Op 19 mei 2026 heeft de Derde Kamer van het Hooggerechtshof het nationale register voor kortetermijnverhuur nietig verklaard. De staat was niet bevoegd om een register in te stellen dat overlapte met de registers van de autonome regio's. Het nationale registratienummer, dat sinds 1 juli 2025 vereist was om een advertentie op Airbnb of Booking te plaatsen, is niet langer nodig. Vrijwel alle online gidsen beweren echter nog steeds het tegenovergestelde.
Wat is tegenwoordig verplicht?
Er zijn vier autorisatieniveaus vereist: goedkeuring van de Vereniging van Eigenaren, inschrijving bij het kadaster, naleving van de gemeentelijke bestemmingsplannen en vermelding van het regionale nummer op de perrons. Het nationale niveau is komen te vervallen. Geen enkele autorisatie van het ene niveau vervangt een autorisatie van een ander niveau.
Het nationale register, chronologie van een annulering
Koninklijk Decreet 1312/2024, gepubliceerd in het Staatsblad op 24 december 2024, stelde een centraal register in en droeg het College van Registers de toewijzing van een verplicht nummer op. Zeventien maanden later resteren alleen nog de technische aspecten.
Uitspraak 620/2026 is een reactie op een beroep van de Generalitat van Valencia. Drie andere uitspraken van het Hooggerechtshof, gedaan tussen 27 mei en 4 juni 2026, bevestigen hetzelfde standpunt. De Raad van State had al voor de vaststelling van het decreet gewaarschuwd voor dit risico op rechtsgevolgen.
Wat is afgeschaft: de procedure voor het enkelvoudig registreren en de verplichting om zich bij het kadaster in te schrijven om een nummer te verkrijgen. Wat overblijft: het enkelvoudig digitaal loket en de verplichtingen inzake gegevensoverdracht die aan platformen worden opgelegd. De praktische consequentie kan in één zin worden samengevat: de controle keert terug naar de autonome regio's, waar deze zich al bevond.
De afschaffing van het nationale registratienummer heft geen regionale verplichtingen op. Onafhankelijke registers bestonden al vóór het decreet en blijven functioneren. Een onroerend goed zonder regionale registratie blijft illegaal, net als voorheen.
De mede-eigendomsovereenkomst, het echte slot.
Dit is de meest ingrijpende verandering, die grotendeels onopgemerkt is gebleven te midden van de aanhoudende saga rond het kadaster. Organieke Wet 1/2025 hervormde de wetgeving inzake horizontaal eigendom. Sinds 3 april 2025 is de logica echter omgedraaid.
Situatie | Vóór 3 april 2025 | Sinds 3 april 2025 |
|---|---|---|
Beginsel | Toegestaan, tenzij uitdrukkelijk verboden. | Verboden, behalve met uitdrukkelijke toestemming. |
Meerderheid vereist | Drie vijfde stemt voor een verbod. | Drie vijfde stemrecht |
Benadering | Geen contact met de buren. | Verzoek ingediend bij de algemene vergadering |
Algemene kosten | Normaal aandeel | Mogelijk een toeslag van maximaal 20% |
De meerderheid is tweeledig. Er is een meerderheid van drie vijfde van de mede-eigenaren nodig, en deze mede-eigenaren moeten op hun beurt drie vijfde van de totale eigendomsaandelen vertegenwoordigen. Een minderheid van grote appartementen is niet voldoende, evenmin als een meerderheid van kleine appartementen.
Eigenaren die hun bedrijf vóór 3 april 2025 al regulier exploiteerden in overeenstemming met de toeristische regelgeving van hun regio, worden niet getroffen. Zij behouden hun rechten onder de voorwaarden die in die regelgeving zijn vastgelegd.
Sinds april 2025 is toeristische verhuur in mede-eigendom standaard verboden. Het is niet langer aan de buren om bezwaar te maken, maar aan u om hun toestemming te verkrijgen.
Een punt dat vaak verkeerd wordt begrepen, verdient het om duidelijk te worden uiteengezet. Een administratieve vergunning schept geen recht ten opzichte van de Vereniging van Eigenaren. Het Hooggerechtshof heeft dit in 2026 herhaald: een gemeentelijke of regionale vergunning heft een verbod in de statuten van het gebouw niet op. U kunt over alle officiële documenten beschikken en toch illegaal handelen ten opzichte van uw buren.
Wat de autonome gemeenschap eist
Elke autonome regio heeft zijn eigen toerismeregelingen, en de verschillen zijn aanzienlijk. Geen enkel nationaal overzicht kan lokale controle vervangen. Hieronder volgen de punten die u moet controleren, in de aangegeven volgorde, ongeacht de regio.
