Contrato de arras: tipos, cuánto se paga y qué pasa si alguien se echa atrás

Qué es el contrato de arras y para qué sirve

Cuando encuentras una vivienda y vendedor y comprador están de acuerdo, normalmente no se va directamente a la notaría. Entre medias suele aparecer el contrato de arras. Según el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 (dsca.gob.es), es un acuerdo relacionado con la futura compraventa en el que normalmente se entrega una cantidad de dinero y se fijan las condiciones esenciales de la operación.

Dicho de forma sencilla: pagas una señal, el vendedor te reserva la vivienda y ambas partes dejan por escrito el precio, el plazo y lo que ocurre si la operación no sale adelante. Lo importante no es el nombre del documento, sino lo que dice sobre las consecuencias de echarse atrás. Por eso conviene leerlo con la misma atención que la escritura.

Este artículo es una guía general para entender el contrato. No sustituye el consejo de un abogado o de un notario sobre tu caso concreto, sobre todo si compras desde otro país o si dependes de una hipoteca.

Tipos de arras: lo que cambia si alguien se echa atrás

No todas las arras funcionan igual. El Ministerio de Consumo avisa de que es importante comprobar qué consecuencias se han pactado, porque no todas las arras permiten desistir libremente (dsca.gob.es). Esa es la idea clave de esta sección.

Arras penitenciales

Son las que permiten desistir a cambio de una compensación fijada de antemano. Según la misma fuente oficial, si son arras penitenciales, el comprador puede desistir perdiendo la cantidad entregada y el vendedor puede hacerlo devolviendo el doble (dsca.gob.es). Es decir, cada parte sabe de antemano cuánto le cuesta echarse atrás, y no tiene que dar explicaciones.

Esta regla procede del artículo 1454 del Código Civil. Los tribunales exigen que el contrato diga de forma expresa que las arras son penitenciales, por ejemplo citando ese artículo: si no lo dice, no se presume que lo sean.

Otras arras: confirmatorias y penales

Fuera de las penitenciales, el panorama es distinto. La misma fuente indica que en otros casos las consecuencias del incumplimiento dependerán de lo pactado y puede llegar a exigirse el cumplimiento del contrato o la correspondiente indemnización (dsca.gob.es). En la práctica, eso significa que la señal puede no ser una «salida barata» del contrato: quien incumple puede encontrarse con algo más que la pérdida de lo entregado.

Las arras confirmatorias son un pago a cuenta del precio que confirma el compromiso de comprar y vender: no dan derecho a desistir. Las arras penales fijan una cantidad como castigo si una parte incumple, también sin permitir desistir libremente. Cuando el contrato no aclara el tipo, se tratan como confirmatorias.

Por eso, cuando te propongan un modelo de contrato, busca una frase clara que diga de qué tipo son las arras y qué pasa con cada parte si no se llega a la escritura. Si el texto es ambiguo, pide que se aclare antes de pagar.

Cuánto se entrega en arras

Aquí es donde más dudas hay, y donde conviene ser prudente: el importe lo acuerdan comprador y vendedor. La ley no fija ningún mínimo ni máximo; en la práctica se suele pactar en torno al 10 % del precio.

Más útil que buscar un porcentaje es pensar en lo que implica la cifra para ti:

• Cuánto puedes perder si finalmente no compras, según el tipo de arras pactado.
• Cuánto recuperarías o cobrarías si fuera el vendedor quien desiste.
• Cuánto dinero te queda disponible para impuestos, gastos y la entrada. Si aún estás calculando, mira la guía cuánto dinero necesito para comprar una vivienda en España.

Las arras no son un gasto aparte: normalmente se entregan como parte del pago y se descuentan del precio final cuando se firma la escritura. Eso conviene que figure por escrito en el contrato.

Qué pasa si el comprador o el vendedor no cumple

Veámoslo con un ejemplo didáctico, no un caso real ni una cifra recomendada. Supón una vivienda con un precio pactado de 200.000 € y unas arras penitenciales de 10.000 € (el 5 % del precio, solo para facilitar la cuenta).

Esta lectura sale directamente de la regla que describe el Ministerio de Consumo: el comprador pierde la cantidad entregada y el vendedor la devuelve duplicada (dsca.gob.es). Los importes del ejemplo son supuestos de cálculo.

Si las arras no son penitenciales, no puedes aplicar esa cuenta sin más. Según la misma fuente, las consecuencias dependerán de lo pactado y puede llegar a exigirse el cumplimiento del contrato o una indemnización (dsca.gob.es). El resultado concreto dependerá del texto firmado y, si hay desacuerdo, de lo que decidan los tribunales, algo que un artículo general no puede anticipar.

Arras e hipoteca: la cláusula que conviene mirar

Si necesitas financiación para comprar, hay un punto que no debes dejar para después. El Ministerio de Consumo señala que, si la compra depende de obtener una hipoteca, conviene dejar expresamente regulado qué sucede si finalmente no se concede la financiación (dsca.gob.es).

En otras palabras: si no escribes qué ocurre cuando el banco dice que no, esa situación queda sin resolver en el contrato. Algunas preguntas útiles para trasladar al vendedor y a tu asesor:

• ¿Se devuelven las arras si el banco deniega la hipoteca?
• ¿Qué documento acreditará esa denegación y en qué plazo?
• ¿Hasta qué fecha tienes para obtener la financiación?

Si compras como no residente, la financiación puede tener condiciones distintas; en hipoteca para no residentes en España lo explicamos con más detalle.

Antes de firmar: qué dejar claro en el contrato

Un contrato de arras no tiene por qué ser largo, pero sí claro. Estos son los puntos que, como mínimo, deberías revisar con calma antes de entregar dinero:

1. Quién es quién: datos de vendedor y comprador, y que quien vende tiene capacidad para hacerlo.
2. Qué se compra: la vivienda identificada, y si incluye garaje, trastero o mobiliario.
3. Precio total y cantidad entregada: y que esta se descuenta del precio final.
4. Tipo de arras: escrito con claridad y con sus consecuencias para cada parte.
5. Fecha límite para la escritura: y qué pasa si se supera.
6. Hipoteca: qué ocurre si no se concede, tal como señala el Ministerio de Consumo.

También conviene tener presentes los costes que vendrán después: impuestos, notaría y registro dependen de la comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Los tienes resumidos en impuestos y gastos de comprar vivienda en España 2026.

Si ya tienes una vivienda en mente, puedes analizarla gratis antes de firmar las arras y ver cómo encajan los números en tu proyecto de compra. Y antes de entregar dinero, si hay cualquier duda sobre el texto, consulta con un abogado o con un notario.