De vermelde prijs is niet de uiteindelijke prijs. In Spanje betaalt een koper doorgaans tussen de 8% en 13% extra bovenop de aankoopprijs voor belastingen en transactiekosten. Bij een woning van € 200.000 komt dit neer op € 16.000 tot € 26.000 extra bovenop de aanbetaling. Deze grote spreiding heeft een specifieke reden: het belastingtarief is afhankelijk van de autonome regio waar de woning zich bevindt en kan aanzienlijk verschillen van regio tot regio.
Hoeveel belasting betaal je bij de aankoop van een woning in Spanje?
Bij bestaande woningen betaalt de koper overdrachtsbelasting van 4% tot 13% van de prijs, afhankelijk van de autonome regio. Bij nieuwbouw betaalt de koper 10% btw plus zegelrecht van 0,5% tot 1,5%. De twee systemen sluiten elkaar uit: je betaalt het een of het ander, nooit beide.
De overdrachtsbelasting heet ITP, een afkorting van Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (belasting op de overdracht van vermogen). Het is een staatsbelasting waarvan de administratie en het tarief zijn overgedragen aan de autonome regio's. Het tarief is daarom afhankelijk van de locatie van het onroerend goed, niet van uw woonplaats. Een koper uit Duitsland, Madrid of Zwitserland betaalt hetzelfde tarief voor een appartement in Valencia.
De koper betaalt de vermogenswinstbelasting. De verkoper is verantwoordelijk voor de gemeentelijke vermogenswinstbelasting en de belasting over zijn eigen vermogenswinst. De afrekening vindt plaats met formulier 600 bij de belastingdienst van de gemeente waar het onroerend goed is gelegen, binnen dertig werkdagen na ondertekening van de akte. Na deze periode wordt een toeslag berekend, gevolgd door rente over de te late betaling.
Het overdrachtsbelastingtarief per gemeente in 2026
Hieronder vindt u de algemene tarieven die van toepassing zijn op de aankoop van een bestaande woning. Verschillende gemeenten hanteren een progressief systeem, vergelijkbaar met de inkomstenbelasting: het hogere tarief geldt alleen voor het gedeelte van de prijs dat boven een bepaalde drempel uitkomt.
Autonome Gemeenschap | Algemeen tarief 2026 | Belangrijkste verlaagde tarieven |
|---|---|---|
Baskenland | 4% | 2,5% van de grote gezinnen in Biskaje |
Madrid | 6% | 4% grote gezinnen |
Navarra | 6% | 5% van de gezinnen met kinderen |
Ceuta en Melilla | 6% | niet van toepassing |
Canarische Eilanden | 6,5% | 5% heeft zijn/haar primaire woning, 1% is jonger dan 40 jaar. |
Andalusië | 7% | 6% tot €150.000, 3,5% voor personen jonger dan 35 jaar. |
La Rioja | 7% | 4% is jonger dan 40 jaar, 3% woont in plattelandsgebieden. |
Aragon | 8% tot 10% | 50% tot 60% belastingvermindering voor grote gezinnen |
Asturië | 8% tot 10% | 4% tot 6% jongeren, 3% beschermd wonen |
Galicië | 8% | 7% primaire woonplaats, 4% plattelandsrehabilitatie |
Murcia | 8% | 3% jonger dan 40 jaar, 4% in beschermde woonvormen. |
Castilië en León | 8%, 10% boven €250.000 | 4% onder de 36 jaar, 0,01% in plattelandsgebieden |
Extremadura | 8% tot 11% | 7% hoofdverblijf, 4% beschermd wonen |
Balearen | 8% tot 13% | 0% korting op de aankoop van een eerste woning voor personen onder de 30. |
Cantabrië | 9% | 7% primaire woonplaats, 4% jongeren |
Castilië-La Mancha | 9% | 6% eerste woning, 5% jongeren |
Valenciaanse Gemeenschap | 9%, 11% boven €1 miljoen | 6% jonger dan 35 jaar, 3% grote gezinnen |
Catalonië | 10% tot 13% | 5% jonger dan 35 jaar, 20% grote aandeelhouders |
Twee recente ontwikkelingen veranderen de situatie. Catalonië is op 27 juni 2025 overgestapt op een progressief belastingstelsel met decreet-wet 5/2025: 10% tot € 600.000, 11% tussen € 600.000 en € 900.000, 12% tussen € 900.000 en € 1.500.000 en 13% daarboven. Dezelfde wetgeving introduceerde een tarief van 20% voor eigenaren van meer dan tien woningen. De regio Valencia deed op 1 juni 2026 het tegenovergestelde: het algemene tarief werd verlaagd van 10% naar 9% en de overdrachtsbelasting van 1,5% naar 1,4%.
