable, elle mérite d'être regardée.

La plus-value à l'impôt sur le revenu

Le second impôt porte sur le gain réel de l'opération. Il se calcule en retranchant la valeur d'acquisition de la valeur de transmission, et il entre dans la base de l'épargne, imposée à un barème progressif propre.

La valeur d'acquisition comprend le prix payé, les impôts d'achat, les frais de notaire et de registre, et les travaux d'amélioration justifiés par facture. La valeur de transmission correspond au prix de vente diminué de la commission d'agence, de la plus-value municipale et des frais de vente. Sans facture, aucune déduction.

La tranche haute est passée de 28 % à 30 % au 1er janvier 2025, par la loi 7/2024. En dessous de 300 000 euros de gain, rien n'a changé. Le barème s'applique par tranches, comme l'impôt sur le revenu classique : un gain de 60 000 euros n'est pas imposé à 23 % en totalité.

Reprenons le même logement. Prix d'achat 200 000 euros, frais d'acquisition 20 000 euros, soit une valeur d'acquisition de 220 000 euros. Prix de vente 280 000 euros, dont il faut retirer 8 400 euros de commission d'agence, 1 392 euros de plus-value municipale et 150 euros de certificat énergétique. Les 400 euros de mainlevée d'hypothèque se rattachent au prêt et non à la vente : ils restent à la charge du vendeur, mais ne se déduisent pas.

Sur 280 000 euros affichés, le vendeur encaisse 259 265 euros. Les deux impôts pèsent 11 785 euros, soit 4,2 % du prix. Les frais non fiscaux ajoutent 8 950 euros. Le total prélevé atteint 7,4 % du prix de vente.

Les trois cas où vous ne payez pas d'impôt sur le revenu

Trois situations exonèrent de l'impôt national sur la plus-value, totalement ou en partie. Elles concernent toutes la résidence habituelle, jamais une résidence secondaire ni un logement mis en location.

Deux précisions comptent. L'exonération pour réinvestissement se calcule sur la valeur de transmission, pas sur le gain : réinvestir la moitié du produit de la vente exonère la moitié du gain. Et pour les plus de 65 ans qui vendent un logement qui n'est pas leur résidence habituelle, l'exonération ne joue pas automatiquement, sauf à convertir le produit en rente viagère assurée dans un plafond de 240 000 euros.

Côté plus-value municipale, aucune exonération n'est liée à l'âge, ni dans la loi ni dans les ordonnances communales. La loi exonère la dation en paiement de la résidence habituelle et les ventes sans gain. Les communes peuvent accorder des bonifications, qui visent surtout les successions : elles se vérifient auprès de la mairie, pas dans un guide national.

Le vendeur non-résident

Un vendeur qui ne réside pas fiscalement en Espagne ne déclare pas dans le cadre de l'impôt sur le revenu classique, mais dans celui de l'impôt sur le revenu des non-résidents. Trois règles changent.

• Le taux est fixe, à 19 % sur le gain, sans barème progressif. Il s'applique de la même façon aux résidents de l'Union européenne et aux autres, contrairement à ce que beaucoup de guides indiquent.
• L'acheteur retient 3 % du prix convenu et le verse au fisc dans le mois qui suit la signature. Cette retenue est un acompte, pas un impôt supplémentaire.
• Le vendeur dispose ensuite de trois mois pour déposer sa déclaration et régulariser, soit environ quatre mois à compter de la vente. Si la retenue dépasse l'impôt dû, il demande le remboursement de l'excédent.

L'exonération pour réinvestissement reste accessible aux non-résidents établis dans l'Union européenne, l'Islande, la Norvège ou le Liechtenstein, à condition de racheter une résidence habituelle dans cet espace. Vendre à perte n'exonère pas de déclarer : c'est la déclaration qui permet de récupérer la retenue de 3 %.

Comment InvestPilot le lit

Le coût de sortie ne se découvre pas le jour de la vente. Il se calcule à l'achat, parce qu'il détermine à partir de quel prix une revente devient rentable et à quel horizon elle l'est le plus.

L'InvestScore intègre les frais et impôts de sortie dans le calcul de rendement de chaque logement du catalogue, avec le taux communal applicable. Vous voyez le produit net d'une revente, pas la différence entre deux prix affichés.