Hipoteca joven y aval ICO 2026: requisitos y cómo pedirlo

Si tienes 35 años o menos y quieres comprar tu primera casa, habrás oído hablar de la «hipoteca joven» o de la «hipoteca 100 %». Detrás de esos nombres hay un programa público concreto: la Línea de Avales del ICO. Aquí tienes los requisitos vigentes en octubre de 2026, hasta cuándo puedes usarla y cómo se pide, paso a paso.

Hipoteca joven: qué es en realidad el aval ICO

«Hipoteca joven» no es un nombre oficial. Muchos bancos venden productos propios con ese nombre, y cada uno fija sus condiciones. El programa público que hay detrás es la Línea de Avales para adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo, que gestiona el Instituto de Crédito Oficial (ICO) por cuenta del Ministerio de Vivienda.

Su base legal es el artículo 191 del Real Decreto-ley 5/2023, que autoriza una línea de avales del Estado de hasta 2.500 millones de euros mediante un convenio con el ICO. La idea clave: el ICO no te presta dinero. El préstamo te lo concede tu banco y el Estado garantiza (avala) una parte. Gracias a esa garantía, el banco puede financiar una parte mayor del precio y tú necesitas menos ahorro para la entrada.

Según la nota de prensa del ICO de junio de 2026, el aval es gratuito tanto para quien compra como para el banco. Hay dos programas, uno para jóvenes y otro para familias con menores a cargo. Aquí nos centramos en el de jóvenes y te señalamos las diferencias.

Requisitos del aval ICO en 2026

Estos requisitos figuran en la ficha oficial de la Línea en la web del ICO y en la adenda al convenio publicada en el BOE en julio de 2026, consultadas en octubre de 2026. Se aplican en toda España.

Quién puede pedirlo

• Edad: en el programa de jóvenes, ningún comprador puede haber cumplido 36 años el día de la firma del préstamo. En el programa de familias con menores a cargo no hay límite de edad.
• Número de compradores: como máximo dos.
• Sin vivienda previa: no puedes haber sido propietario de otra vivienda. Las excepciones son una parte heredada o una vivienda de la que no puedas disponer (por separación, divorcio o inaccesibilidad por discapacidad, entre otros casos).
• Residencia: todos los compradores deben ser mayores de edad y acreditar residencia legal en España de forma continua durante los dos años anteriores a la solicitud del préstamo, con DNI, NIE (número de identidad de extranjero) o pasaporte y el padrón (certificado de empadronamiento). Si llegaste a España hace menos de dos años, todavía no cumples este punto.

Qué vivienda puedes comprar

• Tiene que ser tu primera vivienda, estar en España y ser tu vivienda habitual y permanente.
• No puede destinarse a una actividad económica en el momento de firmar el préstamo.
• Su precio no puede superar el máximo de tu comunidad autónoma (tabla de abajo).

Límites de patrimonio e ingresos

Patrimonio: la adenda del BOE sube el patrimonio neto máximo de 100.000 € a 150.000 € por comprador. Si compráis dos, el límite se aplica a cada uno.

Ingresos: con carácter general, el límite es 4,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), que el ICO equipara a 37.800 € brutos anuales por comprador. Desde junio de 2026 la regla cambia según la provincia:

• Para los préstamos firmados desde el 19 de junio de 2026, cuenta el límite vigente en la provincia donde está la vivienda en la fecha de firma. Hasta el 18 de junio de 2026 era 4,5 veces el IPREM en toda España (ficha del ICO).
• El tramo más alto, 7,5 veces el IPREM, se aplica en Madrid, Barcelona, Girona, Málaga, Illes Balears, Santa Cruz de Tenerife, Bizkaia y Gipuzkoa. Otras provincias tienen tramos intermedios: consulta la tabla oficial del ICO para la tuya.
• La adenda prohíbe fijar un límite superior a 7,5 veces el IPREM por comprador.
• Con dos compradores se suman sus límites individuales. En el programa de familias, el límite sube 0,3 veces el IPREM por cada menor a cargo y puede aumentar un 70 % en familias monoparentales.

Precio máximo por comunidad autónoma

El ICO publica un PDF de precios máximos por comunidad autónoma. La versión enlazada en su web en octubre de 2026 sigue siendo la de mayo de 2024, sin tabla nueva tras la ampliación de 2026, así que confírmalo con tu banco antes de reservar.

Cuánto cubre el aval: el ejemplo del ICO

Primero, el importe del préstamo. Según la ficha del ICO, puede llegar al 100 % del menor de dos valores: el de tasación y el precio de compra, sin contar impuestos ni gastos. Además, tiene que superar el 80 % de ese valor (el 75 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior). Si necesitas financiar menos, el aval no entra en juego.

El aval cubre hasta el 20 % del préstamo, o hasta el 25 % con calificación energética D o superior. Solo está vigente durante los primeros 10 años de la hipoteca, aunque esta dure más, y el préstamo debe tener un plazo inicial de al menos 5 años.

