Prijs per vierkante meter in Spanje: waarom elke bron een ander cijfer noemt

Fotocasa schat de prijs van bestaande woningen in het tweede kwartaal van 2026 op € 3.133 per vierkante meter. Gesvalt meldt voor hetzelfde kwartaal € 2.041. Dat is een verschil van € 1.192 over dezelfde periode, in hetzelfde land. Beide publicaties zijn betrouwbaar en geen van beide heeft het mis. Ze meten simpelweg verschillende zaken, en het verwarren van de twee leidt tot verkeerde conclusies.

Zes bronnen, zes cijfers, één enkel kwartaal

De Spaanse vastgoedprijzen worden in drie categorieën ingedeeld: vraagprijzen, taxatiewaarden en prijzen zoals die daadwerkelijk in de eigendomsakten zijn vastgelegd. Elke categorie vertoont een andere mate van variatie, en het verschil daartussen is structureel, niet toevallig.

De drie datafamilies

Als je begrijpt wat elk pakket bevat, is dat voldoende om te voorkomen dat je wordt opgelicht.

• Vraagprijzen zijn afkomstig van online portals. Ze weerspiegelen wat verkopers hopen te krijgen, niet wat ze daadwerkelijk ontvangen. Ze zijn actueel en hebben alleen betrekking op woningen die op dat moment te koop staan. Daardoor blijven de duurste woningen langer op de markt staan en hebben ze een grotere invloed op het gemiddelde.
• De taxatiewaarden zijn afkomstig van taxatiebureaus. Banken gebruiken ze om financiering te berekenen. Ze hebben betrekking op de gehele portefeuille, inclusief panden die niet te koop staan, wat het lagere niveau verklaart.
• De overeengekomen prijzen zijn gebaseerd op notariële akten en registers. Dit zijn de enige gegevens die daadwerkelijke transacties beschrijven, maar ze komen pas na twee tot vier maanden binnen, de tijd die nodig is voor de registratie van de akten.

Welke bron voor welke vraag?

De INE-index behoeft verduidelijking. Deze publiceert geen prijs per vierkante meter, maar alleen een prijsverandering. De gebruikte methodologie neutraliseert het feit dat de verkochte panden niet van kwartaal tot kwartaal hetzelfde zijn, waardoor het de meest betrouwbare maatstaf is voor het meten van een trend. In het eerste kwartaal van 2026 registreerde de index een jaarlijkse stijging van 12,9%, met 13,5% voor bestaande panden en 9,1% voor nieuwbouw.

De drie prijzen voor dezelfde accommodatie.

Een enkel appartement heeft tegelijkertijd drie verschillende waarden, en elk daarvan dient een specifiek doel.

Deze drie waarden kunnen voor hetzelfde onroerend goed aanzienlijk verschillen. Succesvolle onderhandelingen verlagen de eerste waarde zonder de derde te beïnvloeden, en dat is precies de reden waarom de belastingen niet dalen als je goed onderhandelt.

Een appartement heeft tegelijkertijd drie prijzen: de prijs die je onderhandelt, de prijs die de bank inhoudt en de prijs waarover je belasting betaalt.

Prijs zegt niets zonder volume.

In het tweede kwartaal van 2026 registreerden de registers 167.934 transacties, een daling van 5,7% ten opzichte van het vorige kwartaal en 2,3% op jaarbasis. Dit is het laagste niveau in de afgelopen zeven kwartalen. De prijzen blijven echter stijgen.

Deze combinatie heeft een precieze interpretatie. Stijgende prijzen terwijl de volumes dalen, duiden niet op een oververhitte vraag. Ze duiden op een ontoereikend aanbod: er worden minder goederen verhandeld en de goederen die wel verkocht worden, brengen hogere prijzen op. Een prijsstijging als gevolg van volume en een prijsstijging als gevolg van schaarste hebben verschillende gevolgen voor een koper, met name wat betreft de liquiditeit bij de wederverkoop.

In dezelfde publicatie verschijnt een tweede signaal. Buitenlandse kopers waren goed voor 15,98% van de transacties, een recordhoogte in de gehele historische reeks, terwijl de wereldmarkt daalde. De internationale vraag neemt toe, terwijl de binnenlandse vraag afneemt.

De kloof tussen steden is groter dan de kloof tussen bronnen.

De nationale gemiddelden maskeren een aanzienlijke spreiding. In het tweede kwartaal van 2026 zal het verschil tussen de duurste en de goedkoopste hoofdsteden een verhouding van meer dan één op vier bedragen.

Er bestaat geen nationaal gemiddelde dat een markt als geheel beschrijft. Het beschrijft het totaal van zo'n honderd lokale markten, waarvan sommige met 15% groeien, terwijl andere stagneren. De enige gegevens die relevant zijn voor een specifieke aankoop, zijn die van de buurt, niet van het hele land.

Hoe InvestPilot het interpreteert

De relevante vraag is nooit de gemiddelde prijs in een stad. Het gaat erom of dat specifieke pand, in die specifieke straat, correct gepositioneerd is ten opzichte van vergelijkbare transacties.

InvestScore vergelijkt elk object in de catalogus met transacties in de betreffende regio, niet met een landelijk gemiddelde van het aanbod. U kunt zien hoe de vraagprijs zich verhoudt tot de daadwerkelijke verkoopprijzen in de buurt.