ITP en Andalucía 2026: cuánto pagas al comprar tu vivienda

Si vas a comprar una vivienda usada en Andalucía, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) será probablemente la partida de impuestos más grande de tu compra. Este artículo te explica cuándo se paga, qué tipo se aplica y en qué casos hay una reducción, con ejemplos de cálculo para que puedas hacerte una idea antes de pedir presupuestos.

Cuándo se paga el ITP y cuándo no

Todas las viviendas que se venden están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Qué parte del impuesto te toca depende de si la vivienda es nueva o usada, según explica la Junta de Andalucía:

• Vivienda usada (segunda o posteriores transmisiones): el comprador no paga IVA, sino ITP, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
• Vivienda nueva (primera transmisión): se paga IVA, y la escritura queda sujeta a Actos Jurídicos Documentados (AJD).

La Junta aclara además un detalle que sorprende a mucha gente: se considera primera entrega la que hace el promotor una vez terminada la obra o la rehabilitación, salvo que el inmueble haya sido utilizado de forma continuada durante dos años o más por personas distintas de quienes finalmente lo compran (Junta de Andalucía, AJD). Es decir, no todo lo que parece «de obra nueva» tributa por IVA, ni todo lo que ya está construido tributa por ITP.

Otro dato útil: la plusvalía municipal, en principio, la abona el vendedor y no el comprador (Junta de Andalucía). Si quieres ver la otra cara de la operación, tienes los impuestos al vender una vivienda en España.

El tipo general: 7 %

Según la página de la Junta sobre la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, el tipo general del impuesto en Andalucía es del 7 % (Junta de Andalucía, TPO). Es el que se aplica cuando no concurre ninguno de los beneficios fiscales que veremos a continuación. Por ejemplo, si compras una segunda residencia, no puedes usar los tipos reducidos pensados para vivienda habitual, así que lo normal es partir del tipo general.

Calcularlo es sencillo: multiplicas el valor sujeto a tributación por el tipo. Con un valor de 200.000 € y un tipo del 7 %, la cuota sería de 14.000 €. Es un cálculo orientativo con un ejemplo teórico, no el de una vivienda concreta.

Tipos reducidos para vivienda habitual

La Junta recoge varios beneficios fiscales en el impuesto. Los dos que más afectan a quien compra su casa para vivir en ella son estos (Junta de Andalucía, beneficios fiscales):

• Tipo reducido general del 6 %: para quien adquiera un inmueble destinado a ser su vivienda habitual, siempre que su valor no sea superior a 150.000 €, en hechos imponibles devengados a partir del 27 de octubre de 2021. Para los devengados antes de esa fecha, el tipo era del 7 % con un límite de 130.000 €.
• Tipo del 3,5 % para menores de 35 años: cuando el inmueble sea su vivienda habitual y su valor no supere 150.000 €.

Fíjate en que los dos beneficios tienen dos condiciones comunes: que sea tu vivienda habitual y que el valor no pase del límite. Si el valor de la vivienda supera ese límite, no se aplican y volvemos al tipo general. Un caso práctico: con la misma casa de 150.000 €, la diferencia entre pagar el 7 % y el 6 % son 1.500 €; entre el 7 % y el 3,5 %, son 5.250 €.

Si compráis en pareja

En un texto normativo andaluz recopilado por el Ministerio de Hacienda se indica que, en matrimonios o parejas de hecho, el requisito de la edad lo debe cumplir al menos uno de los cónyuges o de los miembros de la pareja de hecho inscrita (Ministerio de Hacienda, ITP y AJD, normas autonómicas). Ese texto es una recopilación con límites de valor más antiguos que los actuales, así que úsalo solo para este criterio y confirma con la Junta cómo se aplica a tu caso.

Una cuestión de límites: 130.000 o 150.000 €

Verás cifras distintas según el documento que consultes. La ficha actual de beneficios de la Junta habla de 150.000 € para el tipo del 3,5 %, mientras que la consulta 24-2021 de la Junta y la recopilación de Hacienda mencionan 130.000 € (Junta de Andalucía, consulta 24-2021). Son textos de fechas distintas: según la misma ficha de la Junta, los 130.000 € valían para las compras devengadas antes del 27 de octubre de 2021. Para una compra en 2026, el límite es de 150.000 €.

Otros casos

La Junta recoge también un tipo del 2 % para profesionales inmobiliarios que adquieren vivienda para revenderla en un plazo de cinco años, y esa ficha menciona otros supuestos de política social de vivienda. Las personas con discapacidad y las familias numerosas pueden aplicar también el tipo del 3,5 % a su vivienda habitual, con un límite de valor más alto: 250.000 €.

Ejemplos de cálculo

La siguiente tabla es un ejemplo didáctico: aplica los tipos citados al valor indicado, sin tener en cuenta ninguna otra circunstancia personal.

Aplican solo los tipos cuyas condiciones cumples, y no se suman entre sí. Lo que muestra la tabla es que, con el mismo valor, el tipo aplicable puede cambiar la cuota en varios miles de euros, y que superar el límite de valor hace pasar al tipo general.

Vivienda nueva: IVA y Actos Jurídicos Documentados

Si en lugar de una vivienda usada compras una nueva al promotor, el panorama cambia. La Junta indica que el IVA aplicable a la vivienda nueva es del 10 % y que, si es protegida, se reduce al 4 % (Junta de Andalucía). Además, la escritura tributa por AJD: el tipo general es del 1,2 % y el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda (Junta de Andalucía, AJD).

También en AJD hay beneficios para vivienda habitual de valor no superior a 150.000 €: un tipo del 0,3 % para menores de 35 años en las primeras copias de escrituras y actas notariales que documenten transmisiones de inmuebles, y del 1 % para mayores de 35 años, según la ficha de beneficios de la Junta.

Qué comprobar antes de firmar

1. Tipo de vivienda: usada (ITP) o nueva (IVA más AJD). Pregunta si es primera entrega.
2. Uso: los tipos reducidos que hemos visto son para vivienda habitual. Si es segunda residencia, parte del tipo general.
3. Valor y límite: compara el valor de la vivienda con el límite vigente en la fecha de tu compra.
4. Edad y composición del comprador: si compráis en pareja, mira cómo se aplica el requisito de edad.
5. Fuente oficial: confirma el tipo en la web de la Junta o con tu gestoría, porque las normas autonómicas cambian con el tiempo.

El ITP es solo una parte de lo que cuesta comprar. Tienes el desglose completo en impuestos y gastos de comprar vivienda en España en 2026 y una guía de cuánto dinero necesitas reunir en cuánto dinero necesito para comprar una vivienda en España.

Si quieres ver cuánto te saldría en tu caso, puedes calcular los gastos de compra en el simulador, que incluye el ITP por comunidad, y probar después el análisis gratuito de una vivienda.