Cena ofertowa nie jest ceną ostateczną. W Hiszpanii kupujący zazwyczaj dolicza od 8% do 13% do ceny nieruchomości, aby pokryć podatki i opłaty transakcyjne. W przypadku nieruchomości o wartości 200 000 euro stanowi to dodatkowe 16 000 do 26 000 euro ponad początkowy depozyt. Tak szeroki zakres wynika z konkretnego powodu: główna stawka podatku zależy od wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość, i może się znacznie różnić w zależności od regionu.
Ile podatku płacisz kupując dom w Hiszpanii?
W przypadku istniejących nieruchomości nabywca płaci podatek od przeniesienia własności w wysokości od 4% do 13% ceny, w zależności od wspólnoty autonomicznej. W przypadku nowych nieruchomości płaci 10% VAT plus opłatę skarbową w wysokości od 0,5% do 1,5%. Te dwa systemy wzajemnie się wykluczają: płaci się jeden albo drugi, nigdy oba.
Podatek od przeniesienia własności nazywa się ITP, co jest skrótem od Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Podatek od Przeniesienia Aktywów). Jest to podatek państwowy, którego administracja i stawka zostały przeniesione na wspólnoty autonomiczne. Stawka zależy zatem od lokalizacji nieruchomości, a nie od miejsca zamieszkania. Nabywca z Niemiec, Madrytu lub Szwajcarii płaci taką samą stawkę za mieszkanie w Walencji.
Kupujący płaci podatek od zysków kapitałowych. Sprzedający jest odpowiedzialny za gminny podatek od zysków kapitałowych oraz podatek od własnych zysków kapitałowych. Rozliczenie odbywa się na formularzu 600 w urzędzie skarbowym gminy, w której znajduje się nieruchomość, w ciągu trzydziestu dni roboczych od podpisania aktu własności. Po upływie tego terminu naliczana jest opłata dodatkowa, a następnie odsetki za zwłokę.
Stawka podatku od transferów międzygminnych w 2026 r.
Oto ogólne stawki obowiązujące przy zakupie istniejącego domu. W kilku społecznościach obowiązuje skala progowa, podobna do podatku dochodowego: wyższa stawka dotyczy tylko tej części ceny, która przekracza każdy próg.
Wspólnota autonomiczna | Stawka ogólna 2026 | Główne obniżone stawki |
|---|---|---|
Kraj Basków | 4% | 2,5% dużych rodzin w regionie Vizcaya |
Madryt | 6% | 4% rodzin wielodzietnych |
Nawarra | 6% | 5% rodzin z dziećmi |
Ceuta i Melilla | 6% | nie dotyczy |
Wyspy Kanaryjskie | 6,5% | 5% osób posiadających stałe miejsce zamieszkania, 1% poniżej 40 roku życia |
Andaluzja | 7% | 6% do 150 000 euro, 3,5% dla osób poniżej 35 roku życia |
La Rioja | 7% | 4% poniżej 40 roku życia, 3% na obszarach wiejskich |
Aragon | od 8% do 10% | 50% do 60% obniżki podatku dla rodzin wielodzietnych |
Asturia | od 8% do 10% | 4% do 6% osób młodych, 3% mieszkań chronionych |
Galicja | 8% | 7% miejsce zamieszkania, 4% tereny wiejskie przeznaczone do rehabilitacji |
Murcia | 8% | 3% poniżej 40 roku życia, 4% mieszkania chronione |
Kastylia i León | 8%, 10% powyżej 250 000 euro | 4% poniżej 36 lat, 0,01% na obszarach wiejskich |
Estremadura | od 8% do 11% | 7% miejsce zamieszkania, 4% mieszkania chronione |
Wyspy Baleary | od 8% do 13% | 0% zniżki na zakup pierwszego domu dla osób poniżej 30. roku życia |
Kantabria | 9% | 7% główne miejsce zamieszkania, 4% ludzie młodzi |
Kastylia-La Mancha | 9% | 6% pierwsze miejsce zamieszkania, 5% ludzie młodzi |
Wspólnota Walencka | 9%, 11% powyżej 1 miliona euro | 6% poniżej 35 roku życia, 3% duże rodziny |
Katalonia | od 10% do 13% | 5% poniżej 35 roku życia, 20% dużych akcjonariuszy |
Dwa ostatnie wydarzenia zmieniają reguły gry. Katalonia przeszła na progresywną skalę podatkową 27 czerwca 2025 r. na mocy dekretu z mocą ustawy 5/2025: 10% do 600 000 euro, 11% od 600 000 do 900 000 euro, 12% od 900 000 do 1 500 000 euro i 13% powyżej tej kwoty. Te same przepisy wprowadziły stawkę 20% dla właścicieli powyżej dziesięciu nieruchomości. Wspólnota Walencka zmieniła zasady 1 czerwca 2026 r.: stawka ogólna została obniżona z 10% do 9%, a opłata skarbowa z 1,5% do 1,4%.
