Il rendimento lordo di un immobile acquistato a scopo di locazione in Spagna è stato del 6,5% nel secondo trimestre del 2026, rispetto al 7,2% dell'anno precedente. Questa cifra è ampiamente diffusa, è corretta, ma non fornisce quasi nessuna informazione utile. Confronta il canone di locazione richiesto con il prezzo di vendita, senza considerare spese, tasse, periodi di inoccupazione o costi di acquisizione. Per un immobile reale, la differenza tra questa percentuale e il reddito effettivamente percepito è di due o tre punti percentuali.
I tre calcoli e ciò che misurano
La redditività lorda si ottiene dividendo l'affitto annuo per il prezzo di acquisto. La redditività netta, invece, sottrae le spese e i costi di acquisizione. Il flusso di cassa misura il rendimento del denaro effettivamente investito. Tutti e tre rispondono a domande diverse, e confondere i primi due è l'errore più comune.
Calcolo | Formula | A cosa serve? |
|---|---|---|
redditività lorda | Affitto annuo diviso per il prezzo di acquisto | Confronta rapidamente due aree o due immobili |
redditività netta | Affitto annuo al netto delle spese, diviso per l'investimento totale. | Sapere cosa produce effettivamente l'asset |
Contanti su contanti | Flusso di cassa annuo diviso per il patrimonio netto impegnato | Misurare l'effetto del finanziamento bancario |
La redditività lorda ha uno scopo ben preciso: funge da primo filtro. Un immobile con un rendimento lordo del 3,5% non diventerà mai redditizio al netto. Un immobile con un rendimento lordo del 7% merita un calcolo completo. È inutile per prendere una decisione, serve solo a restringere le opzioni.
I costi che la redditività lorda ignora
Sette voci distinguono l'affitto riscosso dal reddito disponibile. Nessuna di queste è facoltativa e due di esse vengono quasi sempre trascurate.
Lavoro | Ordine di grandezza annuale | Notato |
|---|---|---|
Imposta comunale sugli immobili | Dallo 0,4% all'1,1% del valore catastale | La tariffa è stabilita dal comune |
Spese condominiali | Da 600 a 1.500 euro | Edifici multipiano con ascensore, piscina o servizio di portineria. |
Assicurazione | Da 250 a 500 euro | Alloggio, più affitto non pagato se ci si abbona |
Manutenzione e riparazioni | Dallo 0,5% all'1% del prezzo | Posizione regolarizzata, non una spesa annuale fissa |
Posto in affitto disponibile | Dal 4% all'8% dell'affitto | I mesi tra un inquilino e l'altro |
Gestione degli affitti | Dal 7% al 10% dell'affitto | Solo se deleghi |
Costi di acquisizione | Dall'8% al 13% del prezzo | Gonfiano il denominatore, non le tariffe |
I due fattori spesso trascurati sono i costi di sfitto e i costi di acquisizione. I costi di sfitto perché non compaiono in nessuna fattura. I costi di acquisizione perché vengono pagati una sola volta e trattati come spese passate, anche se fanno parte del capitale fisso.
Un esempio di crittografia end-to-end
Un appartamento del valore di 220.000 euro, affittato a 1.190 euro al mese, ovvero 14.280 euro all'anno. I costi di acquisizione ammontano a 22.000 euro, portando l'investimento totale a 242.000 euro.
Linea | Importo annuo |
|---|---|
Affitto raccolto | €14.280 |
Imposta sulla proprietà | €420 |
Spese condominiali | €900 |
Assicurazione | €380 |
Manutenzione regolare | 1.100 € |
Tasso di posti vacanti: 4% | €570 |
Gestione degli affitti all'8% | €1.140 |
Utile netto ante imposte | €9.770 |
Il rendimento lordo raggiunge il 6,5%, esattamente la media nazionale. Il rendimento netto sull'intero investimento scende al 4,0%. Avete appena perso due punti percentuali e mezzo senza pagare un solo euro di tasse.
Due punti e mezzo separano la redditività dichiarata da quella effettiva, ancor prima di considerare le imposte.
Le tasse cambiano il risultato e la legge ha cambiato le regole.
I proventi derivanti dalla locazione di immobili residenziali sono soggetti all'imposta sul reddito come plusvalenze immobiliari. È possibile dedurre le spese effettive, gli interessi sul mutuo e l'ammortamento del 3% del valore dell'immobile. L'utile risultante viene quindi detratto dalle imposte.
La legge 12/2023 ha sostituito la precedente riduzione unica del 60% con quattro aliquote differenti. L'aspetto più confusionario per i proprietari di casa è la data: i contratti firmati prima del 26 maggio 2023 mantengono la riduzione del 60% per tutta la sua durata. I contratti firmati dopo tale data sono soggetti alla nuova scala.
Riduzione | Condizione | Disponibilità |
|---|---|---|
50% | Affitto residenziale, caso generale | In tutta la Spagna |
60% | Lavori di ristrutturazione eseguiti nei due anni precedenti la stipula del contratto di locazione. | Ovunque, con la relativa documentazione di supporto. |
70% | Primo contratto di locazione in una zona molto richiesta a un inquilino di età compresa tra i 18 e i 35 anni. | Solo aree dichiarate |
90% | Nuovo contratto di locazione in una zona molto richiesta con canone ridotto di oltre il 5%. | Solo aree dichiarate |
Le aliquote del 70% e del 90% dipendono da una dichiarazione ufficiale di zona a mercato immobiliare residenziale ristretto da parte della comunità autonoma. La Catalogna ha dichiarato oltre 140 comuni. Madrid non ne ha dichiarato nessuno, precludendo quindi l'accesso a queste due aliquote in tutto il suo territorio.
