Det listade priset är inte den slutliga kostnaden. I Spanien lägger en köpare vanligtvis till mellan 8 % och 13 % på fastighetspriset för att täcka skatter och transaktionsavgifter. På en fastighet värd 200 000 euro motsvarar detta ytterligare 16 000 till 26 000 euro utöver den initiala handpenningen. Denna stora variation beror på en specifik anledning: den huvudsakliga skattesatsen beror på den autonoma region där fastigheten är belägen, och den kan variera avsevärt från en region till en annan.
Hur mycket skatt betalar man när man köper ett hus i Spanien?
För befintliga fastigheter betalar köparen en överlåtelseskatt på mellan 4 % och 13 % av priset, beroende på den autonoma regionen. För nya fastigheter betalar de 10 % moms plus en stämpelskatt på 0,5 % till 1,5 %. De två systemen utesluter varandra: du betalar det ena eller det andra, aldrig båda.
Överlåtelseskatten kallas ITP, förkortning för Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Skatt på överföringar av tillgångar). Det är en statlig skatt vars administration och skattesats har överförts till de autonoma regionerna. Skattesatsen beror därför på fastighetens läge, inte din bostadsort. En köpare från Tyskland, Madrid eller Schweiz betalar samma skattesats för en lägenhet belägen i Valencia.
Köparen betalar kapitalvinstskatten. Säljaren ansvarar för den kommunala kapitalvinstskatten och skatten på sina egna kapitalvinster. Avräkningen görs med hjälp av blankett 600, till skattekontoret i den kommun där fastigheten är belägen, inom trettio arbetsdagar efter att köpekontraktet undertecknats. Efter denna period tillkommer ett tillägg, följt av dröjsmålsränta.
Överlåtelseskattesatsen per samhälle år 2026
Här är de allmänna skattesatserna som gäller för köp av en befintlig bostad. Flera kommuner tillämpar en nivåindelad skala, liknande inkomstskatt: den högre skattesatsen gäller endast för den del av priset som överstiger varje tröskelvärde.
Autonom region | Allmän taxa 2026 | Huvudsakliga reducerade skattesatser |
|---|---|---|
Baskien | 4% | 2,5 % av de stora familjerna i Biscaya |
Madrid | 6 % | 4 % stora familjer |
Navarra | 6 % | 5 % av barnfamiljer |
Ceuta och Melilla | 6 % | inte tillämpligt |
kanarieöarna | 6,5 % | 5 % primärbostad, 1 % under 40 år |
andalusien | 7 % | 6 % upp till 150 000 euro, 3,5 % för personer under 35 år |
La Rioja | 7 % | 4 % under 40 år, 3 % på landsbygden |
Aragonien | 8 % till 10 % | 50 % till 60 % skattereduktion för stora familjer |
Asturien | 8 % till 10 % | 4–6 % ungdomar, 3 % skyddat boende |
Galicien | 8 % | 7 % primärbostad, 4 % landsbygdsrehabilitering |
Murcia | 8 % | 3 % under 40 år, 4 % skyddat boende |
Kastilien och León | 8 %, 10 % över 250 000 euro | 4 % under 36 år, 0,01 % på landsbygden |
Extremadura | 8 % till 11 % | 7 % huvudbostad, 4 % skyddat boende |
Balearerna | 8 % till 13 % | 0 % ränta vid första köp av bostad för personer under 30 år |
Kantabrien | 9 % | 7 % primärbostad, 4 % ungdomar |
Kastilien-La Mancha | 9 % | 6 % första bostad, 5 % ungdomar |
Valenciaregionen | 9 %, 11 % över 1 miljon euro | 6 % under 35 år, 3 % stora familjer |
Katalonien | 10 % till 13 % | 5 % under 35 år, 20 % stora aktieägare |
Två nya händelser förändrar spelet. Katalonien övergick till en progressiv skatteskala den 27 juni 2025, med lagdekret 5/2025: 10 % upp till 600 000 euro, 11 % mellan 600 000 och 900 000 euro, 12 % mellan 900 000 och 1 500 000 euro, och 13 % däröver. Samma lagstiftning skapade en skattesats på 20 % för ägare av fler än tio fastigheter. Valencia gjorde det motsatta den 1 juni 2026: den allmänna skattesatsen sänktes från 10 % till 9 % och stämpelskatten från 1,5 % till 1,4 %.