Ejemplo didáctico (es el que publica el propio ICO): una vivienda tasada o comprada por 100.000 € y un préstamo de 95.000 €. La parte del préstamo que supera el 80 % del valor es 95.000 − 80.000 = 15.000 €. El aval cubre 15.000 / 95.000 = 15,79 % del préstamo. Si la calificación energética está entre A y D, el umbral baja al 75 %: 95.000 − 75.000 = 20.000 €, y el aval cubre 20.000 / 95.000 = 21,05 %.

Lo que deja claro este ejemplo: aunque el banco te financie el 95 % o el 100 % del precio, los impuestos y gastos de la compra no entran en el préstamo. Ese dinero sale de tus ahorros. Lo tienes detallado en impuestos y gastos de comprar vivienda en España 2026 y en cuánto dinero necesito para comprar una vivienda. Fíjate también en que la base es el menor entre tasación y precio: si la tasación sale por debajo del precio pactado, el préstamo máximo baja (más en tasación de una vivienda: para qué sirve).

Para poner números a tu caso, puedes calcular en el simulador qué hipoteca puedes pagar y los gastos de compra.

Hasta cuándo puedes pedir el aval ICO

En octubre de 2026 la Línea sigue abierta: los préstamos pueden formalizarse hasta el 31 de diciembre de 2027, según la ficha del ICO. El plazo inicial terminaba el 31 de diciembre de 2025; la prórroga consta en la adenda al convenio firmada el 27 de mayo de 2026 y publicada en el BOE el 2 de julio de 2026.

La fecha que cuenta es la de firma del préstamo, no la de la solicitud. Y recuerda que el límite de ingresos aplicable es el de tu provincia en esa fecha. Entre la búsqueda, la tasación y los plazos legales previos a la firma pasan semanas, así que no lo dejes para el último mes.

La Línea tiene una dotación de 2.500 millones de euros de aval. El último informe de seguimiento publicado por el ICO, con datos a 31 de diciembre de 2025, recoge 10.453 operaciones avaladas desde la apertura (7.503 de jóvenes) y 255,8 millones de euros en avales. Como dato observado, la adenda del BOE indica que a 31 de octubre de 2025 la financiación media en el programa de jóvenes era de 123.816 € por operación.

Cómo pedir el aval ICO paso a paso

1. Comprueba los requisitos de edad, residencia, patrimonio, ingresos de tu provincia y precio máximo de tu comunidad.
2. Ve a un banco adherido. No se pide al ICO: se solicita en una de las entidades adheridas que lista el ICO (68 en octubre de 2026). Puedes preguntar en varias.
3. Ten en cuenta que decide el banco. La concesión depende de sus procedimientos internos y políticas de riesgo, y el tipo de interés y las condiciones los pactas con él (ficha del ICO). El préstamo con aval ICO no es compatible con otra garantía o aval público.
4. Prepara la documentación: DNI, NIE o pasaporte y padrón para acreditar la residencia, más lo que te pida el banco sobre tus ingresos.
5. Tasación: según la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, la paga el comprador.
6. Revisa la oferta: el banco debe entregarte la FEIN (oferta vinculante), la FiAE (ficha de advertencias) y el proyecto de contrato al menos 10 días naturales antes de la firma.
7. Acta notarial previa: debes ir al notario que elijas, como tarde el día anterior a la firma, para recibir asesoramiento y firmar un acta. Esa acta es gratuita (artículo 15 de la Ley 5/2019).
8. Firma: la gestoría, el notario de la escritura de préstamo y la inscripción de la hipoteca en el Registro los paga el banco; las copias, quien las pida.

Línea TU CASA: una novedad todavía pendiente

Puede que también leas sobre la línea TU CASA. La crea el artículo 19 del Real Decreto-ley 29/2026: préstamos públicos al 0 % y sin comisiones, por el menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €, para quien compra su primera vivienda habitual con hipoteca, sin límite de edad. La norma prevé un precio máximo de reventa permanente, y sus condiciones de acceso dependen de un futuro Acuerdo del Consejo de Ministros.

Tómalo con cautela. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero a finales de octubre de 2026 el BOE no recogía todavía su convalidación por el Congreso, así que sus medidas podrían decaer. Hay un precedente reciente: el Congreso derogó el 2 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, de contenido muy parecido. Hoy, la herramienta pública con reglas cerradas para tu hipoteca joven es el aval ICO.

En resumen: si tienes 35 años o menos, llevas dos años residiendo legalmente en España, no has tenido vivienda, no superas el límite de ingresos de tu provincia ni el de patrimonio y el precio no supera el máximo de tu comunidad, puedes pedir la hipoteca con aval ICO en un banco adherido, que es quien decide, y firmarla como tarde el 31 de diciembre de 2027. Ten preparados los ahorros para impuestos y gastos.