De belastbare grondslag is niet de prijs die u betaalt.
Dit is het punt dat de meeste kopers verrast. Sinds Wet 11/2021 wordt de belasting niet berekend over de prijs die in de akte staat vermeld, maar over het hoogste van twee bedragen: deze prijs of de referentiewaarde die de Algemene Directie van het Kadaster jaarlijks voor elk onroerend goed publiceert.
Een voorbeeld verduidelijkt de werking. U onderhandelt over een appartement voor € 150.000. De kadastrale waarde is € 170.000. In een gemeente met een belastingtarief van 10% betaalt u geen € 15.000, maar € 17.000 aan belastingen. Goed onderhandelen verlaagt de belastingaanslag dus niet.
De referentiewaarde kunt u gratis raadplegen op de website van het kadaster, met behulp van een digitaal certificaat of Cl@ve. Doe dit vóór het tekenen van de koopovereenkomst, niet erna. Als de referentiewaarde hoger is dan de overeengekomen prijs, zal uw belastingaanslag onvermijdelijk stijgen, tenzij u de waarde aanvecht met een ondersteunend taxatierapport van een expert.
Nieuw of oud: twee verschillende belastingstelsels
Situatie | Toepasselijke belasting | Tarief |
|---|---|---|
Oude woning verkocht door een particulier. | ITP | 4% tot 13%, afhankelijk van de gemeente |
Nieuwe woningen verkocht door de projectontwikkelaar | BTW plus zegelrecht | 10% plus 0,5% tot 1,5% |
Beschermde woningen onder een speciaal regime | Verlaagde btw | 4% |
Aankoop op de Canarische Eilanden | IGIC in plaats van btw | specifiek eilandregime |
Bij nieuwbouwwoningen wordt de overdrachtsbelasting altijd bij de btw opgeteld en blijft deze de verantwoordelijkheid van de koper. Dit is een verschil dat in veel vergelijkingen over het hoofd wordt gezien: de totale belastingdruk op een nieuwbouwwoning bedraagt ongeveer 11%, waarmee het hoger ligt dan in Madrid en lager dan in Catalonië.
Extra kosten bovenop de reeds betaalde belastingen.
Deze bedragen zijn lager dan de belasting, maar ze zijn cumulatief. Notariskosten volgen een officiële schaal die is vastgesteld bij Koninklijk Decreet 1426/1989: het basistarief is bescheiden en de uiteindelijke rekening loopt op tot tussen de 600 en 900 euro wanneer kopieën, vooruitbetalingen en btw worden toegevoegd. Inschrijving bij het kadaster kost tussen de 300 en 650 euro. Het kadasterkantoor (gestoría), dat de belastingbetalingen afhandelt en de akte registreert, rekent tussen de 300 en 500 euro. De taxatie van het onroerend goed, die alleen verplicht is als u een lening afsluit, kost ongeveer 400 euro.
Sinds wet 5/2019 betreffende hypothecaire leningen, neemt de bank de kosten voor haar rekening: notariskosten, registratie van de borgstelling en hypotheekbelasting. Controleer deze post in het door de hypotheekbeheerder opgevraagde overzicht van de tegoeden.
Hetzelfde appartement kost in Catalonië 8.000 euro meer dan in Madrid, bij dezelfde verkoopprijs.
Wat verandert er als je vanuit het buitenland koopt?
Twee problemen duiken steeds weer op bij kopers die niet in het land wonen. Het eerste is een hardnekkig gerucht. Het tweede is een daadwerkelijke verplichting waar velen pas te laat achter komen.
Een belasting van 100% is geen wet.
Op 13 januari 2025 kondigde de Spaanse regering een pakket van twaalf maatregelen aan met betrekking tot de woningmarkt. Een van deze maatregelen introduceerde een aanvullende staatsbelasting van maximaal 100% van de waarde van het onroerend goed voor kopers die niet in Spanje wonen en niet woonachtig zijn in de Europese Unie. Het wetsvoorstel werd op 22 mei 2025 ingediend bij het Congres. Eind maart 2026, meer dan tien maanden later, was het nog steeds niet in behandeling genomen. Er was geen enkele versie aangenomen en het wetsvoorstel was niet opgenomen in het woningpakket van januari 2026.