Beskattningsbasen är inte det pris du betalar.
Det här är den punkt som överraskar de flesta köpare. Sedan lag 11/2021 beräknas skatten inte på det pris som anges i fastighetskontraktet, utan på det högsta av två belopp: detta pris eller referensvärdet som Generaldirektoratet för fastighetsregistret publicerar varje år för varje fastighet.
Ett exempel förtydligar mekanismen. Du förhandlar om en lägenhet för 150 000 euro. Dess referensvärde för fastighetsregistret är 170 000 euro. I ett bostadsområde med en skattesats på 10 % betalar du inte 15 000 euro i skatt utan 17 000 euro. Att förhandla väl minskar inte skatteräkningen.
Referensvärdet kan konsulteras kostnadsfritt på fastighetsregistrets webbplats med hjälp av ett digitalt certifikat eller Cl@ve. Gör detta innan du undertecknar handpenningsavtalet, inte efter. Om det överstiger det förhandlade priset kommer din skatteräkning oundvikligen att öka, såvida du inte bestrider värdet med en stödjande expertbedömning.
Nytt eller gammalt: två olika skattesystem
Situation | Tillämplig skatt | Hastighet |
|---|---|---|
Gammal fastighet såld av privatperson | ITP | 4 % till 13 % beroende på samhälle |
Nya bostäder sålda av byggherren | Moms plus stämpelskatt | 10 % plus 0,5 % till 1,5 % |
Skyddade bostäder under särskild ordning | Reducerad moms | 4% |
Köp på Kanarieöarna | IGIC istället för moms | specifik ö-regim |
Vid nybyggnationer läggs stämpelskatt alltid till momsen och förblir köparens ansvar. Detta är en skillnad som många jämförelser förbiser: den totala skattebördan på ett nytt hem är cirka 11 %, vilket placerar den över Madrid och under Katalonien.
Ytterligare avgifter utöver de som betalas utöver skatten
Dessa belopp är mindre än skatten, men de är kumulativa. Notarius publicus-avgifter följer en officiell skala som fastställts genom kungligt dekret 1426/1989: grundavgiften är blygsam och den faktiska kostnaden stiger till mellan 600 och 900 euro när kopior, förskottsbetalningar och moms läggs till. Registrering i fastighetsregistret kostar mellan 300 och 650 euro. Fastighetsregistret (gestoría), som hanterar skattebetalningarna och lämnar in handlingarna, tar ut mellan 300 och 500 euro. Fastighetsvärderingen, som endast är obligatorisk om du tar ett lån, kostar cirka 400 euro.
Sedan lag 5/2019 om bolån står banken för kostnaderna i samband med bolånet: notarieavgifter, registrering av garantin och stämpelskatt på lånet. Kontrollera denna post i kassautdraget som begärts av bolåneadministratören.
Samma lägenhet för 200 000 euro kostar 8 000 euro mer att köpa i Katalonien än i Madrid, till samma försäljningspris.
Vad som ändras när du köper från utlandet
Två problem dyker ständigt upp bland utländska köpare. Det första är ett ihållande rykte. Det andra är en verklig skyldighet som många upptäcker för sent.
100% skatt är inte lag
Den 13 januari 2025 tillkännagav den spanska regeringen ett paket med tolv bostadsåtgärder. En av dessa åtgärder skapade en kompletterande statlig skatt på upp till 100 % av fastighetsvärdet för köpare utanför Europeiska unionen som inte är bosatta i landet. Lagförslaget lämnades in till kongressen den 22 maj 2025. I slutet av mars 2026, mer än tio månader senare, hade det fortfarande inte debatterats i sessionen. Ingen version hade antagits, och bostadspaketet från januari 2026 inkluderade det inte.