Podstawa opodatkowania nie jest ceną, którą płacisz.
To właśnie ten punkt zaskakuje najwięcej kupujących. Od czasu wprowadzenia ustawy 11/2021 podatek nie jest naliczany od ceny podanej w akcie własności, ale od wyższej z dwóch kwot: tej ceny lub wartości referencyjnej, którą Generalna Dyrekcja Katastru publikuje co roku dla każdej nieruchomości.
Przykład wyjaśnia mechanizmy. Negocjujesz cenę mieszkania za 150 000 euro. Jego wartość katastralna wynosi 170 000 euro. We wspólnocie z 10% stawką podatkową płacisz nie 15 000 euro podatku, ale 17 000 euro. Dobre negocjacje nie zmniejszają rachunku podatkowego.
Wartość referencyjną można sprawdzić bezpłatnie na stronie internetowej rejestru gruntów, korzystając z certyfikatu cyfrowego lub Cl@ve. Należy to zrobić przed podpisaniem umowy depozytowej, a nie po. Jeśli przekroczy ona wynegocjowaną cenę, Twój rachunek podatkowy nieuchronnie wzrośnie, chyba że zakwestionujesz tę wartość, powołując się na wycenę rzeczoznawcy majątkowego.
Nowy czy stary: dwa różne systemy podatkowe
Sytuacja | Obowiązujący podatek | Wskaźnik |
|---|---|---|
Stara nieruchomość sprzedana przez osobę prywatną | ITP | od 4% do 13% w zależności od społeczności |
Nowe mieszkania sprzedawane przez dewelopera | VAT plus opłata skarbowa | 10% plus 0,5% do 1,5% |
Mieszkania chronione w ramach specjalnego reżimu | Obniżona stawka VAT | 4% |
Zakup na Wyspach Kanaryjskich | IGIC zamiast VAT | konkretny reżim wyspiarski |
W przypadku nowych nieruchomości podatek od czynności cywilnoprawnych jest zawsze doliczany do podatku VAT i pozostaje obowiązkiem kupującego. To różnica pomijana przez wiele porównań: całkowite obciążenie podatkowe nowego domu wynosi około 11%, co plasuje go wyżej niż w Madrycie i niżej niż w Katalonii.
Dodatkowe opłaty poza tymi płaconymi na poczet podatków
Kwoty te są niższe niż podatek, ale kumulują się. Opłaty notarialne są naliczane według oficjalnej stawki określonej w Dekrecie Królewskim 1426/1989: opłata podstawowa jest niewielka, a po doliczeniu odpisów, zaliczek i podatku VAT rzeczywisty rachunek wzrasta do 600–900 euro. Wpis do rejestru gruntów kosztuje od 300 do 650 euro. Urząd ds. rejestru gruntów (gestoría), który zajmuje się płatnościami podatku i sporządzaniem aktów notarialnych, pobiera opłatę w wysokości od 300 do 500 euro. Wycena nieruchomości, obowiązkowa tylko w przypadku zaciągania kredytu, kosztuje około 400 euro.
Od czasu wejścia w życie ustawy 5/2019 o kredytach hipotecznych, bank ponosi koszty związane z kredytem hipotecznym: opłaty notarialne, rejestrację poręczenia oraz opłatę skarbową od kredytu. Należy zweryfikować tę pozycję w oświadczeniu o stanie środków na żądanie administratora kredytu hipotecznego.
To samo mieszkanie w Katalonii kosztuje 200 000 euro o 8 000 euro więcej niż w Madrycie, przy tej samej cenie sprzedaży.
Co się zmienia, gdy kupujesz za granicą
Wśród kupujących spoza kraju wciąż pojawiają się dwa problemy. Pierwszy to uporczywa plotka. Drugi to realny obowiązek, o którym wielu dowiaduje się zbyt późno.
Podatek w wysokości 100% nie jest prawem
13 stycznia 2025 roku rząd Hiszpanii ogłosił pakiet dwunastu środków dotyczących budownictwa mieszkaniowego. Jeden z nich wprowadził dodatkowy podatek państwowy w wysokości do 100% wartości nieruchomości dla nabywców spoza Unii Europejskiej, niebędących rezydentami. Projekt ustawy został skierowany do Kongresu 22 maja 2025 roku. Do końca marca 2026 roku, ponad dziesięć miesięcy później, projekt nadal nie był przedmiotem debaty. Żadna wersja nie została uchwalona, a pakiet mieszkaniowy ze stycznia 2026 roku nie zawierał tego podatku.