De tekst zou, indien ongewijzigd aangenomen, alleen van toepassing zijn op niet-ing ingezetenen buiten de Europese Unie. Duitse, Nederlandse, Franse, Italiaanse en Poolse staatsburgers zouden hiervan uitgezonderd zijn. De tekst zou evenmin van toepassing zijn op nieuwbouwprojecten van projectontwikkelaars, aangezien dergelijke verkopen onderworpen zijn aan btw, die op Europees niveau is geharmoniseerd.
De bronbelasting van 3% is van toepassing wanneer de verkoper geen ingezetene is.
Deze regel bestaat en is van toepassing op u als koper. Als de verkoper geen fiscaal ingezetene van Spanje is, moet u 3% van de overeengekomen prijs inhouden en dit binnen een maand na ondertekening aan de belastingdienst afdragen via formulier 211. Dit zijn geen extra kosten: het bedrag wordt afgetrokken van de prijs die u aan de verkoper betaalt, die het vervolgens via zijn eigen belastingaangifte terugvordert.
Als u deze 3% niet inhoudt, is het onroerend goed zelf aansprakelijk voor de belastingschuld, zelfs als de verkoper het land heeft verlaten. Vraag de verkoper altijd om een fiscaal woonplaatsbewijs. Zonder dit document moet u de belasting inhouden en afgeven.
Wat u daarna jaarlijks betaalt
Gemeentelijke onroerendgoedbelasting, servicekosten voor appartementencomplexen en een opstalverzekering zijn van toepassing op alle huiseigenaren. Niet-ingezetenen hebben daarnaast nog een extra verplichting, die het minst bekend is.
Een niet-ingezetene die een woning in Spanje bezit, moet jaarlijks een fictief inkomen aangeven, zelfs als de woning leegstaat en geen inkomsten genereert. Dit inkomen bedraagt 1,1% van de kadastrale waarde als deze in de afgelopen tien jaar is herzien, of 2% anders. Het wordt belast tegen 19% voor inwoners van de Europese Unie, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein, en tegen 24% voor alle anderen, waaronder het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten en Zwitserland. De aangifte gebeurt met formulier 210.
Een concreet voorbeeld: een recent herziene kadastrale waarde van € 120.000 resulteert in een fictief inkomen van € 1.320. Voor een huiseigenaar die buiten de Europese Unie woont, bedraagt de jaarlijkse belasting € 316,80. Het bedrag is bescheiden, maar het niet aangeven van de waarde leidt tot een boete en het kadaster stuurt de gegevens door naar de belastingdienst.
Hoe InvestPilot het interpreteert
Aankoopkosten zijn niet zomaar een administratieve post. Ze beïnvloeden het bedrag dat u opzij moet zetten, de aankoopprijs van uw woning en het rendement op uw investering. Hieronder leggen we uit hoe ze van invloed zijn op elke aankoopstrategie.
Strategie | Bezorgd | Concrete impact |
|---|---|---|
Hoofdverblijfplaats | Ja | De gereduceerde tarieven voor personen onder de 35 en grote gezinnen worden gecontroleerd vóór het afsluiten van het aanbetalingscontract, niet op het moment van de overdracht. |
Tweede huis | Ja | Er geldt geen verlaagd tarief en het fictieve inkomen wordt elk jaar uitgekeerd, zelfs als het pand leegstaat. |
Langetermijnverhuur | Ja | De kosten zijn inbegrepen in de kostprijs en verlagen het netto rendement in het eerste jaar. |
Kortetermijnverhuur | Gedeeltelijk | Hetzelfde effect treedt op bij de kostprijs, waaraan de specifieke verplichtingen van de verhuuractiviteit worden toegevoegd. |
Renovatie en wederverkoop | Ja | De bij de aankoop betaalde belasting wordt bij de kosten van het werk opgeteld en de winstmarge wordt berekend na aftrek van de wederverkoopbelasting. |
De berekening van de financiële draagkracht van InvestPilot houdt vanaf het begin rekening met deze kosten, door gebruik te maken van de actuele rentevoet van de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt. Dit vertegenwoordigt het verschil tussen een theoretisch budget en het bedrag dat de bank en notaris u in rekening zullen brengen.