Nel nostro esempio, per un proprietario di immobili residente fiscalmente in Spagna, dopo l'ammortamento e una riduzione del 50%, l'imposta annua ammonta a circa 770 euro. Il reddito netto dopo le imposte scende a 9.000 euro, ovvero il 3,7% dell'investimento totale.
Il proprietario di un immobile non residente non è soggetto a queste regole. È tenuto a pagare l'imposta sul reddito per non residenti, da dichiarare tramite il modulo 210, e la riduzione del 50% non si applica al suo caso. L'aliquota fiscale dipende dal suo paese di residenza fiscale.
Situazione del proprietario | Regola applicata | Imposta annuale stimata | Utile netto dopo le imposte |
|---|---|---|---|
Residente fiscale in Spagna | Spese e ammortamenti dedotti, riduzione del 50%, scala progressiva | 770 € | 3,7% |
Non residente nell'Unione europea o nello Spazio economico europeo | Dopo la deduzione di oneri e ammortamenti, un'aliquota fissa del 19% | 1.100 € | 3,6% |
Non residente al di fuori dell'Unione Europea, compresi il Regno Unito e la Svizzera. | Nessuna detrazione, aliquota fiscale del 24% sugli affitti riscossi | €3.290 | 2,7% |
Per un proprietario con sede al di fuori dell'Unione Europea, si registra quindi una differenza di quasi quattro punti percentuali tra la redditività dichiarata e quella effettiva. Queste cifre si basano su un ammortamento annuo di circa 4.000 euro e su un reddito da locazione di 13.710 euro, al netto dei periodi di inoccupazione.
La detrazione annua del 3% riduce le imposte attuali, ma diminuisce anche il valore di acquisto utilizzato al momento della vendita. Di conseguenza, aumenta la plusvalenza imponibile. Il vantaggio consiste in un differimento dell'imposta, non in un guadagno permanente.
Leva bancaria e liquidità su liquidità
Prendiamo lo stesso appartamento, finanziato al 70% su venticinque anni al 3,4%. Il prestito ammonta a 154.000 euro e la rata mensile è di 763 euro, ovvero 9.156 euro all'anno. Il vostro capitale proprio è costituito da un acconto di 66.000 euro e da spese accessorie per 22.000 euro, per un totale di 88.000 euro.
Indicatore | Quantità | Prodotto |
|---|---|---|
Utile netto ante imposte | €9.770 | 4,0% su 242.000 € |
Rendita di credito | 9.156 € | compresi 5.176 euro di interessi |
Flusso di cassa annuale | 614 € | 0,7% su 88.000 € |
Capitale rimborsato nel primo anno | €3.980 | non disponibile ma acquisito |
Arricchimento totale | €4.594 | 5,2% su 88.000 € |
Ecco perché il solo flusso di cassa sul capitale investito è fuorviante quanto la redditività lorda. Un tasso di flusso di cassa dello 0,7% sembra disastroso. Nasconde 3.980 euro di capitale rimborsato dall'inquilino nel primo anno, e questo importo aumenta ogni anno man mano che la quota interessi diminuisce.
Al contrario, un immobile con un rendimento lordo inferiore al 5,5% genera quasi sempre un flusso di cassa negativo non appena viene finanziato, alle condizioni attuali. Significa dover investire denaro ogni mese. Questo non è un fattore di esclusione, ma dovrebbe essere una scelta consapevole, non qualcosa che si scopre al terzo mese.
Dove i rendimenti lordi sono più elevati
Nel primo trimestre del 2026, sei capoluoghi di provincia hanno superato il 7,2% di redditività lorda. Si tratta di città di medie dimensioni dove i prezzi di acquisto rimangono bassi rispetto agli affitti.
Capitale | redditività lorda |
|---|---|
Murcia | 7,5% |
Segovia | 7,3% |
Lleida | 7,3% |
Huelva | 7,2% |
Jaén | 7,2% |
Castellón de la Plana | 7,2% |
Questi dati vanno considerati con una precisazione. Rendimenti elevati spesso indicano un mercato meno liquido, un apprezzamento inferiore e un maggior rischio di sfitto. Le grandi città offrono l'opposto: rendimenti da locazione inferiori, un apprezzamento maggiore e una rivendita più rapida. La decisione giusta dipende dal vostro orizzonte temporale di investimento, non da una classifica.
Come lo interpreta InvestPilot
Una singola percentuale non è sufficiente a determinare il risultato. Ciò che conta è applicare lo stesso metodo a tutte le proprietà che si stanno confrontando, tenendo conto dei costi effettivi della zona e dell'aliquota fiscale della comunità autonoma.
Strategia | Interessato | Impatto del calcestruzzo |
|---|---|---|
Residenza principale | NO | I calcoli di redditività non sono applicabili. Subentrano i costi di utilizzo e la rivalutazione. |
Seconda casa | Parziale | Il bene genera un costo annuo, non un reddito. La redditività si misura tramite la rivendita. |
Affitto a lungo termine | SÌ | Questo è il caso centrale di questo articolo. I tre calcoli si applicano così come sono. |
Affitto a breve termine | SÌ | Le spese aumentano, la disponibilità degli alloggi diventa stagionale e la riduzione fiscale del 50% non si applica. |
Ristrutturazione e rivendita | Parziale | Nessun canone di affitto, ma i costi di acquisizione e di gestione incidono sul margine finale. |
InvestScore di InvestPilot applica questo calcolo a ogni immobile presente nel catalogo, considerando tutte e cinque le strategie e tenendo conto delle tasse e delle imposte locali. Il risultato è il rendimento netto, non la percentuale indicata nell'annuncio.