- Het bestaan van een regionaal register van toeristische accommodaties en het nummer dat daarin wordt toegekend.
- De aanpak is als volgt vormgegeven: in de meeste regio's is een verklaring van verantwoordelijkheid vereist, in sommige regio's is voorafgaande toestemming vereist.
- De technische eisen van de accommodatie, minimale oppervlakte per bewoner, ventilatie, airconditioning, apparatuur, brandblussers.
- Het certificaat van bewoning en de geldigheidsduur ervan.
- Gemeentelijke beperkingen, stedenbouwkundige plannen, quota per district, moratoriums op nieuwe vergunningen.
- De verplichting om reizigersgegevens aan de veiligheidsdiensten te verstrekken.
De meest toeristische gemeenten hebben hun regelgeving aangescherpt, ongeacht de regio. Een quotum voor overbevolkte wijken, een gemeentelijk moratorium of een verbod op woongebouwen blokkeren het project, zelfs als de regio het zou toestaan.
Wat blijft er over op Europees niveau?
De Europese Verordening 2024/1028 van 11 april 2024 blijft volledig van kracht. Deze werd niet beïnvloed door het Spaanse besluit, dat betrekking had op de toewijzing van interne bevoegdheden en niet op EU-recht.
Deze regelgeving verplicht platformen om het woningregistratienummer te verzamelen, dit te verifiëren via enquêtes en activiteitsgegevens, woningadressen en adresgegevens van de verhuurlocatie door te geven aan de autoriteiten. Het centrale digitale loket, dat fungeert als technisch verbindingspunt tussen de platformen en de overheid, is bovendien na de intrekking van de regelgeving behouden gebleven.
Met andere woorden: de volledige transparantie met betrekking tot de activiteit blijft behouden. Het nummer dat in de advertentie wordt weergegeven, is nu het regionale nummer in plaats van het nationale nummer, maar de administratie ziet nog steeds wie waar huurt en voor hoeveel nachten.
De volgorde van controles vóór aankoop
De volgorde is net zo belangrijk als de inhoud. Veel projecten mislukken omdat de meest cruciale controle als laatste werd uitgevoerd.
Volgorde | Verificatie | Of |
|---|---|---|
1 | Statuten en notulen van de vergaderingen van het appartementencomplex | Met de beheerder, vóór het depositocontract. |
2 | Quota en moratoriums in het district | Afdeling Stedenbouw |
3 | Voorwaarden van het regionale register | Toeristisch portaal van de autonome regio |
4 | Technische conformiteit van de woning | Bezoek een professional |
5 | Belastingheffing op de activiteit | Fiscaal advies voordat u de woning verhuurt. |
Punt 1 komt eerst, omdat het het snelst te controleren en het moeilijkst te corrigeren is. Een gebouw waarvan de statuten toeristisch gebruik verbieden, kan niet worden geopend, ongeacht de kwaliteit van het administratieve dossier.
Hoe InvestPilot het interpreteert
Een woning kan uitstekend geschikt zijn voor langetermijnverhuur, maar ongeschikt voor kortetermijnverhuur aan toeristen, zonder dat dit in de advertentie staat vermeld. Regelgeving is een belangrijke factor voor de winstgevendheid, geen formaliteit.
Strategie | Bezorgd | Concrete impact |
|---|---|---|
Hoofdverblijfplaats | Nee | Geen gevolgen, tenzij u van plan bent de woning te verhuren terwijl u weg bent. |
Tweede huis | Gedeeltelijk | Het verhuren van een woning voor een paar weken per jaar is onderworpen aan dezelfde regels als het verhuren gedurende het hele jaar. |
Langetermijnverhuur | Nee | Een ander systeem, geregeld door de wetgeving inzake stedelijke huurcontracten. |
Kortetermijnverhuur | Ja | Alle vier de sloten zijn van toepassing. Als er ook maar één ontbreekt, is het project onbruikbaar. |
Renovatie en wederverkoop | Gedeeltelijk | Een gebouw dat niet voor toeristen bestemd is, vermindert het aantal potentiële kopers bij wederverkoop. |
InvestScore kent geen rating voor kortetermijnverhuur toe aan een woning in een gebied waar bedrijven gesloten zijn. U ziet de beperking vóór de bezichtiging, niet erna.
Dit artikel beschrijft de stand van de wetgeving zoals die gold op 7 augustus 2026 en vormt geen juridisch advies. Regionale en gemeentelijke regelgeving verandert snel. Laat uw situatie vóór het aangaan van een transactie bevestigen door een professional in de betreffende autonome regio.