Tekst, jeśli zostanie przyjęty w obecnym brzmieniu, będzie miał zastosowanie wyłącznie do osób niebędących rezydentami spoza Unii Europejskiej. Obywatele Niemiec, Holandii, Francji, Włoch i Polski zostaną wykluczeni. Nie będzie on również miał zastosowania do nowych nieruchomości sprzedawanych przez deweloperów, ponieważ sprzedaż taka podlega opodatkowaniu VAT, które jest zharmonizowane na poziomie europejskim.
Podatek u źródła w wysokości 3% obowiązuje, gdy sprzedawca jest nierezydentem.
Ta zasada istnieje i dotyczy Ciebie jako kupującego. Jeśli sprzedawca nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, musisz potrącić 3% uzgodnionej ceny i uiścić ją organom podatkowym za pomocą formularza 211 w ciągu miesiąca od podpisania umowy. Nie jest to dodatkowy koszt: kwota ta jest odliczana od ceny zapłaconej sprzedawcy, który następnie odzyskuje ją w swoim zeznaniu podatkowym.
Jeśli nie potrącisz tych 3%, sama nieruchomość będzie obciążona długiem podatkowym, nawet jeśli sprzedawca opuścił kraj. Zawsze poproś sprzedawcę o certyfikat rezydencji podatkowej. Bez tego dokumentu potrąc i zadeklaruj podatek.
Ile płacisz każdego roku później
Podatek miejski od nieruchomości, opłaty za mieszkanie w kondominium i ubezpieczenie domu dotyczą wszystkich właścicieli nieruchomości. Dodatkowy obowiązek spoczywa na osobach niebędących rezydentami i jest najmniej znany.
Nierezydent, który jest właścicielem nieruchomości w Hiszpanii, musi co roku deklarować dochód hipotetyczny, nawet jeśli nieruchomość pozostaje pusta i nie generuje dochodu. Dochód ten wynosi 1,1% wartości katastralnej, jeśli została zaktualizowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w przeciwnym razie. Jest on opodatkowany stawką 19% dla rezydentów Unii Europejskiej, Islandii, Norwegii i Liechtensteinu oraz 24% dla wszystkich pozostałych krajów, w tym Wielkiej Brytanii, Stanów Zjednoczonych i Szwajcarii. Deklarację składa się za pomocą formularza 210.
Konkretny przykład: niedawno zaktualizowana wartość katastralna w wysokości 120 000 euro skutkuje dochodem w wysokości 1320 euro. Dla właściciela nieruchomości zamieszkałego poza Unią Europejską roczny podatek wynosi 316,80 euro. Kwota pozostaje niewielka, ale brak deklaracji skutkuje karą, a rejestr gruntów przekazuje swoje dane organom podatkowym.
Jak to interpretuje InvestPilot
Koszty nabycia to nie tylko pozycja administracyjna. Wpływają one na kwotę, którą musisz odłożyć, cenę zakupu nieruchomości i zwrot z inwestycji. Oto, jak wpływają one na każdą strategię zakupową.
Strategia | Zainteresowany | Wpływ betonu |
|---|---|---|
Główne miejsce zamieszkania | Tak | Obniżone stawki dla osób poniżej 35 roku życia i rodzin wielodzietnych sprawdzane są przed podpisaniem umowy o wpłatę, a nie w chwili jej rozliczenia. |
Drugi dom | Tak | Nie obowiązuje żadna obniżona stawka, a przypisany dochód jest zwracany każdego roku, nawet gdy nieruchomość pozostaje pusta. |
Wynajem długoterminowy | Tak | Koszty wliczane są do ceny zakupu i zmniejszają zysk netto w pierwszym roku. |
Wynajem krótkoterminowy | Częściowy | Ten sam skutek ma cena kosztowa, do której dolicza się zobowiązania właściwe dla działalności wynajmu. |
Renowacja i odsprzedaż | Tak | Podatek zapłacony przy zakupie doliczany jest do kosztu pracy, a marża obliczana jest po pokryciu podatku od odsprzedaży. |
Kalkulacja zdolności finansowej InvestPilot uwzględnia te koszty od samego początku, wykorzystując rzeczywistą stopę procentową obowiązującą w miejscowości, w której znajduje się nieruchomość. Stanowi to różnicę między teoretycznym budżetem a kwotą, którą bank i notariusz pobiorą od Ciebie.