Om texten antas i befintligt skick skulle den endast gälla personer som inte är bosatta i EU. Tyska, nederländska, franska, italienska och polska medborgare skulle undantas. Den skulle inte heller gälla nya fastigheter som säljs av byggherrar, eftersom sådan försäljning är momspliktig, vilket är harmoniserat på europeisk nivå.
Källskatt på 3 % gäller när säljaren är utomlands bosatt.
Denna regel finns och den gäller dig som köpare. Om säljaren inte är skattemässigt bosatt i Spanien måste du innehålla 3 % av det avtalade priset och betala det till skattemyndigheten med hjälp av blankett 211 inom en månad efter undertecknandet. Detta är inte en extra kostnad: beloppet dras av från det pris som betalats till säljaren, som sedan återkräver det genom sin egen skattedeklaration.
Om du inte drar av dessa 3 % är fastigheten själv ansvarig för skatteskulden, även om säljaren har lämnat landet. Be alltid säljaren om ett skattehemvistintyg. Utan detta dokument, dra av och deklarera skatten.
Vad du betalar varje år efteråt
Kommunal fastighetsskatt, bostadsrättsavgifter och hemförsäkring gäller för alla fastighetsägare. En ytterligare skyldighet åligger icke-boende, och den är den minst kända.
En icke-resident som äger en fastighet i Spanien måste deklarera en fiktiv inkomst varje år, även om fastigheten står tom och inte genererar några intäkter. Denna inkomst är 1,1 % av taxeringsvärdet om det har reviderats under de senaste tio åren, eller 2 % annars. Den beskattas med 19 % för invånare i Europeiska unionen, Island, Norge och Liechtenstein, och med 24 % för alla andra, inklusive Storbritannien, USA och Schweiz. Deklarationen görs med hjälp av blankett 210.
Ett konkret exempel: ett nyligen reviderat fastighetsvärde på 120 000 euro resulterar i en kalkylerad inkomst på 1 320 euro. För en fastighetsägare bosatt utanför Europeiska unionen uppgår den årliga skatten till 316,80 euro. Beloppet är fortfarande blygsamt, men underlåtenhet att deklarera leder till en straffavgift, och fastighetsregistret överför sina uppgifter till skattemyndigheterna.
Hur InvestPilot läser det
Anskaffningskostnader är inte bara en administrativ post. De påverkar det belopp du behöver avsätta, inköpspriset för din fastighet och avkastningen på investeringen du kommer att få. Så här påverkar de varje köpstrategi.
Strategi | Bekymrad | Betongpåverkan |
|---|---|---|
Primärbostad | Ja | Reducerade priser för personer under 35 år och stora familjer kontrolleras före depositionsavtalet, inte vid tidpunkten för avvecklingen. |
Andra hem | Ja | Ingen reducerad skattesats gäller, och den imputerade inkomsten återbetalas varje år även när fastigheten står tom. |
Långtidsuthyrning | Ja | Kostnaderna ingår i självkostnadspriset och minskar nettoavkastningen under det första året. |
Korttidsuthyrning | Partiell | Samma effekt har på självkostnadspriset, till vilket läggs de skyldigheter som är specifika för uthyrningsverksamheten. |
Renovering och återförsäljning | Ja | Den skatt som betalats vid köpet läggs till kostnaden för arbetet, och marginalen beräknas efter vidareförsäljningsskatten. |
InvestPilots beräkning av finansiell kapacitet inkluderar dessa kostnader från början, med hjälp av den faktiska räntan i det område där fastigheten ligger. Detta representerar skillnaden mellan en teoretisk budget och det belopp som banken och notarien kommer att debitera dig.